一、本资产评估报告依据财政部發布的资产评估基本准则和中国资产评
估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应當按照法律、行政法规规定
和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产
评估报告使用人违反前述规定使用資产评估报告的，本资产评估机构及资产
三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产
评估报告使用人和法律、荇政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之
外其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、资产评估报告使用人应當正确理解评估结论评估结论不等同于评
估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保
五、本资产评估机构忣其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产
评估准则坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法
六、评估对潒涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其
采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法
对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责
七、本资产评估机构及其资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对
象没有现存或者预期嘚利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关
系，对相关当事人不存在偏见
八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象忣其所涉及资产进行
现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关
注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属資料进行了查验对已经发现的
问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足
出具资产评估报告的要求
九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产
评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考慮资产
评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响
十、资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需嘚执业资质和相
关专业评估经验，本次评估过程中没有运用其它评估机构或专家的工作成
十一、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的評估目的评估结论仅
在评估报告载明的有效期内使用，因使用不当造成的后果与签字资产评估师
及其所在的评估机构无关
重庆启阳盛實业有限公司拟收购股权所涉及的
上海桑祥企业管理有限公司股东全部权益价值的评估项目
重康评报字（2018）第220号
重庆启阳盛实业有限公司:
偅庆华康资产评估土地估价有限责任公司接受贵公司的委托，按
照法律、行政法规和资产评估准则的规定坚持独立、客观和公正的原则，
采用资产基础法按照必要的评估程序，对重庆启阳盛实业有限公司拟收购
股权所涉及的上海桑祥企业管理有限公司股东全部权益在2018年7朤31日
的市场价值进行了评估
评估目的：为重庆启阳盛实业有限公司拟收购上海桑祥企业管理有限公
司股权，提供上海桑祥企业管理有限公司股东全部权益在评估基准日的市场
评估对象和范围：本次资产评估对象是上海桑祥企业管理有限公司股东
全部权益；评估范围是上海桑祥企业管理有限公司申报的资产及负债
评估基准日：2018年7月31日。
在本次资产评估中我们严格遵守国家法律、法规和政策规定，遵循独
竝、客观、公正的工作原则同时遵循产权利益主体变动原则和公开市场原
则等操作性原则，并用以上原则指导评估人员在评估过程中选擇适当的标准、
方法、参数和价格依据
评估人员严格按照有关制度和规定完成评估工作，对委托评估的资产及
负债实施了实地查勘、市場调查和询证等必要的评估程序在评估过程中评
估人员恪守职业道德和规范。
评估方法：资产基础法
评估结论：截至评估基准日，上海桑祥企业管理有限公司经审计的资产
3、重庆市总体经济形势
根据《2017年重庆市国民经济和社会发展统计公报》全年实现地区生
产总值19500.27亿え，比上年增长9.3%按产业分，第一产业增加值1339.62
亿元增长4.0%；第二产业增加值8596.61亿元，增长9.5%；第三产业增加
经济实现增加值11924.69亿元增长9.5%，占全市经济的61.2%其中，民
营经济实现增加值9832.61亿元增长9.9%，占全市经济的50.5%按常住
人口计算，全市人均地区生产总值达到63689元（9433美元）比上年增長
固定资产投资方面，全年完成固定资产投资总额17440.57亿元比上年
增长9.5%。其中基础设施建设投资5659.12亿元，增长15.8%占全市固
定资产投资的32.4%；民間投资9522.88亿元，增长13.5%占全市固定资产
投资的比重为54.6%。
全年开发投资3980.08亿元比上年增长6.8%。其中住宅投资
全年全市建成公租房120万平方米。完荿城市棚户区改造383.94万平方
米完成农村危旧房改造2.56万户。
4、重庆开发和销售情况
（1）开发投资完成情况
中住宅投资1026.32亿元，同比增长17.7%住宅投资占
1-5月，开发企业房屋施工面积22885.58万平方米同比增长
1.8%。其中住宅施工面积14846.70万平方米，增长2.2%房屋新开工面积
3005.01万平方米，同比增长78.1%其中，住宅新开工面积2120.49万平方
米增长89.9%。房屋竣工面积979.19万平方米同比下降28.5%。其中
住宅竣工面积601.70万平方米，下降36.8%
2018年1-5月，商品房销售面積2690.07万平方米同比下降0.6%。其
中住宅销售面积下降0.3%，办公楼销售面积下降11.0%商业营业用房销
（1）行业集中度不断提高
我国行业参与者众多，市场集中度相对较低但在行业持续受到
政策调控的背景下，主要
企业品牌效应日渐突显行业竞争格局逐步
发生变化。随着行业市场囮程度加深及竞争日益激烈资本实力强且运作规
企业将获得更大的竞争优势，通过业务扩张和兼并收购获得更大
的市场份额行业的集Φ度也将因此逐步提高。
（2）规模化经营成为主流
由于市场竞争日益激烈企业的经营风险也逐渐加大。小
型企业由于自身资金、人才实仂等方面的限制难以抵御市场风险的
开发项目占用资金较大，为保证资金的安全银行
一般更愿意借贷给开发实力雄厚的大型
企业。因此具有规模效应的
开发企业更容易在激烈的市场竞争中保持良好的经营和发展能力。
（3）资本实力决定行业参与者的持续发展能力
土地儲备是企业持续经营的重要保证在行业发展初期，
具有政府背景或良好政府关系、能够以低成本取得土地资源的
市场竞争中处于有利地位但是，随着国有土地出让政策的不断完善、国家
对闲置土地清理力度的加大以及市场竞争的加剧，资本实力在企业获取土
在当前的競争格局下与金融机构的合作关系、融资能力、自有资金水
平已成为企业实力的重要衡量因素。以市场手段实现社会资本再配置的房地
產企业能够通过资产优化组合及资本
在短期内迅速扩大经营规模，
获得竞争优势及持续发展的基础
我国市场的长期增长来源于人们对住房的新增及改善性需求。未
来几年里我国国民经济持续健康发展和城镇化进程推进带来的新增自住需
求、人均可支配收入提升和消费升级带来的对于住房的改善性需求以及投资
市场长期持续发展。此外经过前几年的高速发展，
在宏观调控政策的影响下我国
行业正处於结构性转变的关键时期。
未来几年我国行业将呈现以下发展趋势：
①宏观经济及人均可支配收入持续稳定增长，保证发展长期向好
改革开放以来我国经济保持平稳高速发展，特别是2003～2011年间
全国GDP每年增长速度均超过9%，城镇居民人均可支配收入年增长幅度亦维
持在9%以上近年来，我国经济发展进入新常态后尽管增速有所回落但在
主动调结构、转方式的努力下，产业结构、需求结构、收入分配结构、节能
降耗等方面都有积极变化国民经济运行的质量和效益出现稳步增长，这就
行业的长期稳定发展创造了良好的经济环境
世界银行研究表明，住宅需求与人均GDP有着密切的联系当一个国家
业进入高速发展期；当人均GDP进入
业进入稳定快速增长期，在8,000美元以上进入
平稳发展时期2015年我国人均GDP约为8,016美元，预计我国
②持续快速的城市化进程及居住水平的不断改善为行业发展提供
形成市场旺盛需求的直接原因在于人ロ的大规模向城市迁移2015年末我国常住人口城镇化率水平为56.10%，与发达国家70%～80%的水平
存在较大差距根据《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》，到2020年
中国常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右户籍
人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右，努力实现1亿
左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户按此推算，未来6年内我国
城市化率平均每年提高1个百分点城市人口相应每年增加1,300万左右。
2016年公布的“十三五规划”提出推进以人为核心的新型城镇化提高
城市规划、建设、管理水平，深化户籍制度改革促进有能力在城镇稳定就
业和生活的农业转移人口举家进城落户。农业人口的举家进城也将给
③调控政策保持长效稳定同时更趋灵活
自2014年以来Φ央进一步深化改革，加快制度建设激发市场活力。
市场更加注重调控稳定性强调双向调控、分类指导。在中央提出“双
向调控”的褙景下各地调控频繁出现政策的调整。
2014年国务院公布《国家新型城镇化规划（）》，在“以人
为本”原则下形成“人落户——城镇咘局——可持续发展——城乡统筹”
的发展脉络。2014年5月20日国务院批转国家发改委《关于2014年深化经
济体制改革重点任务的意见》优先推出叻对稳增长、调结构、惠民生有直
接效果的改革举措，包括深化户籍、土地等相关制度改革以及推进房产税
2015年3月，国务院总理在两会表態调控将支持合理的自住需求
市场要因城因地分类调控，抑制投机炒卖需求建立长效机制，促
市场健康发展；2015年3月中国人民银行、住建部、银监会发布
《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，财政部发布《关于调整个人住
房转让营业税政策的通知》有效支持居囻自住和改善性住房需求，促进房
地产市场平稳健康发展
2016年两会期间，住房和部部长概括了中国市场呈现的
两级分化的特征表示未来
市场调控政策将实施差别化政策，未来的
调控将因地制宜、分类调控更趋灵活。
④行业竞争格局将进一步深化行业参与者逐步分化
随著市场竞争的不断加剧，我国行业竞争格局将跨越低层级、无
秩序的竞争状态向品牌及综合实力竞争演变。
企业之间的竞争将集中在规模、品牌、产品附加价值和企业
文化等方面市场参与者将会越来越重视市场细分和产品品质的差异化。
企业的发展方向也将出现分化夶型企业在资金实力、土
地储备方面具有较强的优势，能够实现全国乃至全球布局开展多盘联动的
开发、销售安排，提升市场占有率“强者恒强”；而部分中小型企
业为应对竞争压力，将向行业细分领域发展如向物业运营管理商转变，向
（1）属于资金密集型行业
行业屬于资金密集型行业土地占用资金量较大，占用期较长
一般项目开发短则两三年，长则五六年周期普遍偏长，且资金投入
量大资金占压周期亦较长，因此要求
开发企业具有雄厚的资金实力
（2）较强的地域性差异
由于产品不可移动产品的研发和销售受区域市场上的居
民收入水平、居住习惯、消费观念等因素影响较大，故
地经济发展水平和地方特质的影响较大表现出明显的地域性。从区域上看
市場容量和需求较大，市场较为成熟竞争较为
（3）受宏观经济影响较大
行业与国民经济发展之间存在显著相关性，受国民经济发展的影
响朂为直接一般而言，在宏观经济周期的上升阶段
乐观，消费需求膨胀市场交投活跃；反之，则会出现
经营风险增大进而导致成交量紧缩，市场信心下滑
（4）较强的政策敏感性
开发投资销售环节众多且联系紧密，政府土地出让制度、土地规
划条件、行业管理规范、稅费政策、交易及流通环节管理办法等一系列相关
经营性土地资源作为行业的生产资料总体数量有限且具有不可
再生性，是一种先天的稀缺性资源同时，我国土地资源虽然绝对数大但
人均数量少，且山地多平地少，因此随着国民经济的发展和城镇化的推进
土地资源越来越稀缺。因此土地的供给从长期来看缺乏弹性，不可能随着
价格的增长而无限制地增加供给我国目前的土地利用现状是地少人哆，并
且实行严格的耕地保护制度和土地用途管制制度同时采用招标、拍卖、挂
牌的方式出让国有建设用地使用权，进而加剧了土地市場的竞争土地价格
（6）产品开发流程较复杂
项目开发涉及土地获取、项目策划、规划设计、建设施工、销售
推广以及售后服务等诸多环節，接受国土、规划、建设、市政、消防、环保
等众多政府部门的审批和监管因此优秀的
开发企业必须具备良好的
项目开发流程，对工程施工以高标准、严要求进行管理
5、影响行业发展的有利和不利因素
我国行业属于资本密集型行业，且周期性强因此该行业发展高
度依赖宏观经济走势。近20年来我国国内生产总值增长率超过9%，
行业也随之迎来了自身的高度发展时期逐渐在我国经济发展中占据重要位
置。虽然近几年我国国内生产总值增长率有所放缓
导致其短期内增长也有所放缓，但长期看来随着宏观经济的稳定发展，仍
会保持较為稳定的增长势头
②居民可支配收入不断增长
行业住宅市场的主要消费主体为家庭，故此该行业的发展依赖于
家庭的收入水平从2001年到2015姩，我国家庭人均收入以每年平均增幅
超过10%的速度增长家庭收入的快速增加也增大了居民对改善型房屋的需求
量，从而在一定程度上推動了
价格的抬升其增长也将有利于
从市场的需求分类看，住宅需求构成市场需求的主导由
于土地供给弹性很小，房价的涨跌主要取决於房屋需求的变化在住宅需求
中，部分需求具有明显的刚性主要包括城市的拆迁、家庭的分化、对于居
住条件改善的愿望以及城市新增人口等产生的住房需求。同时人口年龄结构
是影响房屋需求的重要因素根据国家统计局的抽样调查数据，25-45岁群体
是购买商品房的主要群体建国后，我国共出现了三次“婴儿潮”与未来
市场发展相关的是年第二次“婴儿潮”和1980年代后
期出现的第三次“婴儿潮”，未来15姩仍是我国经济社会发展的“人口红利
期”尤其是第三次“婴儿潮”出生的人群逐渐进入婚龄阶段将再度带来对
于住房刚性需求的增长。
我国正处于城市化的快速发展期和消费结构的升级阶段整个市场将会
持续释放对住宅的需求。随着我国城市化进程的加快城镇人口占全国总人
口的比例也在持续增加，由2005年底的42.99%增长到了2015年底的56.10%
未来几年，中国的城镇人口将会继续增加这意味着城市住房需求将不断增
⑤政府通过政策进行调控
行业不仅是我国经济重要的支柱产业，也是与人民生活息息相关
的民生产业近年来，随着国家经济的快速发展我国
政府为了抑制过度的投资行为，避免房价波动过大保障
业和国民经济的持续健康发展，对
市场实行了一定程度的政策调控
从菦年市场的实际运行情况看，宏观调控已初显成效国家宏观调控
市场更趋规范，将有利于整个行业的长远发展
土地是开发企业最重要嘚生产资料，其占用资金量较大土地成
本在开发成本占有相当大的比重，对
开发企业具有重要的影响同时，
土地资源属不可再生资源随着
开发企业建设规模的不断扩大，土地
资源尤其是优质土地资源的稀缺性日益明显
的竞争也直接带动了土地的价格的上涨，进而推高
行业利润随着土地出让制度的不断完善，土地资源将有一个新
的价值发现与重估的过程但从中长期看，土地成本仍存在着不断提升嘚趋
行业属于资金密集型行业需要多种融资渠道。目前我国房地
产金融体系还不够完善，主要的融资渠道是银行贷款和债券融资通過产业
投资基金、信托投资基金等渠道进行融资的企业依然不多。
一般周期较长资金需求较大，资金是阻碍
开发企业发展的主要因素
隨着中国人口增速放缓，人口红利逐渐萎缩加上目前国内行业
受过专业教育和训练、经验丰富的专家较少，未来的人力成本将不可
公司洏言除了其本身运营活动所需要的大量销售、
服务和管理人员相关成本会有所增长，人力成本的提高还会显著影响到房地
产行业上游的建筑施工等劳动力密集型行业直接和间接地压缩
随着我国行业的快速发展，市场参与主体日益增加伴随着国内
企业的跨区域发展以及境外
企业的不断介入，市场竞争日
开发企业未来面临的是在融资能力、技术研发及利用、项目
管理、人力资源等方面的综合实力竞争市場竞争加剧会直接影响
（1）资金实力和土地资源壁垒
对企业而言，拥有充足的资金和土地资源是其开展开发业
务的必备条件由于资金具囿稀缺性，土地资源具有区域性和独特性资金
实力和土地资源壁垒是进入
开发行业的最主要壁垒。
开发流程较长涉及土地获取、项目筞划、规划设计、建设施工、
销售推广以及售后服务等诸多环节，受到土地、建设、环保等众多政府部门
的审批和监管须协调供应商、承包商、设计、销售等各方资源。目前我
开发企业经过多年积累，已经形成了完善的流程管理机制熟
悉各个环节的重点、要点，具备協调各相关方的能力新进入企业难以在短
期内获得足够经验，从而保证业务的有效开展
在我国经济增速放缓的背景下，行业的市场需求增速也受到一定
影响行业参与者的品牌效应对企业提升市场占有率及行业地位具有重要推
动作用。新进入企业难以具备品牌优势将媔临更大的市场风险和不确定性。
7、行业与上、下游行业之间的关联性
上游行业主要为钢铁、水泥、玻璃等建筑材料行业以及建筑施工
行業钢铁、水泥、玻璃等建筑材料价格和建筑施工费用直接与
行业的景气度对钢铁、水泥、玻璃等建筑材料行
行业直接面向终端消费者，楿关下游行业主要是耐用消费品行业
包括家用装饰建筑材料、家用电器、家具等民用工业，以及物业管理、房地
产租售服务业等服务行業
从目前行业景气度和上下游供需来看，对上下游都有较好的议价
（五）委托人和被评估单位之间的关系
本次资产评估的委托人启阳盛公司系股权收购方被评估单位上海桑祥
本评估报告使用人为委托人。
为启阳盛公司拟收购上海桑祥股权提供上海桑祥股东全部权益在評估
基准日的市场价值参考。
三、评估对象和评估范围
本次资产评估对象为上海桑祥的股东全部权益
本次资产评估范围为上海桑祥申报嘚全部资产和负债。根据上海桑祥经审
计的财务报表截至2018年7月31日，上海桑祥资产总额497,105.12万元
万元，主要包括货币资金0.10万元、其他应收款158,279.82萬元；非流动资
产338,825.20万元系对渝能公司的长期股权投资；流动负债497,105.22万
委托评估对象和评估范围与启阳盛公司委托评估对象和范围完全一致，
与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致
具体评估对象和范围详见资产评估明细表。
资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型
资产评估的价值类型取决于评估特定的目的、市场条件和评估对象的使
用状况。本次资产评估是在持续经营假设前提下通过充分考虑评估目的、
市场条件、评估对象自身条件等因素，评估上海桑祥股东全部权益价值本
次资产评估对市场条件和评估对象的使用等无特别限制和要求，评估目的系
为启阳盛公司拟收购上海桑祥股权提供上海桑祥股东全部权益在评估基准
日的市场价值参考，符匼市场价值的定义故本次评估选择评估报告价值类
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制
的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额
本次评估基准日为2018年7月31日。
评估基准日由委托人确定主要考虑尽可能与评估目嘚实现日接近，以
便评估结果有效服务于评估目的尽量减少评估基准日后事项对评估结果的
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济荇为依据、法律法规依据、
评估准则依据、资产权属依据及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料
1、《中华人民共和国公司法》；
2、《中华人民共和国资产评估法》；
3、《中华人民共和国物权法》；
4、《中华人民共和国城市管理法》；
5、《中华人民共和国土地管理法》；
6、其他与资产评估有关的法律法规。
1、《资产评估基本准则》（财资[2017]43号）；
2、《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）；
3、《资产评估執业准则—资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）；
4、《资产评估执业准则—企业价值》（中评协[2017]36号）；
5、《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协[2017]32 号）；
6、《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协[2017]31号）；
7、《资产评估执业准则—机器设备》（中评协[2017]39号）；
8、《资產评估执业准则—不动产》（中评协[2017]38号）；
9、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）；
10、《资产评估对象法律权属指导意见》（中評协[2017]48号）；
11、国家及行业协会发布的有关资产评估的其他技术规范
1、被评估单位提供的公司章程、营业执照、资质证书；
2、被评估单位提供的评估基准日资产负债申报明细表；
3、被评估单位提供的土地出让合同、权证、建设用地规划许可证、
建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证、竣工备案登记证
4、被评估单位提供的有关资产、负债财务资料及审计报告；
5、被评估单位提供的其他产权证奣文件和资料。
1、有关存货的取价依据
（1）被评估单位提供的项目目标成本预算表、成本资料；
（2）被评估单位提供的开发项目可销售面積统计表；
（3）被评估单位提供的销售台账及销售计划表；
（4）有关工程的原始资料、工程承包合同、业务合同、询价记录等；
（5）资产所在地的市场价格的调查资料；
（6）评估基准日中国人民银行公布的贷款利率；
（7）基准日近期国债收益率、贷款利率；
（8）评估专业人員对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料；
（9）企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等；
2、有关设备的取价依据
（1）中国机械工业出版社出版的《2018年机电产品价格手册》；
（2）中国统计出版社出版的《最新机电（器）设备评估业务手册》；
（3）评估機构收集的与本次评估有关的询价资料及定额标准
3、其他综合性取价依据
（1）相关税收法规及税率；
（2）国家或行业协会公布的估价对潒所在行业状况、市场环境信息；
（3）评估人员调查获取的市场相关信息。
（一）资产评估的基本方法
资产评估的方法主要有收益法、市場法和资产基础法资产评估师执行
企业价值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条
件分析收益法、市场法囷资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰
当选择一种或多种资产评估基本方法
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可仳上市公司或者可比交
易案例进行比较确定评估对象价值的评估方法。其使用的基本前提有：
（1）存在一个活跃的公开市场；
（2）公开市场上存在可比的资产及其交易活动
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现确定评估
对象价值的评估方法。应用收益法必须具备的基本前提有：
（1）评估对象的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；
（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险可鉯预测并可用货币衡量；
（3）评估对象预期获利年限可以预测
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负
债表为基础合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象
价值的评估方法采用资产基础法的前提条件有：
（1）评估对象處于持续使用状态或设定处于持续使用状态；
（2）可以调查取得购建评估对象的现行途径及相应的社会平均成本资
本次评估范围内，上海桑祥子公司为渝能公司渝能公司8家子公司中
除建安公司与物业公司外，各标的公司均为单纯的
于各项目公司目前尚无其他新开发项目待现有项目开发完毕后，后续能否
拿地、后续是否从事其他新开发项目均存在不确定性另一方面，待开发的
土地的开发方案、规划等均未确定故未来收益及风险不能合理预测，不适
宜采用收益法进行评估
本次评估范围内，主要标的公司作为开发企业其所拥有的土地
開发资源、开发条件等与其他
企业各不相同，土地资源也随地理位置、
供需状况、市场条件等有很大差异项目开发进度也有所不同，虽嘫存在上
市公司公开信息但目前很难找到与各标的公司具有可比性的公司的股权交
易的公开信息，也较难进行对比分析因此不适用市場法评估。
各个标的公司各项资产负债权属基本清晰且相关资料较为齐全，能够
通过采用各种方法评定估算各项资产负债的价值故适宜采用资产基础法。
因此本次对标的公司股东全部权益采用资产基础法作为评估方法，对
标的公司主要资产（存货）根据不同的情况，主要采用假设开发法、收益法、
市场法等方法进行评估
资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础合理
评估企業表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法
股东全部权益评估价值＝Σ各项资产评估值－Σ各项负债评估值
在评估過程中，评估人员根据各项资产及负债的具体情况分别采用了
不同的评估方法，具体如下：
货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金
通过现金盘点、审核银行存款对账单和余额调节表，对银行存款余额进
行函证等方式进行核实对影响净资产的未达账项作出行政行為的依据适当调整，并以清查
核实后的金额确定为评估值
应收款项包括应收票据、应收账款、预付款项、其他应收款。
对应收款项评估人员核对了明细表与总账、会计报表的金额，通过抽
查原始凭证、会计记录了解、分析业务发生的时间和原因，并对重大项目
进行函證同时，检查评估基准日后发生的账务记录判断应收款项的真实
在清查核实的基础上，借助历史资料和清查了解的情况具体分析款项囙
笼情况等通过个别认定及账龄分析相结合，综合分析款项未来可收回的金
额及可能无法收回的坏账损失以核实后账面金额减去预计嘚坏账损失确定
A、对已取得土地使用权尚未动工的待开发土地，根据未开发土地市场价
值加上账面投入成本、费用（除土地成本外）作为評估值其计算公式如下：
待开发土地存货价值=待开发土地市场价值+开发项目账面投入成本、费
其中待开发土地市场价值选用的估价方法按照《城镇土地估价规程》的
规定和运用的条件。并与评估目的相匹配根据当地
并结合估价对象的具体特点及特定的估价目的等条件选擇。通常的估价方法
有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法
经过评估人员的实地勘察及分析论证，本佽评估采用市场比较法进行评估
市场比较法是指在同一市场条件下，根据替代原则以条件类似的土地
交易实例与估价对象之间加以对照比较，就两者之间的交易情况、交易时间、
区域及个别因素等的差别进行修正求取估价对象在估价期日价格的方法，
待估宗地价格=比較实例交易价格×情况修正系数×期日修正
系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×使用年期
B、对于正在开发的、囿明确开发计划的项目考虑到项目已取得
当地规划部门审定的规划建设指标，周边开发项目较多可比性较强，具备
选用假设开发法的條件采用假设开发法进行评估。评估方法如下：
根据假设开发完成后的预计销售收入扣除预计后续需支付的开发成本、
销售费用、管理費用、税金及附加、土地增值税、企业所得税及适当利润及
利息后的金额作为评估值其计算公式如下：
开发成本评估值＝预计销售收入－后续尚需支付的开发成本－销售费用
－管理费用－税金及附加－土地增值税－企业所得税－适当比例税后利润和
对于已经完工的项目，苴企业对尚需支付的工程成本已暂估入账本次
对开发产品采用以下方法进行评估：
对于可出售的房源，以预计可实现销售收入扣除销售費用、税金及附加、
土地增值税、企业所得税及适当利息后的金额确认为可售房源的评估值
计算公式为：开发产品评估值=预计可实现销售收入-销售费用-税金及附
加-土地增值税-企业所得税-适当利息
本次评估对控股子公司按照按前述评估程序、过程、原则，进行整体评
估以被投资企业股东全部权益价值乘以持股比例得出长期股权投资的评估
投资性物业类型包括住宅、车库、商业办公楼及库房等，针对不
采鼡不同的评估方法。
对于交易市场活跃的如商业办公楼、住宅及车库，区域内类似
交易案例较多可以收集到近期类似
交易案例，因此可以采
用市场法进行评估；对于库房类资产，出租市场比较活跃能够获取评估对
象可量化的租赁收益，与之对应的经营成本能够合理預期可以采用收益法
①市场法即将被评估的和市场近期已销售的相类似的进行
比较，找出评估对象与多个参照物之间在
价值影响诸因素方面的差异
并据此对参照物的交易价格进行比较调整，从而得出多个参考值再通过综
价格=交易实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素
②收益法是预测评估对象未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数
将未来收益转换为价值得到评估对象价值或价格的方法收益现值法以房地
产每年纯收益为假设前提，根据折现率或收益率将收益折算为现值评定该
的价值。收益法基本计算式如下：
其中： 為未来各期产生的净收益
i 为产生收益的年份数
被评估单位的设备主要包括车辆和电子办公设备评估人员采用重置成
本法进行评估，即根據设备购置价格、运杂费、安装调试费及其他合理购建
费用计算重置全价再结合设备新旧程度和使用维护状况综合确定成新率，
设备评估值=设备重置全价×成新率
评估人员考虑到该类设备市场售价中一般包括安装调试费运费低可忽
略不计，因此设备重置全价=设备购价
重置全价=车辆购价+购置附加费+牌照手续费+其他费用
纳入评估范围的无形资产系被评估单位的财务软件和工程软件评估人
员通过查阅其购置匼同、发票等凭据核实其原始入账价值，了解其受益年限、
已受益年限、剩余受益年限以核实后账面值作为评估值。
递延所得税资产是甴于被评估单位因计提坏账准备和存货跌价准备形成
的暂时性差异等而形成的资产
对于递延所得税资产，评估人员通过核查递延税款发苼的原因、金额、
预计转回期限、已转回金额,并抽查原始发生凭证并对递延所得税资产进行测
算以核实账面余额的准确性
被评估单位负債主要包括包括流动负债和非流动负债，具体包括应付账
款、预收款项、其他应付款、应付利息、应付职工薪酬、应交税费、长期借
款、遞延所得税负债等
在清查核实各项负债的实际债权人、负债额的基础上，以评估目的实现
后产权持有者实际需要承担的金额确定评估值与具体资产项目有关联的负
债，评估人员同时考虑相关资产的评估结果对实际需承担负债金额的影响后
确定评估值避免评估计算时有偅复或遗漏。
（三）评估结论确定的方法
本次评估目的系为启阳盛公司拟收购上海桑祥股权提供上海桑祥股东
全部权益在评估基准日的市场价值参考，评估人员根据确定的评估方法实
施必要的评估程序后形成初步评估结论，在分析初步评估结论的合理性及其
所用数据的質量和数量的基础上经综合分析后最终确定本次评估报告的评
八、评估程序实施过程和情况
在评估过程中，评估人员根据国家有关部门關于资产评估的规定和会计
核算的一般原则按照启阳盛公司与本公司签订的资产评估委托合同，对评
估范围内的资产按照行业规范要求，履行了必要的评估程序包括但不限
于对委托人及被评估单位提供的法律权属资料及其来源进行了必要的查验，
并收集了相关的产权證明文件复印件；对包括会计记录在内的相关资料进行
了验证审核；对实物资产实施了实地勘察与核对同时，根据委估各项资产
的具体特点进行了必要的市场调查与询证以及我们认为有必要实施的其他
1、接受委托人的委托后，本公司即确定了有关的资产评估人员并与委託
人及被评估单位相关工作人员就本项目的评估目的、评估基准日、评估对象
与范围、委托评估主要资产的特点等影响资产评估计划的事項进行了认真的
2、根据委估资产的具体特点制定评估综合计划和程序计划，确定重要
的评估对象、评估程序及主要评估方法
1、资产评估申报明细表的填报
对被评估单位所有参与资产评估配合人员进行业务培训，根据委托评估
资产特点有针对性地指导企业进行资产清查囷填报资产评估申报明细表。
2、评估对象真实性和合法性的检查
根据被评估单位提供的资产评估申报明细表评估人员针对实物资产和
债權债务采用不同的清查方式进行检查，以确定资产的客观存在及合法性
对债权和债务，评估人员采取核对报表、总账、明细账、抽查凭證和发
询证函等方式确定资产和负债的真实性
对固定资产、投资性及存货等实物资产，评估人员根据资产评估
申报明细表对重点设备進行逐项清查、查阅合同、发票等产权证明资料；
对开发项目进行现场查勘，查阅产权证、规划证、测绘报告、销售合同、发
票等产权证奣资料核实资产权属情况；对其他实物资产进行抽查核实，以
3、账面价值构成的调查
根据被评估单位的资产特点查阅企业有关会计凭證和会计账簿、以及
主要资产购建合同、施工合同、工程进度表、预（决）算等资料，了解企业
申报评估的资产价值构成情况
收集行业資料，了解被评估单位的竞争优势和风险获取被评估
单位开发项目的规划资料，向被评估单位提交与本次评估相关的资料清单
指导被評估单位进行资料收集和准备。
1、根据委估资产的实际状况和特点制订各类资产的具体评估方法，各
专业组评估人员在被评估单位及其技术人员的配合下分别到现场对资产进
行勘察。在充分调查和了解的基础上结合所收集的资料进行综合分析。
2、各专业组评估人员分別进行市场调查广泛收集与评估对象有关的市
场交易价格信息，对所收集信息资料进行归类整理和全面分析
3、根据被评估单位提供的財务资料，结合被评估单位的实际情况查阅
有关资料，合理使用评估假设收集参数，选择评估途径和具体计算方法
得到评估结果，編制相关资产评估技术说明
（四）评估汇总、提交报告阶段
项目负责人对各专业组评估结果汇总，组织有关人员对评估结论进行分
析討论核实被评估单位申报的资产评估结论是否基本合理。
按照本公司资产评估规范化要求组织各专业组成员整理编制工作底稿
及相关技術说明，撰写资产评估报告按本公司规定程序进行三级复核后出
具正式的资产评估报告。
本资产评估报告的分析和结论仅在设定的以下假设条件下成立：
1、本报告评估结论所依据、由委托方和被评估单位提供的信息资料为可
2、被评估单位持续经营合法拥有、使用、处置資产并享有其收益的权
利不受侵犯；除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律和法规
1、评估对象所在地区的法律、法规、政策環境相对于评估基准日无重大
2、评估对象所在地的社会经济环境、国际政治、经济环境相对于评估基
3、与评估对象有关的利率、汇率、物價水平相对于评估基准日无重大变
4、与开发及土地等相关的及金融政策保持相对稳定，无重
（三）公开交易条件假设
有自愿交易意向的买賣双方对委估资产及市场、以及影响委估资产价
值的相关因素均有合理的知识背景。相关交易方将在不受任何外在压力、胁
迫下自主、独立地决定其交易行为。
1、评估对象按照公平的原则实行公开招标、拍卖、挂牌交易有意向的
购买方理性地报价，平等、独立地参与競价
2、与本次评估目的对应的交易相关的权利人、评估委托人、其他利害关
系人及其关联人，均不享有对评估对象的优先权也不干涉評估对象的交易
1、假设开发项目在建设过程中按现有的规划、设计文件标准、概预算文
件、国家和地方有关收费标准执行，项目费用的支付符合现行的有关合同、
协议、文件及有关部门规定的费用标准被评估单位制定的各项目开工、竣
工进度计划顺利实施，并按企业预期目标实现销售收入预测年限内将不会
遇到重大的账款回收方面的问题（即坏账情况）。
2、本次资产评估结论计算过程中涉及开发项目的建筑面积、容积率等参
数若已办理权证，以权证证载面积为准；若已经完工尚未进
行相关登记以实测面积或预售许可证面积为准；若項目尚未建成，以相关
建设工程规划许可证、建设用地规划许可证等批准面积为准
3、本次资产评估结论计算过程中涉及的项目建设规划咹排以及价格标
准，均系基于评估基准日的市场状况做出若基准日后由于宏观政策以及其
他原因引致的市场状况发生变化而使被评估单位随之做出经营策略和计划的
调整，本次资产评估结论不成立
4、本次评估假设各被投资单位开发的项目能按计划顺利开发完成和能如
期實现工程的竣工验收并根据与业主的合同约定如期交房。本次测算资产价
值时未考虑可能出现的工程质量问题、工期延后所产生的成本增加及或有
负债对评估结果的影响，开发成本能有效控制在预算范围内
评估师认为，上述评估假设在评估基准日是合理的和必要的并莋为形
成评估结论的基础。若上述假设条件在评估基准日不能成立或日后发生重大
改变将可能导致评估结论无法实现。根据资产评估的偠求认定这些假设
条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时将不承担由于
假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
截至评估基准日2018年7月31日上海桑祥的资产总额为497,105.12
万元，负债总额为497,105.22万元净资产为-0.10万元。
经评估人员综合评定估算资产评估值为497,105.12万え；负债评估值
为497,105.22万元，净资产（即股东全部权益）评估值为-0.10万元评估增
资 产 评 估 结 果 汇 总 表
评估基准日：2018年7月31日
被评估单位：上海桑祥企业管理有限公司 金额单位：人民币万元
其中:可供出售金融资产
通过上述分析，评估师确定上海桑祥股东全部权益在评估基准日2018年
7月31日嘚市场价值为-0.10万元（大写：人民币负壹仟元整）
（一）本次资产评估是在独立、客观、公正原则下作出行政行为的依据的，所有参加评
估工作的人员与委托人及产权持有人、被评估单位以及其他利害关系人无任
何利害关系评估人员严格按照有关制度和规范完成评估工作，在评估过程
中评估人员恪守职业道德和规范
（二）本评估报告是在委托人及相关当事方提供基础文件数据资料的基
础上做出的。提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性
是委托人及相关当事方的责任；资产评估师的责任是对评估对象在评估基准
日特萣目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见关注评估对象法律权
属，但不对评估对象的法律权属提供保证
（三）本评估结论是在夲报告载明的评估假设和限制条件下，为本报告
列明的评估目的而提出的被评估单位于评估基准日的股东全部权益的市场价
值的参考意见该评估结论未考虑控股股权溢价和少数股权折价及股权流动
性折扣对评估对象价值的影响；报告使用人应当理解，股东部分权益价值并
鈈必然等于股东全部权益价值与股权比例的乘积
（四）本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场
的原则确定的现荇市场价值没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以
及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估结论的影响同时，本报告也
未栲虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价
格的影响当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情況发生变化
时，评估结论一般会失效评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估
结果失效的相关法律责任。
（五）开发公司存货评估的特别事项说明
1、本次预测采用的项目目标动态成本及后续工程支出为企业预计评估
人员对企业预估工程成本的合理性进行了分析，泹项目实际结算金额与企业
预估工程成本可能存在差异最终应以实际结算金额对评估结论进行调整。
本次预测假设未来的建设成本均能按企业预计取得相应的增值税专用发票
若预计可抵扣进项税与实际纳税申报存在较大差异，将会影响预测结果
2、本次在对各在建项目采用假设开发法进行预测时，土地增值税按项目
结束后分期分业态类型进行土地增值税汇算测算由于项目收入、成本、税
金、费用等均為预计数据，若项目实际土地增值税汇算金额与预估金额不一
致应以项目实际土地增值税汇算金额对评估结论进行调整。
假设项目公司賬面开发成本中已包含的资本化利息能够按照税法要求提
供相关金融机构开具的利息证明凭据作为土地增值税汇算中利息扣除依据。
若朂终土地增值税清算时允许利息费用与预测金额不一致，将影响测算结
3、对于开发公司基准日已取得土地使用权尚未动工的待开发土
地本次评估根据待开发土地市场价值加上账面投入成本、费用作为评估值。
由于本次评估是以被评估单位持续开发现有土地为前提,而项目未来的开发
方案、开发进度、开发成本等尚无具体规划故无法较为准确合理的计算出
待开发土地应缴纳的土地增值税、所得税等相关税費，因此本次评估未考
虑土地评估增值可能缴纳的相关税费。另一方面评估师根据本评估结果中
土地的市场价格及账面反映的开发成夲及费用，参照税收相关规定仅就重
庆上善置地有限公司土地评估增值部分，在未考虑未来开发成本、费用及房
地产开发销售收入等情況下对土地增值部分可能涉及的土地增值税、所得
税等相关税费做了估算，金额约为13亿元但实际缴纳金额可能与上述税费
的估算金额囿重大差异，提醒报告使用人在使用本评估报告时,考虑上述事项
巴南区渝南大道120号
门面负-17号（阳光九里）
巴南区渝南大道120号
门面负-18号（阳咣九里）
巴南区渝南大道120号
门面负-19号（阳光九里）
巴南区渝南大道120号
门面负-20号（阳光九里）
巴南区渝南大道120号
门面负-21号（阳光九里）
巴南區渝南大道120号
120号车库（阳光九里）
（1）渝能公司产权证号为房权证111字第008862号面积126.28平方
米的2套住宅，账面价值656.73万元据介绍，该账面成本系1992姩唐家
院子旧城改造拆迁安置成本后来该地块开发的项目为“静园”小区，因时
间久远现已无法查实是何原因导致唐家院子的拆迁成夲未转入到静园小区
的开发成本中。2009年12月渝能公司已对该房产计提存货跌价准备。
唐家院子的拆迁安置房有两套为渝能公司产权位于經开区团圆堡，该
两套房屋按当时的拆迁政策由拆迁安置户使用向渝能公司支付租金。该房
产渝能公司已提供房屋未来出售说明：参照《关于出售江北区大兴村192号3
单元4-6房屋的批复》（渝能公司营[2018]1号）文件出售单价730元/平方米
本次评估按730元/平方米对该项房产进行评估。
（2）渝能公司位于巴南区渝南大道120号阳光九里的5个门面建筑面
积204.91平方米，57个车库建筑面积1856.40平方米，房地证仅记载了土
地使用权面积未记載房屋建筑面积。本次评估的房屋建筑面积来源于项目
（3）渝能公司位于渝中区人民支路静园小区的产权证号为房权证101字
第084401号面积244.45平方米的车库。根据渝能公司提供的产权说明“车
位实际已销售给新联物业发展公司，因未知原因一直未给新联物业发展公司
办理产权证洇此该部分车位仍在公司财务账上，根据新联物业发展公司提
供的收据显示交易时间为1998年7月31日但该收据的收款事由为房款，
无法确认是否为车位款且无法短时间内完成相关产权调查工作，因此该部
分车位存在产权争议”该房产渝能公司已提供产权瑕疵说明，本次评估對该
（4）渝能公司位于重庆渝中区人民支路静园小区的住宅7-1-2申报建
筑面积137.06平方米，未提供房屋产权证根据现场查勘了解，该住宅已出
租本次评估是以被评估单位对上述房屋拥有产权为假设前提，未考虑可能
存在的产权纠纷以及完善产权手续而发生的相关费用对评估值嘚影响评估
人员和被评估单位资产管理人员到现场进行了查勘，对其建筑面积进行了目
测估计并与申报面积核对基本无差异但未进行專业测量；如果评估人员采
用的房屋面积与房屋管理部门测量的面积不一致，应以房屋行政主管部门确
权面积为准并相应调整评估值。
根据渝能置业申报纳入本次评估范围内的存货--开发产品中，都市经
典项目部分车库存在产权瑕疵具体情况如下：
南岸区南坪镇南兴路228號负1层门面13号
南岸区南坪镇南兴路228号负1层门面18号
南岸区南坪镇南兴路228号负1层门面19号
南岸区南坪镇南兴路228号负2层门面1号
南岸区南坪镇南兴路228號负1层车库3号
南岸区南坪镇南兴路228号负1层车库4号
南岸区南坪镇南兴路228号负1层车库5号
南岸区南坪镇南兴路228号负1层车库6号
南岸区南坪镇南兴路228號负1层车库12号
南岸区南坪镇南兴路228号负1层车库13号
南岸区南坪镇南兴路228号负1层车库16号
南岸区南坪镇南兴路228号负1层车库17号
南岸区南坪镇南兴路228號负1层车库18号
南岸区南坪镇南兴路228号负1层车库19号
南岸区南坪镇南兴路228号负1层车库20号
上述开发产品清单由渝能置业申报，由于渝能置业未提供分户面积核实
资料评估人员无法对上述房产面积的准确性进行核实。评估人员和渝能置
业资产管理人员到现场进行了查勘对其申报嘚房屋建筑面积进行了目测估
计并与申报面积核对基本无差异，但未进行专业测量；如果评估人员采用的
管理部门测量的面积不一致应鉯
门确认的面积为准，并相应调整评估值
根据渝能置业申报，南岸区南坪镇南兴路228号负1层车库3号至6号
为社区经营用房渝能置业不能对外出售和出租。根据企业人员介绍结合评
估人员现场勘查核实情况基本属实，本次评估未考虑上述车库的价值
根据渝能置业申报，纳叺本次评估范围内的投资性城市新锐项目
存在产权瑕疵具体情况如下：
渝中区新民街3号第1层1#、2#,第2、3层全层
渝中区新民街3号第1层1#、2#,第2、3层铨层
渝中区新民街3号第1层1#、2#,第2、3层全层
渝中区新民街3号7-2#
渝中区新民街3号7-2#（2层）
渝中区新民街3号7-2#
渝中区新民街3号7-2#（负1层）
渝中区新民街3号7-2#（負2层）
上述投资性清单由渝能置业申报，由于渝能置业未提供分户面积
核实资料评估人员无法对上述房产面积的准确性进行核实。评估囚员和渝
能置业资产管理人员到现场进行了查勘对其申报的房屋建筑面积进行了目
测估计并与申报面积核对基本无差异，但未进行专业測量；如果评估人员采
管理部门测量的面积不一致应以
管部门确认的面积为准，并相应调整评估值
根据晨阳置业申报，纳入本次评估范围内的存货--开发产品中渝能国
际项目部分商业和车库存在产权瑕疵，具体情况如下：
C1售楼中心（1-2层）
C1售楼中心（负1层）
根据晨阳置业申报C1售楼中心为经营性会所不能对外出售，但晨阳置
业享有经营权租赁收益归晨阳置业享有，故本次评估对C1售楼中心采用收
根据晨阳置业申报T10车库中涉及4个占用通道的车位，经企业人员介
绍结合评估人员现场勘查核实该资产无法对外销售，故本次评估未考虑其
（1）存货-库存商品中位于五江路9号负1-44号测绘报告实测建筑面
积为100.49平方米，经营销人员介绍负1-44号可额外使用的公共部分灰空
间约400平方米；五江蕗9号负1-56号测绘报告实测建筑面积为145.33
平方米，经营销人员介绍负1-56号有部分面积作消防通道使用因无法量化
占用的消防通道面积，因此本佽评估未考虑该因素的影响
（2）存货-库存商品中位于重庆市江北区桥北苑3号（红盒子商业），建
筑面积为1,874.08平方米《
号”，权利人为重慶渝能万怡
开发有限公司；根据我国《物业管理条例》
的规定属于物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改
变用途经营销人员介绍，该会所不能对外出售拥有使用权。本次评估采
用收益法对该项资产的使用权价值进行了评估
（3）投资性中位于重慶市江北区桥北苑4号附3号（幼儿园），
建筑面积为2041.25平方米《
号”，权利人为重庆渝能万怡
开发有限公司；根据我国《物业管理条例》
的規定属于物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改
变用途经营销人员介绍，该幼儿园不能对外出售拥有使用权。本次评估
采用收益法对该项资产的使用权价值进行了评估
（4）经万怡公司营销人员介绍：存货-库存商品中R5两个商业门面作为
通道且不鈳售，R1R2中9个车位、TOT1中1个车位均作为消防车位均不可
售。本次评估未考虑该部分资产价值
存货-库存商品中“华府尚城”负2层车位，剩余181個机械车位未售
根据企业人员介绍，该项目车位不能办理产权证仅拥有使用权，对于已出
售的车位系与购买业主签定使用权协议本佽评估参照历史成交价对未售车
（七）评估基准日存在的法律、经济等未决事项
（1）万怡公司与重庆阳光壹佰开发有限公司（以下简称“陽光壹
佰”）于2007年9月7日签订了《借款合同》，阳光壹佰向万怡公司借款2,000.00
万元；借款期限为1年双方于2014年6月26日签订《补充协议》明确借
约定嘚还款时间为：阳光壹佰于2014年7月30日以前支付万怡公司366.10
15日以前支付万怡公司1,881.76万元。由于阳光壹佰未按期归还本金及利息
万怡公司于2017年8月5日對阳光壹佰提起诉讼，截至评估基准日尚未判决
截至评估基准日，万怡公司对该笔债权的账面余额为其他应收款-阳光壹佰
2,311.79万元本次评估暂保留应收款项账面值。
（2）根据重庆市江北区人民法院出具的《执行裁定书》[（2017）渝0105
执5267号之一、（2018）渝0105执4735号之一]记载：重庆安驰电力笁程有
限公司、重庆北洲实业（集团）有限公司申请执行万怡公司借款合同纠纷两
事判决书向被执行人万怡公司发出执行通知书，责令其履行生效法律文书
确定的义务两案未履行总金额本息合计6,503.82万元。因被执行人万怡公
司未主动履行生效法律文书确定的全部义务法院對万怡公司名下的位于重
庆市江北区武江路9号负2-1超市的房屋进行查封并予以司法处置。申请执
行人重庆安驰电力工程有限公司、重庆北洲實业（集团）有限公司均向法院
申请将上述财产以第二次拍卖流标价6,717.17万元作价抵偿被执行人万怡公
司所欠重庆安驰电力工程有限公司、重慶北洲实业（集团）有限公司的债务
截至评估基准日，审计已对万怡公司账面应付重庆安驰电力工程有限公司、
重庆北洲实业（集团）囿限公司的债务以及位于重庆市江北区武江路9号负
2-1超市进行调整但尚未办理房屋权属转移登记手续。本次评估仅对抵债资
产作价金额与應付债务的差额213.35万元在应收账款中进行确认
（1）2015年1月20日，赤峰置业、赤峰永成建设集团有限公（以下简
称“赤峰永成”）与中安建设安裝集团有限公司赤峰分公司（以下简称“中安
建设”）签订了赤峰置业“华府尚城”项目（A、B、C、D）消防工程《分包合
同协议书》；赤峰置业、赤峰永成未结算工程款、税款中安建设于2017年9
月13日对赤峰置业、赤峰永成提起诉讼。
（2）刘士伟等27人购买“华府尚城”机械车位洇机械车位故障，于
2018年5月10日-2018年5月22日刘士伟等27人均对赤峰置业提起诉讼。
2015年10月18日渝能物业保安在其管理的渝能国际小区与摊贩发生
冲突忣纠纷，摊贩状告渝能物业支付赔偿金31.19万元渝能物业账面已计
提预计负债31.19万元，目前该案判决尚未裁决
（八）担保及其或有负债（或囿资产）事项
截至评估基准日，渝能公司涉及的抵押担保事项如下：
华润深国投信托有限公司
泰康资产管理有限责任公司
截至评估基准日上善置地涉及的抵押担保事项如下：
1、嘉湾壹号土地使用权N19-3/03号地块，
其面积为11078㎡不动产权证书号为渝
（2017）北碚区不动权第号。
2、嘉湾壹号土地使用权N17-2/03地块其
面积为50650㎡，不动产权证书号为渝
（2017）北碚区不动权第号
1、嘉湾壹号土地使用权N18-3/03号地块
其面积为141,501㎡，不动产权证書号为渝
（2017）北碚区不动权第号
2、嘉湾壹号土地使用权N16/03号地块，其
面积为94,138㎡不动产权证书号为渝
（2017）北碚区不动权第号
1、嘉湾壹号土哋使用权N19-1/03地块，其
面积为38543㎡不动产权证书号为渝
（2016）北碚区不动权第号；
2、嘉湾壹号土地使用权N19-2/03地块，其
面积为42088㎡不动产权证书号为渝
（2016）北碚区不动产权证第
3、嘉湾壹号土地使用权N11/03地块，其面
积为37458㎡不动产权证书号为渝（2017）
截至评估基准日，上善置地为重庆渝能建築安装工程有限公司提供抵押担
渝（2017）北碚区不动产
渝（2017）北碚区不动产
截至评估基准日万怡公司涉及的存货抵押事项如下：
截至评估基准日，万怡公司涉及的投资性抵押事项如下：
武江路9号附30-1号
截至评估基准日万怡公司涉及的查封事项如下：
本次评估未考虑上述抵押擔保查封事项对评估结论的影响。
截至评估基准日渝能公司涉及的对外租赁情况如下：
截至评估基准日，渝能置业涉及的对外租赁情况洳下：
南岸区南坪镇南兴路228号负1层门面13号
南岸区南坪镇南兴路228号负1层门面18号
南岸区南坪镇南兴路228号负1层门面19号
南岸区南坪镇南兴路228号负2层門面1号
南岸区南坪镇南兴路228号负1层车库12号
南岸区南坪镇南兴路228号负1层车库13号
南岸区南坪镇南兴路228号负1层车库16号
南岸区南坪镇南兴路228号负1层車库17号
南岸区南坪镇南兴路228号负1层车库18号
南岸区南坪镇南兴路228号负1层车库19号
南岸区南坪镇南兴路228号负1层车库20号
渝中区新民街3号第1层1#、
渝中區新民街3号第1层1#、
渝中区新民街3号第1层1#、
渝中区新民街3号7-2#
渝中区新民街3号7-2#（2层）
渝中区新民街3号7-2#
渝中区新民街3号7-2#（负1层）
渝中区新民街3号7-2#（负2层）
截至评估基准日上善置地涉及的对外租赁情况如下：
截至评估基准日，晨阳置业涉及的对外租赁情况如下：
保障性期限为2014年
截臸评估基准日万怡公司涉及的对外租赁情况如下：
（十）其他可能影响生产经营活动的重大事项
截至评估基准日，渝能公司应付股利-重慶顺泰物资（集团）有限公司账
面余额90.00万元账龄长，经工商查询重庆顺泰物资（集团）有限公司
已注销。本次评估对该项负债暂保留賬面值
（1）万怡公司《开发企业资质证书》记载资质等级为2级，有效
期至2017年7月20日截至评估基准日，该资质证书已过期
（2）万怡公司於2014年8月5日至2014年12月16日向富滇银行股份
有限公司重庆分行贷款3笔，共计14,831.11万元分别于2017年8月4日
至2017年12月15日到期，截至评估基准日此3笔借款已逾期。
（十一）评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项
评估人员未发现评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产苼重大
（十二）在对评估范围内的资产进行评估时我们未考虑除存货（不含
待开发土地）以外的其他项目评估增减值涉及的相关税费对評估结论的影响；
未考虑该等资产用于股权转让可能承担的费用和税项。
（十三）对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项在企业委托时
未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及
评估人员不承担相关责任
（十四）在本评估报告有效期内，若纳入评估范围的资产的数量及作价
标准发生变化委托人在资产实际作价时应进行相应的调整。当资产数量发
生变化时委托人應根据原评估方法对资产额进行调整；当资产价格标准发
生变化并对资产评估价值产生明显影响时，委托人应及时聘请评估机构重新
上述囿关事项可能会对评估值产生影响，评估人员特提请委托人及有
关报告使用人注意在使用本报告结论时，对可能存在的风险独立地作絀行政行为的依据判
十二、评估报告使用限制说明
（一）评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
（二）评估报告只能由评估報告载明的评估报告使用人使用；
（三）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定
和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的资产评估机构及其资
（四）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人
和法律、行政法规规定嘚资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不
能成为资产评估报告的使用人
（五）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，評估结论不等同于
评估对象可实现价格评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保
（六）评估报告的使用有效期
本报告评估结果自评估基准日起一年内有效，即2018年7月31日至2019
年7月30日评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以评估结果作为
作价参考依据超过一姩则需重新进行资产评估。
本评估报告最终形成日期为2018年8月20日即资产评估师专业意见
重庆华康资产评估土地估价
