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原告青龙满族自治县龙城商贸有限公司与被告唐山荣丰房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
河北省青龙满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2013）青民初字第1912号原告青龙满族自治县龙城商贸有限公司。法定代表人沈必朝，职务：经理。公司地址青龙满族自治县青龙镇中兴路中段。委托代理人杨瑞，河北杨瑞律师事务所律师。被告唐山荣丰房地产开发有限公司。法定代表人刘建荣，职务：董事长公司地址河北省玉田县火炬产业区。委托代理人王铁柱，河北王铁柱律师事务所律师。原告青龙满族自治县龙城商贸有限公司与被告唐山荣丰房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代审判员张颖丽独任审判，并于日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨瑞，被告的委托代理人王铁柱到庭参加诉讼，原告青龙满族自治县龙城商贸有限公司的法定代表人沈必朝、被告唐山荣丰房地产开发有限公司的法定代表人刘建荣经法院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告青龙满族自治县龙城商贸有限公司诉称，日原被告签订《房屋租赁合同》，原告租赁被告所有的位于青龙镇原中兴路（原集贸市场内D座）共计6916平方米的房屋，合同第1条1.5款规定：被告在日前收到保证金之后将租赁物交付原告；合同第4条4.1款规定：本合同签订日原告支付定金人民币10万元；第5条5.1款规定：租期约满被告将保证金全数归还原告。原告于日支付给被告定金人民币10万元和保证金10万元，合计20万元，原告取得租赁物并按合同约定履行自己的义务。日被告以合同纠纷向秦皇岛市中级人民法院提起诉讼，秦皇岛市中级人民法院于日作出（2011）秦民一初字第13号判决，原告不服提起上诉，河北省高级人民法院于日作出（2013）冀民一终字第38号民事判决书。河北省高级人民法院判决书中二审查明：荣丰公司认可收取了龙城商贸公司10万元押金和10万元定金。本院认为：由于2012年2月龙城商贸公司已将房屋交还荣丰公司，租赁关系已实际解除，龙城商贸公司不再实际使用租赁物，故2012年2月份之后不应再支付租金--龙城商贸公司二审庭审中又提出荣丰公司收取了押金10万元、定金10万元，由于龙城商贸公司在上诉状中未提及该20万元，其表示其在本案中不再主张该20万元，关于定金和押金本案不予处理。原告认为被告认可收取原告交付的定金和保证金，而法院依法认定2012年2月份原告将房屋交还被告，租赁关系实际解除，原告不再继续使用租赁物，故原告诉至法院，请求法院依法判决被告返还原告定金10万元和保证金10万元并承担本案的诉讼费用。被告唐山荣丰房地产开发有限公司辩称，原告诉讼主体不适格，原被告未签订任何租赁合同，也未向原告收取过任何定金或保证金。日被告是与北京张郭庄世纪家家福超市和沈必朝签订的《房屋租赁合同》，原告不是该合同的相对人，故原告诉讼请求主体不适格。二、被告在与王丽娇、沈必朝及原告租赁合同纠纷二审程序中认可收取沈必朝10万元定金和10万元保证金，但该钱不应退给沈必朝，理由为：收取的10万元定金已经冲抵了第一年的房屋租金；收取的10万元保证金已冲抵维修费，被告收取保证金是用于房屋设备被损坏时的维修金，在租期约满经甲方验收房屋及设备后，抵减维修费用所剩余款全数归还乙方。原告撤离房屋后被告对房屋及设备进行了维修，维修费用已超过保证金数额，故没有剩余款退换原告。原告为支持自己的主张，向本庭提交以下证据：证据1、河北省高院（2013）冀民一终字第38号判决书（第7页和第10页）；证明高院已确认双方合同主体是本案的原、被告；证据2、日原告与被告签订的房屋租赁合同复印件一份，原件在高院，高院已经确认；证据3、日孙玉明收款条一份；证据4、河北省高院（2013）冀民一终字第38号判决书（第4页、7页和9页）；被告对上述证据发表如下质证意见：对证1真实性、合法性认可，但与本案无关联性，交定金、保证金是王丽娇、沈必朝交的，当时公司还没成立。谁交钱，谁能主张返还。对证2不认可，我方根本没和原告签订该合同，公章也不知道怎么印上的。对证3，我们认可，我们收的是王丽娇的租金和保证金；对证4，不认可，因为法院查明的是法律事实，与客观事实不符，关于本判决我方正在申请再审，被告以此为证据还有说法。被告为支持自己的主张，向本庭提交以下证据：证据1、日被告与北京家家福王丽娇、沈必朝签订的房屋租赁合同，证明被告是与王丽娇、沈必朝签订的房屋租赁合同。原告对上述证据发表如下质证意见：真实性没异议，但原告需要说明的是签订合同之初龙城公司未成立，签订合同的目的是为了成立龙城公司，龙城公司成立后，双方进一步确认龙城公司与荣丰公司的关系。被告出示的合同权利义务由龙城公司承继，高院已确认原被告之间的关系。经庭审质证，本院对上述证据综合认证如下：对原告提交的证据1-2因被告对其真实性、合法性认可，但质证认为在本案中主张权利的主体应是王丽娇与沈必朝二人，但原告提出王丽娇与沈必朝系夫妻关系，沈必朝系龙城公司的法定代表人且原告在庭下提交了王丽娇、沈必朝转让索取保证金、定金的权利的证明。据此，原告出示的证据能够印证原告具有适格的主体资格，故对原告出示的证据1、证据2，本院予以采信。对于原告提交的证据3、证据4主要是用于证明被告收取定金和保证金的事实，因被告认可收取了保证金和定金，只是提出收取了王丽娇、沈必朝的定金和保证金而非原告的，但通过原告提交的证据1、2可以认定原告具有要求返还定金、保证金的主体资格，故对原告提交的证据3、4用于证明收取定金、保证金的事实予以认可。对被告提交的证据因原告对其真实性予以认可，但提出了该份合同签订的背景是青龙满族自治县龙城商贸有限公司尚未成立之时，而公司成立后，该份合同的内容由青龙满族自治县龙城商贸有限公司承继，双方的质证进一步印证了原告作为本案主体资格的事实，故对被告提交的证据本院予以采信。对于被告要求返还保证金时应扣除物品损坏价值，要求对损坏物品进行鉴定，因被告对该部分诉请没有提出反诉，若该部分损失扣除必然减少原告的诉请，故对被告要求鉴定的请求本院不予认可。经审理查明，日被告与北京张郭庄世纪家家福超市和沈必朝签订《房屋租赁合同》，租赁物位于青龙镇原中兴路（原集贸市场内D座），共计6916平方米，北京张郭庄世纪家家福超市系王丽娇经营，属于个体工商户，王丽娇与沈必朝系夫妻关系，沈必朝系青龙满族自治县龙城商贸有限公司的法定代表人，故该合同签订之初，沈必朝在合同上签字。该合同签订后，租赁物在租赁期间一直由本案原告实际占有并使用。被告认可于日收取沈必朝定金人民币10万元和保证金10万元，合计20万元，但沈必朝、王丽娇及北京张郭庄家家福超市出具说明，该20万元归龙城公司所有，其不再享有民事权利。日被告以合同纠纷向秦皇岛市中级人民法院提起诉讼，秦皇岛市中级人民法院于日作出（2011）秦民一初字第13号判决，原告不服提起上诉，河北省高级人民法院于日作出（2013）冀民一终字第38号民事判决书。河北省高级人民法院判决书中二审查明：“荣丰公司认可收取了龙城商贸公司10万元保证金和10万元定金”。因龙城商贸公司在上诉状中未提及该20万元，故关于定金和保证金未予处理。原告认为被告认可收取原告交付的定金和保证金，而法院依法认定2012年2月份原告将房屋交还被告，租赁关系实际解除，原告不再继续使用租赁物，被告理应返还原告定金和保证金，故原告诉至法院，请求法院依法判决被告返还原告定金10万元和保证金10万元并承担本案的诉讼费用。本院认为，虽然北京张郭庄世纪家家福超市与唐山荣丰房地产开发有限公司签订了租赁合同，但租赁物实际为青龙满族自治县龙城商贸有限公司所用。由于签订合同时青龙满族自治县龙城商贸有限公司尚未成立，无法以自己名义签订合同，但青龙满族自治县龙城商贸有限公司成立后一直实际占有使用该租赁场地、房屋及设施，青龙满族自治县龙城商贸有限公司与唐山荣丰房地产开发有限公司均认可其事实，青龙满族自治县龙城商贸有限公司为企业法人，可以独立行使民事权利，且北京张郭庄世纪家家福超市、沈必朝、王丽娇出具说明不再享有定金和保证金的民事权利，故原告作为该案诉讼主体于法有据，本院予以支持。关于原告主张的定金，被告认可收取，但提出已冲抵了第一年的房屋租金，根据交易习惯，定金是通过交付一定数额的金钱以确保合同正常订立或履行的担保方式。当合同双方履行各自的权利义务后，定金的目的即已实现，双方在给付全部租金时定金应当抵作价款或者收回。在庭审中原告并未出示相关定金未抵作价款或者未收回的证据，只是出示证据证明被告认可收取了定金，故原告应承担举证不能的法律后果，对原告要求返还定金的诉讼请求，本院不予以支持。关于原告主张的保证金，被告认可收取，但被告提出应扣除损坏物品价值，因在（2013）冀民一终字第38号民事判决书中已确认：“2012年2月，龙城商贸公司将房屋交还荣丰公司，租赁关系已实际解除”。在交付租赁物时双方对损坏物品没有形成交接清单，现被告提出应扣除损坏物品价值本院无法查实且原告不予认可有损坏物品，故被告应对自己的辩解承担举证不能的法律后果，原告主张被告返还保证金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。故根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、第一百二十五条之规定，判决如下：一、被告唐山荣丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告青龙满族自治县龙城商贸有限公司保证金10万元。二、驳回原告青龙满族自治县龙城商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告唐山荣丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于秦皇岛市中级人民法院。代理审判员　　张颖丽二〇一三年十二月十日书　记　员　　张　龙
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