河北省深州市农用地基准地价评估方法比较研究--《河北师范大学》2007年硕士论文
河北省深州市农用地基准地价评估方法比较研究
【摘要】：
我国是一个农业大国,农业用地是人类赖以生存和发展且无法代替的重要生产资料。土地问题一直都是影响国家稳定的一个首要问题。随着国家的安定团结,经济繁荣发展,土地市场作为基本生产要素市场走进社会主义市场。同时,暴露出很多问题,如:土地管理体系、估价体系不健全,估价方法自身的局限性等等,我国农用地估价的研究还有待于进一步深入。
本研究针对我国目前在农用地估价中所存在的问题,以深州市农用地基准地价评估为例,在《农用地估价规程》指导下,根据深州市土地利用现状,在农用地定级的基础上,基于地理信息系统(GIS)平台和数学统计软件SPSS的支持,对不同估价技术方法以及不同的数学模型进行对比研究,分析不同估价技术方法以及不同数学模型所确立的基准地价的可信度,确定一个合理的基准地价,同时评估基准地价各影响因素对地价的影响程度。为宗地的估价提供基础数据,为农用地估价体系走向合理化科学化提供参考,促进土地市场走向规范化、法制化。
分析结果表明,构建的整体样本和分级别样本农地的五种模型中整体样本的线性函数模型为最适模型,且线性函数模型与样点地价平均法结果基本持平。综合考虑样点地价平均法是在定级基础上进行分区以样点形式得出基准地价,而线性函数模型是一种确立在单元地价与定级指数、产投比间的关系,样点来自于定级而结果又与定级指数紧密结合,同时引入一个反映农户技术管理水平的因子——产投比,用产投比来表征农户的管理水平。因此,在估价方法的最终选定上,本研究选用定级指数模型法确定的整体线性模型函数。最后,通过对地价与定级因素的相关分析,表明道路通达度、土体构型、中心城镇和表层质地与地价的相关性较强,灌溉水源与地价的相关性最差。
本文创新点:
1.本研究利用统计学的方法对基准地价的评估方法进行了对比研究,并且在建立模型的同时引入一个反映农户技术管理水平的因子——产投比,来消除农户间技术与管理水平差异。
2.本文建立的模型科学的解释了深州市农地价格与农地质量间的关系,并且通过模型法可以快捷的计算出评估区域内任何一个地价单元的地价,也就是宗地地价,这要比常规方式编制基准地价修正系数表来评估基准地块的价格,要方便的多,定级指数模型法其可操作性和适用性较强。
3.本文在最后对地价的评估结果与定级影响因素从定量的角度进行了相关性分析,从结论出发对各因素因子权重的确定从定性的角度给以佐证。
【关键词】：
【学位授予单位】：河北师范大学【学位级别】：硕士【学位授予年份】：2007【分类号】：F301;F224【目录】：
Abstract6-10
1. 农用地基准地价评估的意义与国内外研究现状10-24
1.1 农用地基准地价评估的意义10-15
1.1.1 农用地基准地价的内涵10-14
1.1.2 农用地基准地价评估意义14-15
1.2 农用地基准地价评估理论基础与原则15-18
1.2.1 评估理论基础15-17
1.2.2 评估原则17-18
1.3 农用地基准地价评估方法研究现状18-24
1.3.1 国内农用地价格研究现状18-21
1.3.2 国外农用地价格研究现状21-24
2. 研究区概况24-28
2.1 地理位置24
2.2 自然条件概况24-25
2.3 社会经济概况25-28
2.3.1 农业结构调整和产业化经营取得突出成效25-26
2.3.2 工业经济运行质量明显提高26
2.3.3 第三产业蓬勃发展26
2.3.4 对外开放迈出新步伐26-28
3. 基准地价评估方法比较研究技术路线28-31
4. 样点地价计算31-45
4.1 资料调查31-32
4.1.1 准备工作31
4.1.2 资料调查与整理31-32
4.1.3 资料清单32
4.2 调查样点资料分析计算32-40
4.2.1 土地利用类型确定32-33
4.2.2 农用地级别划分33-34
4.2.3 投入-产出样点地价分析与计算34-39
4.2.4 其他形式样点地价测算39-40
4.3 测算样本的确定40-45
4.3.1 样点类型的筛选40
4.3.2 样本数据检验40-43
4.3.3 有效调查样点的确定与样点地价分布图43-45
5. 基准地价评估方法比较45-62
5.1 样点地价平均法45-46
5.2 定级指数模型法46-62
5.2.1 建立模型46-48
5.2.2 模型检验48-56
5.2.3 定级指数模型法评估最终结果56-62
6. 结论62-63
6.1 创新点62
6.2 有待进一步完善之处62-63
参考文献63-66
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京公网安备74号广东省农村集体建设用地定级与基准地价评估探讨--《安徽农业科学》2010年17期
广东省农村集体建设用地定级与基准地价评估探讨
【摘要】：结合广东省集体建设用地基准地价制定试点工作,从土地定级与基准地价评估的技术思路出发,在实践的基础上探讨了评估技术中的一些主要问题,以期对即将开展集体建设用地基准地价评估工作提供指导。
【作者单位】：
【关键词】：
【分类号】：F301.2【正文快照】：
广东省于日正式施行《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》(以下简称《办法》)。《办法》的出台开创了全国的先河,对广东省集体建设用地使用权的流转范围、流转程序、流转后的收益及法律责任问题都作了具体明确的规定,使广东省集体建设用地流转有了规范性的指
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农用地基准地价评估模型的建立与分析　 农用土地分等定级估价,是在对影响农用土地级别和价格的因素进行综合分析的基础上,应用地理信息系统技术,确定和划分土地等级,测算各级各类农用土地基准地价的全过程。其主要目的是全面科学地评定土地质量,掌握农用土地级别的分布状况和价格变化规律[1]。农用地基准地价是指在正常条件下,针对农用地不同级别或不同均质区片,按照不同利用类型,分别评估确定的某一估价期日的平均价格[2]。农用地基准地价评估对于建立一套完整的农用地价格体系和顺利开展农村土地管理工作具有十分重要的意义[3]。我国农用地基准地价评估方法主要是市场比较法,样点地价平均法和基本回归模型法。由于市场法评估出的农用地价格容易失真,样点地价平均法估算基准地价误差较大,这两种方法现已很少采用;而采用收益还原法并结合地价模型对农用地基准地价进行评估更加准确。本研究以辽宁省农用地定级估价首批试点城市——凌源市为例,建立农用地价格与农用地质量的相关模型,探讨二者的数学关系,并确定可应用的模型,借此对农用地基准地价进行测算。1凌源市自然概况及农用地定级情况概述1.1凌源市自然概况凌源市位于辽宁省最西部,地理坐标北纬40°35′50″～41°26′0(本文共计3页)　　　　　　　　　　
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　　　　　　我国城镇土地定级与基准地价评估研究--《四川师范大学》2001年硕士论文
我国城镇土地定级与基准地价评估研究
【摘要】：
随着我国土地使用制度改革的逐步深入和新《土地管理法》的颁布实施，建立一套公正、合理、科学、透明的基准地价评估体系是我国地产市场建设的根本任务和重要保证。然而，城镇土地定级估价是一项涉及面广、内容复杂、系统性和技术性很强的工作。
本文首先对城镇土地定级估价的理论及方法进行了探讨。然后，以2000年成都市土地定级与基准地价更新研究为基础，结合国土资源部颁布实施的《城镇土地定级规程》和《城镇土地估价规程》，详细论述了我国城镇土地定级与基准地价评估的技术途径和操作程序、方法，对我国地价评估理论和城镇土地定级估价的技术流程和方法体系提供了一些有用的观点和建议。
【关键词】：【学位授予单位】：四川师范大学【学位级别】：硕士【学位授予年份】：2001【分类号】：F293【目录】：
第一部分 地产价格与地价评估综述9-37
一、 地产和地价9-21
（一） 土地和地产的定义9-12
1、 关于土地的各种定义9-10
2、 关于地产的各种定义10-11
3、 土地与地产的关系11-12
（二） 地价内涵12-16
1、 我国地价与地价内涵的现状分析12-13
2、 地价的本质13
3、 地价的构成13-14
4、 地价内涵14-16
5、 地价体系16
（三） 地价的影响因素16-21
1、 一般因素17-18
2、 区域因素18-19
3、 个别因素19-21
二、 土地定级与地价评估21-37
（一） 土地定级与地价评估的理论依据21-29
1、 地租理论21-25
2、 土地价值论25-27
3、 土地区位论27-28
4、 城市规划理论28-29
5、 竞标理论29
（二） 土地定级方法29-30
1、 多因素综合评定法29
2、 级差收益测算法29
3、 地价分区测定法29-30
（三） 地价评估方法30-37
1、 地价评估的四种基本方法30-35
2、 我国城镇地价评估常用的两种方法35-37
第二部分 我国城镇土地定级与基准地价评估的技术路线与方法37-61
一、 城镇土地定级37-48
（一） 土地定级类型37
1、 土地综合定级37
2、 上地分类定级37
3、 城市规划定级37
4、 地价分区定级37
（二） 土地定级的技术途径37-38
（三） 土地分类定级的程序和技术方法38-43
（四） 常用的三类用地定级特点43-48
1、 商业用地的定级特点43-45
2、 住宅用地的定级特点45-46
3、 工业用地的定级特点46-48
二、 城镇基准地价评估48-57
（一） 地价评估的技术流程48-51
1、 基准地价的表达方式48-49
2、 基准地价评估的技术路线49-51
（二） 各类用地基准地价评估程序51-52
（三） 基准地价评估方法52-56
1、 综合级别基准地价评估方法53
2、 分类定级基准地价评估方法53-56
2．1 商业用地基准地价评估方法53-54
2．2 住宅用地基准地价评估方法54-55
2．3 工业用地基准地价评估方法55-56
2．4 没有交易资料区域的基准地价评估56
（四） 标定地价评估方法（即基准地价系数修正法）56-57
1、 标定地价和基准地价的关系56
2、 影响标定地价的因素分析56-57
3、 标定地价评估方法57
三、 城镇土地定级和基准地价评估中存在的问题57-61
（一） 土地定级中存在的问题57-59
（二） 基准地价评估中存在的问题59-61
主要参考文献63-64
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