商品房逾期交房的问题？ - 相关问题 - 110网法律咨询
根据《天津市商品房管理条例》
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其中第十条规定：房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。
我买的房子，按合同规定应该在今年五月一日交房，但是在六月一日才收到开发商的交房通知书的挂号信，我打电话咨询，问有没有第十条所说的《商品房准许交付使用证》，他说没有，说本地的其他开发商一般交房的时候都不能提供，有的一年多以后才能办下来。他推说是政府部门办事效率太慢，我咨询了一下建委的人，建委的人说他好多地方施工都没完毕，场地也没平整好，我也去过现场，确实还在施工，好多地方都没弄完。开发商就是怕逾期交房赔偿得太多，提前发交付通知书，其实是一种欺诈行为，有不懂得人或着急用房的人，想领钥匙的话，就必须和开发商签一份不平等条约，也就丧失的以后赔偿或申诉的权利。
我就没有去领钥匙，本人并不是着急住！
我现在有两个问题：
1）将来领钥匙时，逾期交房的补偿费用结算的日期，是按他们通知我的日期算，还是按《商品房交付使用证》的时间计算？
2)如果今年年底之前开发商还不能拿到《商品房交付使用证》的话，今年年底的供暖费我还用不用交？毕竟从法律上讲，开发商并没有能力交房。
请对这方面比较懂的人，帮我解答一下！最好能告诉我需要怎么做？需要走诉讼么？
我是新注册的分少~请朋友们帮帮我！谢谢
----------------------------------------问题补充：--------------------------------------------------
我补充一下~各位律师朋友，合同约定逾期交房按总房款（45万）的万分之一每天计算，到现在已经逾期了150天了，请问打官司能够诉讼费不？
我于日购买了一套商品房,成交总额为47万元，合同约定日交房，结果开发商日才交房,共计逾期约120余天。合同约定逾期开发商按日向买方支付万分之一点五的违约金计算，同时还约定了日降雨超四小时可免责的条款,开发商以该栋商品房2008开始建设,到2010年8月合计共有140多天降雨超四小时为由,拒绝赔付违约金。我认为应从签定合同之后才计算降雨天数,而不能以该栋商品房开始建设的日期开始算,请问在这种情况下该如何计算
我于日购买了重庆昭君房地产开发的楼盘一套73平米（套内）住房，成交总额为329179元，首付99149元，按大修基金9875元，合同约定日交房，但是由于开放商内部矛盾导致了很多经济纠纷，于是法院冻结了该开发商的银行账户，所以我也就没有交按揭贷款，现在2010年9月了，还没有交房，合同约定乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金计算，这种计算方法合理吗？应该怎样计算违约金，开发商逾期交房给业主带来的损失应该怎样算？ 如果赔付违约金，像我这种情...
律师您好。
我是江苏常熟这边的。
我于2008年4月与原告签订了商品房买卖合同（二手房，69平方，22.4万），将我一处商品房卖给了原告。签合同时讲明的，因为我们是拆迁户（另一套房子拆迁，我们们全家的户口在卖给原告的这套商品房内），要等到新的安置房拿到手办好了房产证之后，才能将户口签出来。2008年6月，原告付清了房款，并与我办理了过户手续。
一段时间后，原告又来找我，说为了家里老人安心，希望能跟我签个补充合同，要求我们在2009年2月前将户口迁出，否...
我08年购置了一套公寓，货款已经全付清了，到期开发商没有交房。合同中规定先付款后交房，如果我没付款，是按照千分之5.日的支付违约金。现在到期了而且超过2个月，开发商还没有交房。现在开发商完全违约了，我该怎么维权？怎么办呢？我不要求退房，只是我到底怎么要求赔偿？赔偿多少，违约金按照什么规定来赔偿。
合同中规定先付款后交房，如果我没付款，是按照千分之5.日的支付违约金。但没有说，甲方就是开发商如果逾期没有交房，是不是也按照同乙方的这个千分之5/...
我买的商品房合同规定交房时间是日,直到今天,也就是日还没有拿到钥匙,因为之前2个月以前开发商通知业主收房时候不愿意就逾期交房违约给业主赔付,我们就和开发商开始长达2个月的谈判,而谈判至今,开发商只同意赔付违约时间到号.所以就此问题咨询下律师,这违约时间怎么算呢?谢谢
我买的是期房，房产证办了，契税交了，贷款马上就下来了，银行已经通知我去办手续了。就在这个节骨眼，房产管理局网上公示讲该楼盘施工建设有质量问题，不太详细，只说了是施工没按国家规定，建材也查出有问题，没说什么建材有问题（后来电话问房产局他们电话中说是钢筋问题），现在已停工整顿。
就这个钢筋问题，弄得我很怕，现在想退房，我该如何跟开发商扯这个事？房管局的公示说有建材问题，但没具体说明是钢筋，后来电话中证实了，但这算证据吗？又没有录音。另外房子有好几...
商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，但该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押当事人的相关约定。请指教，购买此商品房是否存在风险。
商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，但该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押当事人的相关约定。请指教，购买此商品房是否存在风险。
我们购买商品房二年，现在停工二年，（房子只省下阁楼没有完工，我们多次找政府（淄博市政府，山东省政府）都不管，我们老百姓没有办法，请帮帮我们！！！！！！谢谢！！！！
我们是山东淄博圣发园小区买房者，2009年至今停工，开发商停工二年，政府不管！！现在开发商申请破产，我们怎么办？？？请各位老师帮帮我们小老百姓吧！！！！！国内统一刊号：CN52-0005 邮发代号 65-200 主办单位：贵阳晚报传媒集团
&&&&24小时新闻热线：96669&&
短信互动平台 &&
商品住房交付 需有备案证书 时间：11月1日起；不见证书，购房人有权拒收
&&&&本报讯 记者昨日获悉，11月1日起，开发商没取得《商品住房交付使用备案证书》，将不得交付使用，没达交付使用条件擅自交付，住建部门将责令停止交付，并按相关规定处罚。&&贵阳市住建、城乡规划等几个部门日前联合下发的《贵阳市商品住房交付使用备案管理实施意见》明确指出，贵阳市新建商品住房竣工验收合格后，其配套设施必须具业主入住的基本生活条件，并取得《商品住房交付使用备案证书》，方可交付使用。&&“意见”明确：商品住房交付使用备案时，所有建设项目必须按批准的小区修建性详规和有关专业及配套管理的设计要求全部建成，并满足使用要求；而住宅及公共配套设施，市政环卫公用基础设施等单项工程也要全部验收合格，验收资料齐全…… &&相关负责人表示，商品住房项目交付使用时，房开应在项目所在地公示“备案证书”。凡没办理交付使用备案手续强行交房的，购房人有权拒收，并可提起诉讼或申请仲裁。&&住建部门则按相关规定处以工程合同价款2%以上4%以下的罚款。&&（本报记者 杨贵兰）
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网络文化经营许可证文网文【号关于天津市商品房“准入证”(新建住宅商品房准许交付使用证)制度的法律分析（原创）
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最近一段时间在天津接触了较多的关于&准入证&也即&新建住宅商品房准许交付使用证&方面的纠纷，在天津本地，&准入证&引起的纠纷已经成为开发商与业主之间的主要纠纷之一，因此日益引起地方政府、司法系统、法律从业者和广大业主的重视。
一、&新建住宅商品房准许交付使用证&概述
&新建住宅商品房准许交付使用证&一般被简称为&准入证&，是指政府职能部门对新建住宅商品房在交付使用前，对其品质及配套设施进行综合验收合格之后发放的许可证件。
日，天津市人民代表大会常务委员会出台了《天津市商品房管理条例》，该《条例》对&准入证&进行了初步规定。
该《条例》第10条规定：&房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。&
《条例》第12条规定：&房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人明示住宅商品房准许交付使用证。&
为全面落实新建住宅商品房准许交付使用证管理工作，天津市建委专门制定了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》（日起施行）。
该《规定》第12条规定：&房地产开发企业将新建的住宅商品房交付使用时，应当向购房人出示该幢住宅的准许使用证。&
不按规定办理准许使用证的新建住宅商品房不得交付使用。&
对未取得准许使用证的商品房，购房人有权拒绝入住。&
以往我国的法律法规只规定了房屋交付时间是在建筑工程竣工并经验收合格后。比如《中华人民共和国建筑法》第61条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《建设工程质量管理条例》第16条等。天津市的上述规定严格限定了商品房交付的条件，客观上有利于维护业主的权益。但由于习惯性思维和房地产开发商惯有的强势地位，使得该《天津市商品房管理条例》出台时，开发企业往往不能形成足够的重视，对如何预防风险上也缺乏深度的思考，导致这几年天津市形成了&准入证&纠纷集中爆发的时期，不仅行政层涉及面较广，而且在司法界也形成了较多的争议，下文将对此进行简要分析。
二、办理《新建住宅商品房准许交付使用证》（准入证）需要的材料
&&&&按照《天津市商品房管理条例》和《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》的规定，房地产开发企业申办《新建住宅商品房准许交付使用证》需要提供以下材料：
1、项目竣工验收报告；
2、建设工程规划验收合格证；
3、非经营性公建配套证明；
4、供水、供电、供气、供热、排水等配套证明；
5、土地使用权证书；
6、地名管理部门批准的地名文件；
7、小区竣工资料（现状照片4张，一份小区情况简介）。
其中，1&4项为法定要件，5&7项为附件资料。
需要注意的是&准入证&按幢发放，即所谓的&一楼一证&。
三、未取得《新建住宅商品房准许交付使用证》（准入证）的后果
依据《天津市商品房管理条例》第38条规定：&房地产开发企业有下列行为之一的，建设行政主管部门责令改正，并可处以十万元以下罚款：违反本条例第十条规定，未取得住宅商品房准许使用证而将住宅商品房交付使用的&。
《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》第13条规定：&开发企业不按规定办理准许使用证而将项目交付使用的，由建设行政主管部门按《天津市商品房管理条例》第38条有关规定给予处罚。给购房人造成损失的，房地产开发企业按照合同约定承担相应的赔偿责任&&。
四、因&准入证&问题造成的法律纠纷
在&准入证&制度出台前，天津市和全国其他地方一样，在房屋只要通过竣工验收即可交付使用，但自2002年起&准入证&成为天津市房屋接收的要件后，由此而引起的法律纠纷已经引起社会各界的重视和探讨。
曾经造成较大影响的&天津196位选民联名罢免人大代表&事件，实际上也搀杂了如何对待天津&准许交付使用证&制度的因素。在法院的判决书中，法院认为，虽然开发商未按照《天津市商品房管理条例》的规定领取住宅商品房准住证，但天津市人大制定的这个条例是下位法，而全国人大制定的《建筑法》是上位法，上位法的效力高于下位法，而《建筑法》规定，建筑工程竣工经验收格后即可交付使用，而没有规定准住证制度，所以判决业主败诉。业主上诉后，天津市第二中级法院维持原判。对此本文就此进行简要分析：
1、天津市地方条例关于&准入证&规定的效力问题
如上文所述，某法院认定《天津市商品房管理条例》的规定违反了全国人大制定的《建筑法》即上位法的规定，因为诉讼过程中没有依据《天津市商品房管理条例》进行判决。
实际上，对于认定《天津市商品房管理条例》是否违反《建筑法》的规定的问题，从二者的立法本意和关系来看，&准入证&制度并未从根本上颠覆《建筑法》关于房屋交付的规定，只是制定了严于《建筑法》的交房条件，从《立法法》和行政法律法规的相关规定看，《天津市商品房管理条例》并不违反我国上位法的规定。
2、开发商和业主关于房屋交付条件的约定效力
现在《天津市商品房买卖合同》普遍采用天津市建委制定的统一文本，其中第3条约定：&商品房竣工后，经验收合格，方可交付，未经验收或验收不合格的不得交付&。
该条款在部分案例中被理解为开发商并没有违约，因为商品房已经验收合格，有验收报告，可以交付。即开发商将交房的最低条件解释为交房的最终要件。
另有部分开发商在与业主签订的《天津市商品房买卖合同》附件中，将交房条件明确约定为取得&竣工验收合格证&而非&准入证&。但该约定由于违反了天津市地方规定，应当认定为无效，即所谓&约定不得违反法定&。
3、商品房买卖合同对于逾期交房的约定
业主与开发商签订的《天津市商品房买卖合同》基本上是参照天津市建设委员会的统一范本，实际改动的程度不大，因此本文在具体分析时参照《天津市商品房买卖合同》范本第五条的内容进行陈述，该范本第五条中，对开发商逾期交付商品房的处理描述为：&除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在&&&&&&&& 日（一般为90日）内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。
如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列第&&&&&&&& 种约定，追究甲方违约责任：
（1）合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的&&&&&&&&&&&&&&&&& 向乙方支付违约金。
（2）解除合同。甲方应退还乙方已付款、支付已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的&&&&&&&&&&&&&&& 向乙方支付违约金。乙方的实际损失超过甲方支付的违约金时，甲方还应承担赔偿责任。
（3）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& &&&&&&
对此律师提醒广大业主：在运用该条需要注意的地方有：
（1）对于违约金和利息的计算尽量通过律师或者银行专业人员进行计算，由于有的法院在最终判决时，仅判决计算方式，因此一旦最终计算结果高出诉讼请求的数额，在实际的案件处理中，往往存在违反&不告不理&原则的规定。
（2）部分业主在运用运用该条时，往往因理解问题，在计算违约金时，仅计算超出90天部分的数额，这也产生诉讼请求过低的情况。
（3）部分开发商在约定逾期交房的违约责任时，仅仅约定解除合同，但是在解除合同的其他救济方面没有约定，这也往往产生违约救济方面的分歧。
由于该条在实际操作过程容易产生其他纠纷，对此不再一一阐述。
4、部分司法判例对于因&准入证&纠纷的处理。
通过综上分析，开发商交付商品房的条件是取得《新建住宅商品房准许交付使用证》，结合笔者在实践中的部分案例和业主的实际入住的情况，对于可以向开发商主张权利的情形有如下几种：：
（1）如开发商在当事人入住前仍然没有取得&准入证&，当事人可以向开发商主张权利；
（2）如开发商在当事人入住的同时已经取得&准入证&,仅因当事人个人原因没有入住，开发商不承担违约责任；
（3）如开发商在当事人入住的同时已经取得&准入证&,仅因开发商的原因没有入住，开发商应当承担违约责任，如部分案例必须要求开发商履行书面通知义务；
（4）如开发商在业主入住时没有取得准入证，但业主仍按照合同约定时间入住，开发商不承担责任，部分律师认为业主也存在过错，应与开发商分担责任，笔者对此保留意见；
（5）对于存在混合情形的前提下，当事人可以参考以上几条进行分段分析。
笔者建议：业主可以自行或者委托律师在天津市建设委员会查询开发商是否取得&准入证&以及实际取得的时间。
5、诉讼风险提示
（1）法律依据问题
如上文所述，天津部分法院在审理&准入证&纠纷时，由于对法律认知和思维考虑的差异，并没有认可&准入证&在延期交房案件中的法律基准点，这是业主在涉诉过程中存在的主要风险之一。同时虽然部分法院认可延期交房纠纷的标准是是否取得&准入证&，但是在实际审理过程中，往往以业主和开发商在商品房买卖合同中没有将&准入证&作为房屋交付条件，而判决业主败诉，因此导致了相关的争议。
（2）业主入住问题
司法实践中，由于对&新建住宅商品房准许交付使用证&制度的不了解，部分业主在接到开发商的通知后即办理了入住，但是其后却以开发商没有实际交房为由涉诉，这种情况下业主很难得到支持。
法院一般认为：开发商虽在未取得该房屋&新建住宅商品房准许交付使用证&的情况下向业主交付房屋，但业主实际入住，应认定为开发商和业主对交付房屋条件的事实变更。就开发商在没有取得准予交付房屋使用证的情况下向业主交付房屋一节，系违反《天津市商品房管理条例》中的相关规定，属于行政部门给予处罚的范围，因此对业主入住后仍以违约为由要求开发商承担责任有失妥当，故不予支持。
（3）诉讼时效风险提示
在单纯考虑开发商是在合同约定交房日期后交付商品房的情形下，由于商品房买卖合同中对于约定交房和实际交房的时间差有可能较大，部分业主在起诉时存在超出诉讼时效的风险。
我国《民法通则》第135条规定：&向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。&诉讼时效届满后，义务人虽可拒绝履行其义务，权利人请求权的行使仅发生障碍，权利本身及请求权并不消灭。当事人超过诉讼时效后起诉的，人民法院应当受理。受理后查明无中止，中断，延长事由的，判决驳回其诉讼请求。
在司法实践中，各法院对于逾期交房诉讼时效的理解存在一定的差异，主要有以下几种观点：
第一种观点认为：逾期交房一直处于持续状态，违约金的诉讼时效起算应当是从实际交房日之次日开始。即以实际接收房屋的日期开始计算2年诉讼时效。
第二种观点认为：违约责任的诉讼时效应当从起诉之日起往前推两年，两年以前的债权已经超过了诉讼时效，从起诉之日起倒数两年之内的违约债权诉讼时效予以保护。
第三种观点认为：诉讼时效应当从合同约定的交房之次日起算，经过两年不起诉的，就超过诉讼时效。笔者认可该观点，解释依据为日施行的《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定：&可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。&即以合同约定的交房日期开始计算诉讼时效。
如业主存在此类风险，相应的补救措施可以考虑是否存在诉讼时效中断的情形，所谓诉讼时效的中断是指在诉讼时效期间进行中，因发生一定的法定事由，致使已经经过的时效期间统归无效，待时效中断的事由消除后，诉讼时效期间重新起算。我国《民法通则》第140条规定：&诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。&
就&新建住宅商品房准许交付使用证&产生的诸多纠纷，许多律师、记者曾就此撰文，有为开发商喊冤的，认为没有一家房地产企业是可以按期取得&新建住宅商品房准许交付使用证&的，由于供水、供电、供气、供热、排水等配套证明涉及行政机关或者具有行政色彩的垄断企业，在开发商正常办理&准入证&的过程中，经常会受到官本位思想的行政机关和企业的制约和阻扰。由此产生的社会问题和法律问题不能将责任都推卸给开发商；也有质疑&准入证&制度的，北京某著名的房地产律师就认为：一项地方人大制定的地方性法规不能为地方法院严格遵守，本身就说明了该制度的缺陷；但大部分是为购房业主鸣不平，具体分析内容不再引用。
笔者认为：天津市&准入证&制度全国来说较为超前，在以最大利润为主要追求的开发企业群面前，受抵制是意料之中的，&准入证&制度表面是各法院对该制度的认同性问题，实质上仍然是开发商同购房业主博弈过程中的法律反映。而天津市地方政府在设立&准入证&制度初衷是不用置疑，但是对于&有法可依&的&法&的必要性欠缺考虑，也没有进行严格的市场抗压性测试和调查，因此相应的质疑也必将产生。
尽管如此，笔者仍然认为：既然天津市人大制定了&准入证&制度，且这种制度至少能够满足广大购房业主的切身利益，天津市各级法院在审理过程中就应当严格遵守&准入证&制度，以切实落实&有法必依&，维护最广大人民的利益。
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《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》相关二审上诉
购买的商品房未收房，开发商未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，但五方验收通过，开始通知交房。合同中约定：“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。其中，新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用”。一审法院判决违约金和利息的赔偿截至时间为通知交房时间（7月1日），并认定此时间为交房时间。我一审起诉的时间到9月30日，可是只给我判到7月1日，现在我想去二审，请问二审的话会胜诉吗？应从合同约定入手进行申诉是这样吧
　问题来自：天津 - 天津　悬赏：0分　咨询时间： 20:50　咨询人：56tn
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