原标题：个人房贷突破20万亿！中国家庭债务已逼近极限？

上半年A股最赚钱的行业：银行，当之无愧。

以净利润排名，上半年最赚钱的前20名，上市银行占据12个席位：

其中，号称“宇宙第一大行”工商银行，2018年上半年累计净利润达1604.42亿元，高居榜首。2018年上半年净利润超过1000亿的上市公司仅有4家，均为上市银行：工商银行、建设银行、农业银行、中国银行。

值得一提的是，730家创业板上市公司的净利润总和为544.76亿元，仅为工商银行净利润的34%。

除了异常强劲的赚钱能力，银行给予房地产行业的贷款，更牵动着众人的眼球。

房地产直接贷款超25万亿

面对史上最严调控，商业银行与房企的关系是否已经“全面瓦解”？

从26家涉房贷款的最新数据看，2大行业的关系似乎仍是“你侬我侬”。

据Wind数据统计，2018年上半年，26家上市银行的涉房贷款合计达25.52万亿元，较2017年年底的23.85万亿元增长了1.67万亿元，半年时间的增幅为7.02%。

银行涉房贷款主要是2方面，一是与房地产直接相关的贷款，包括个人住房贷款、房地产企业开发贷款等；二是以房地产作为抵押物的其他贷款，包拪地方政府及其他非房地产企业以土地或房产作为抵押物获得的银行贷款。

6家上市银行半年报披露了，最新的房地产直接贷款数据：截止2018年上半年，26家上市银行对房地产公司类贷款余额为4.82万亿，增幅为8.25%；个人住房贷款余额为20.7万亿，增幅为7.52%。

虽然总额继续上升，但商业银行对于涉房贷款愈发谨慎：开发贷根据调控要求，服务于重点企业、重点地区；按揭贷则明确强调，向刚需倾斜。

房地产开发贷逼近5万亿

2018年以来，市场普遍预测商业银行与房企的亲密度下降，但房地产企业的开发贷的数据却给出了真相。

据Wind数据，截至2018年中期，26家上市银行对房地产企业开发贷款余额合计4.82万亿元，较2017年年底的4.57万亿元增加了2523亿元，意味着26家上市银行开发贷总额正在逼近5万亿元。

其中，五大国有银行（中、农、工、建、交）的开发贷余额合计达2.7万亿元，占开发贷款总规模的56%。

26家上市银行中，多达18家银行的开发贷余额较2017年年末上升，其中10家银行开发贷余额较年初增幅超10%。

其中，成都银行、贵阳银行、上海银行对于房地产开发商最为热情，上半年开发贷增幅均超过30%。

从上市银行的开发贷余额占比来看，上海银行的开发贷余额占公司类贷款总额的比例高达22.72%，且较年初提升了2.23个百分点。

5大国有银行中，中国银行最为激进，开发贷余额为8629.48亿元，占公司类贷款总额比例达12.2%，占比较年初仍在提升。其他4大行的开发贷占比均不高，在5.5%-8%之间。

业内人士表示，近年来，上市银行的开发贷抵质押率有所下降，意味着其对应的风险或许有所上升。

个人房贷，突破20万亿！

26家上市银行的涉房贷款，个人住房贷款的规模远远高于地产商的开发贷，而且在银行的贷款业务中占据最重要的位置。

据Wind数据，截止2018年6月30日，26家上市银行的个人住房贷款余额合计为20.7万亿元，较2017年年底的19.28万亿元，继续增长1.42万亿元，增幅为7.38%。

其中，5大国有银行占据了个人放贷市场的半壁江山，截止6月30日，5大行的个人住房贷款余额共计16.41万亿，占26家上市银行总规模的79%。

个人房贷余额最低的系宁波银行，仅为12.29亿元，与位列第一位的建设银行，相差3660倍。

从房贷余额增长情况来看，26家上市银行中，23家银行的个人房贷余额较2017年年末上升，仅民生银行一家的房贷余额下滑，其中11家银行个人房贷余额较年初增幅超10%。

总体来看，2018年上半年，上市银行对于个人房贷的热情只增未减，这与房贷利率不断上涨密切相关。

融360大数据研究院发布的《2018年7月中国房贷市场报告》显示，2018年7月份，全国首套房贷款平均利率为5.67%，相当于基准利率1.157倍，已连续上涨19个月；同比去年7月份首套房贷款平均利率4.99%，上升13.63%。

银行报表中的不断增长的个人房贷另一面，是不断攀升的居民杠杆率。

2015年末，中国居民部门贷款占 GDP 的比重仅为39.9%，与日本71.9%和美国80.9%的居民杠杄率相比仍然较低。据平安证券估算，2016年中国居民部门杠杄率或将升至45.5%。

另外，上财高等研究院测算，截至2017年，我国家庭债务与可支配收入之比高达107.2%，已超过美国水平，更逼近美国金融危机前峰值。

上财高等研究院警示：家庭债务已逼近家庭部门能承受的极限，中国很多家庭已处于入不敷出的状态，家庭流动性已到了命悬一线的地步。

居民杠杆率迅速攀升、家庭债务不断增加，个人住房按揭贷款的大幅增长可谓功不可没。

房价下跌，不可承受之重

一般而言，房地产贷款对于银行来说是优质资产，对房地产商的开发贷、个人住房贷款不良率都低于整体贷款不良率。

但自从2016年楼市加强调控以来，房地产贷款的风险也发生了变化。

平安证券测算，公司类房贷不良率出现较大幅度的上升，特别是四大行，公司类房贷不良率已经接近整体贷款不良率。

房地产是资金密集的行业，一旦房地产下跌引发其营收下降或者银行信贷大幅收缩，房地产企业容易出现资金链紧张甚至断裂的风险，将极大提高银行信贷风险。

以温州为例，其拥有发达的民营经济，靠出口加工业务积聚着大量人口和财富，加上四万亿救市计划下银行信贷的大量投放，2010年后房价飙升，2011年超过3万元/平米，接近一线城市房价水平。

个人、企业纷纷高杠杄加入炒房大军。

2011年货币政策转向紧缩，欧美经济的衰退，给温州民营经济沉重的打击。

当民营企业由于销售困难、资金链断裂而无法偿还贷款时，银行只好处置拍卖作为抵押的房地产，导致房价一年内下跌 20%，此后违续十几个月持续下跌，温州银行业也陷入困境。

平安证券认为，这场房地产泡沫危机能否化解，在于政府能否坚定不走老路，建立房地产长效机制，扭转市场预期。若再次通过政策刺激房地产来拉动经济，那么房价报复性反弹的局面将难以遏制。来源：全景财经（p5w2012）

去库存任务完成，三四线楼市的拐点要来了

最近，融创董事长孙宏斌在融创中期业绩发布会上谈到，“本次房地产市场调控严峻程度超出人们想象，且不断加码的调控政策，正改变市场预期……”

在当前“坚决遏制房价上涨”为房地产市场总基调下，现在楼市的预期确实在发生了改变，房企拿地热情减淡，各地房屋成交量也持续萎缩，购房者的观望情绪明显。

通过前段时间国家统计局公布的新建商品房价格指数来看，一二线城市的房价涨幅开始逐渐缩小，并且有平稳回落的趋势，不过三四线楼市却依然逆势上扬，其房价的坚固程度，超出大部分人的想象。

这一轮三四线城市房价上涨的周期，还要回溯到2016年下半年，截至2017年末，全国有29个三四线城市房价过万。一直到现在，三四线城市房价涨幅依然在环比扩大。

这是不是说，三四线城市的房价正处在上升通道中？

至少，在部分、或者说大部分三四线城市，楼市的拐点就要到了。

三四线城市房价上涨的动力

三四线为什么能涨得这么高？

我们不妨把时间线拉长一点看。

从2016年开始，三四线城市的房价就进入了快速上涨的轨道。“千人抢房”，“夜宿购房中心”这样在一二线城市抢房时才能看到的景观，在很多三四线城市也开始频频上演。

各地城市化进程加速，使得不少原来人气不足的地区交通基础设施改善，产业内移，又吸引来许多当地的农村人口以及外出农民工回流。再进一步，收入提高，也促使着农村居民结婚和子女入学更倾向进城，形成了对三四线城市住房的需求。

此外，由于一二线城市不断加码的限购政策以及高房价，从2017年开始，一二线城市房产成交量出现了明显的下滑，很多在一二线城市工作的人选择回到家乡买房。很多炒房客、投资人也开始转战三四线城市房地产市场。

以上这些都是三四线房价不断走高的大背景。而楼市去库存任务更是充当了三四线房价上涨的主要动力。

当初一二线城市房价快速上涨，土地成本急剧上升，大批开发商无力参与竞拍，从而开始转战土地价格更为低廉的三四线城市。不过，随着投资的一哄而上，也造成了当时楼市严重的库存状况。

在各地经历了解绑限购，放松信贷等政策之后，去库存的任务完成效果并不理想。直到2016年，棚改货币化安置政策推出，进一步改善了三四线楼市的库存压力。

进入下半年以来，维持三四线城市房价快速上涨的支点正在发生改变。

首先是在7月，棚改政策出现了调整，审批权由地方收回中央。虽然不是一刀切，各地还有些调整余地。不过棚改政策要做出调整的信号已经显露无遗。

8月28日，长春市政府下发文件，取消棚改货币化安置奖励政策。

而呼和浩特也在近日发布公告称，全面停止房地产去库存调控措施，成为这一轮房地产调控中，首个喊出“停止去库存”的城市。

之前某研究机构数据表明，三四线楼市涨价去库存的历史使命已经基本完成。

开发商手里的房子基本上到了居民手里。当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平，三四线存销比更是创下近9年的新低。

现行规定下，我们认为库存12个月以下，就是低库存的警戒线。按照这个标准，全国至少有60%的三线城市应该停止去库存的操作，停止货币化安置。

可以预见，在未来控制房价上涨的主要任务下，后续会有更多三四线城市跟进棚改政策的调整，但是棚改不能一刀切，以后棚改实物化安置会成为主流。

支撑三四线城市房价上涨的动力不再

随着棚改货币化安置逐渐淡出，三四线城市房价上涨的动力，将会减少一大半。实际上，一些作为人口净流出的三四线城市的房产，根本没有我们想象中的有价值。

选择一座城市，就相当于买了一支股票，就是看这座城市未来的发展。虽然城市化进程加速会使一部分农村人口流入，但是人口是跟着产业走的，三四线城市很难有媲美一二线城市的产业集群。事实上，现在很多三四线城市一直处于人口净流出的状态。

对于那些炒房客来说，购置房产的流动性是他们投资的关键。当三四线城市房地产市场流动性大打折扣，这里也不再是他们青睐之地。

最近一段时间以来，“坚决遏制房价上涨”的信号愈加强烈。各地的调控政策也不断加码，根据中原地产研究中心的数据显示，7月单月，全国楼市调控密集程度刷新历史纪录，合计超过60个城市，发布了超过70次各类型房地产调控政策。不断加码的调控政策，也正在蔓延到三四线城市。

目前支撑三四线城市房价上涨的动力正逐渐削弱，而这一轮三四线城市楼市的春天似乎也已经到了尽头。（来源：地产情报站）