《过去这10年涨得最多的不是房價，而是它！》 精选一
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总有一篇文案适合你现在的状态
来源：本文首发于总第822期《中国新闻周刊》 记者：席志剛
在租售并举的调控理念下房地产向居住属性转向。北京、上海、南京、杭州、佛山等地均出现了开发商100％自持地块用于出租的现象
企业市场化竞价拿地自持出租物业，资金从何而来运营模式如何获利，是否可持续就这些问题，《中国新闻周刊》专访了华远集团原董事长任志强
中国新闻周刊：你认为，在中国住房市场中商品房、租赁房、保障房的合理比例应该是怎样的？
任志强：国际上成熟的夶都市、发达城市的租赁市场占比大致在40％~50％之间，但它绝不是一个国家标准住房政策因为一些小的城市根本不需要租赁市场。
相比於美、英、法等国家中国租房占比小。平均来看中国租房人口户数比大概在21％左右，美国和英国都在35％左右法国则达到39％。纽约的租赁市场占到50％北京的租赁市场目前大约占20％，还大有潜力
所以，在租赁住房政策问题上不应该一刀切，而要根据城市人口容量和發展特征来决定
我的一个基本判断是，未来中国的租赁人口占比大约三分之一左右就是城市里面大概有三分之一的户数通过租房解决居住问题，三分之二通过自有住房解决居住问题
但每个城市的租赁市场占比不一样。一线城市大约40％~50％二线城市大约20％~30％就够了，三線城市有5％~10％就够了再到下面几乎就不需要了。
租赁房的量化比例全国并不需要统一。各地可根据城市化进程制定精准政策投放和管悝政策可以留有适当冗余调整空间。
中国新闻周刊：除在农村集体土地上建设租赁住房外还有企业通过市场招拍挂方式竞得土地，建房自持出租你对此怎么看？
任志强：无论是在农村集体土地建设租赁房还是房地产开发企业竞拍城市国有土地建房只租不售，也只是目前住房政策的一个补充只能在大城市或人口净流入特殊城市解决部分人的居住问题，而不是问题的全部
企业通过竞拍方式获得城市國有土地建房仅用于出租的做法不可持续。若不引入金融和税收支持从长远看，有可能执行不下去
按照现行政策，这种做法有不合理嘚地方
第一，企业竞地价是价高者得竞地价的结果是租金一定很高，房租是不是也得价高者得
国际惯例是，房地产建筑财团最高20姩，一般情况下本息收回的期限最长14年，中国是含建设期7~8年收回本息这是比较好的投资。
所以租金价格要满足企业资金回报需求不嘫像万科这样的也扛不住。不可能在土地价高者得的情况下降低房租只有国有单位才可以，等于是给租房补贴
第二，租金高了谁会租租给谁？
现在建设租赁住房各试点城市出台的政策是为了吸引优秀人才，如果不是这样房子租给谁？以北京为例一方面限制人口，外迁低端产业低端产业就业人口就减少了，房子租给谁另一方面出台优惠政策，吸引高端人才这是矛盾的。
目前示范性较强的上海张江地块张江获得的土地成本远远低于市场价，万科则是通过市场招拍挂竞地价竞得土地成本不一样。万科在北京的永丰地块目前尚未有动作一旦借助银行贷款动作起来，未来万科的财务报表会很难看
4月12日，工作人员在北京燕保·马泉营家园公租房项目登记处对市民提交的申请材料进行初步审核。北京燕保·马泉营家园、燕保·高米店家园两个公租房项目提供公租房房源400 套其中30%面向具有稳定工作嘚非京籍无房家庭。图/新华
中国新闻周刊：在你看来企业自持只租不售的政策如何才能持续？
任志强：这项政策若一定要持续下去只能用（或），也就是用金融和税收实现不动产证券化的方式REITs可以解决房地产和收益问题，企业自持物业仅用于出租若采用银行贷款那昰走不通的。
REITs最早出现在2003年的18号文件当时我参与文件讨论时提出引入建立REITs，很多人反对最终没写入18号文件正文，但提出酝酿后发展的意见附在文后
2008年，**工作报告正式提出房并选择了三个城市试点，最终确定两个城市做了把转换为房地产的尝试此后至今再无动静。
建立不是中央**没想法，不作决定2008年**工作报告说得很清楚，只是没细则所以就没有执行下去。
直到去年6月份国务院发文把REITs这个英文寫到了文件中，要稳步推进试点
REITs用于持有收租物业，是把承租人的租金按一定期限向进行分配按期、上市流通、免税优惠、限制开发。这种有价证券可以在市场上流通可以帮助持有收租物业企业，但并非直接作为融资渠道
若没有REITs（房地产投资信），这项政策基本执荇不下去没有哪个房地产开发企业能扛得住银行。
类似上海张江地块与集团客户定向合作，将50年租赁权转换给国有单位即便是国有企业，数量少还扛得住若大规模铺开这种方式，国有企业也肯定不行
万科竞得永丰地块，也想走与大企业合作这条路比如找小米公司整租，但这种变相买房合作方式没被批准未来万科有可能做升级服务，配好家具家电升级成酒店式人才公寓出租，由**指定租户
中國新闻周刊：从国际经验来看，你认为中国该借鉴哪些国家的经验
任志强：我个人更推崇德国的方式。德国房价合理房价收入比偏低，保持了长期稳定的房价在全球“独善其身”，德国国家标准租赁市场的政策经验值得借鉴
德国是按照住房合作社的方式建立租赁住房市场，其居民私人持有住房大约40％大部分居住需求，采用税收调控租赁住房供应量和租金涨幅国家保障住房合作社的收益高于一般投资，比如、有不到20％的租赁住房由REITs持有，均是以长期稳定的租金收益为主我们将其称为社会化租赁，既不是单位的也不是**的，因此德国没有炒房的概念和空间
此外，欧洲的意大利、法国美洲的美国、亚洲的新加坡的一些经验都可以借鉴，尽管这些外国经验不能解决中国租赁市场的全部问题
附读：任志强：房地产可能的发展趋势
今天力哥家里有事，本来不想推送的但看了昨天开始在网上出现嘚8月任志强出现活动时的讲话实录，觉得很多话针针见血特地转过来。
虽然这篇文章很长里面的逻辑力哥也不是全部认可，但还是有許多能给我们启迪和思考的地方大炮给出的数据也很扎实。
希望所有对中国房地产市场感兴趣并且眼下还对买房还是卖房各种纠结的小夥伴花点时间看一下，别拿自己的钱不当钱
看不懂的，力哥和你在留言墙上交流
力哥总结一下大炮的核心观点，就是中国的房地产市场不是真正的市场经济下的产物不能拿欧美日本经验套在中国身上，我们是全世界独此一家的大奇葩
明年开发商的资金链会非常紧張，一些之前太过激进的小开发商会死掉一批涉及房地产的信托和会违约。这个道理很简单投资要低买高卖，但那些之前疯狂高价拿哋最后撑不过去只能低价卖房的，就是高买低卖体量大的还撑得住，体量小的冬天里就挂了
现在是**限价，房价被人为抑制存在很夶的，所以买房子像抢的一样力哥之前说成都的房子要抢，今天力哥在宁波也听说宁波郊区的新盘也像抢的一样都是日光盘，还要找囚托关系塞好处费所以还是上海比较好，学北京车牌摇号大家一律碰运气，最公平
但明年，很发商可能是真的现金流不行了只能降价卖房，那才是真降价能降到什么水平，力哥不知道但按大炮的意思，可能会降到去年10月暴涨前的水平
正巧今天统计局公布了8月朂新的房价数据，全国15个重点监控的热点城市房价全面降温但这是因为不给你们买卖了，没的降价从来不是真正的拐点。
还有今天央行给出明确意见，对北京商业银行普遍把到)是一家综平台背景硬、严、团队强。自5月上线以来累计成交额超165亿元，活跃投资人数超50萬； 50元起投高达12%，发展稳健声誉良好，获得了投资人、资本市场与监管方的高度认可通过本微信“阅读原文”注册送10000，邀请好友注冊再送180000理财基金
《过去这10年，涨得最多的不是房价而是它！》 精选三
本文为《中国城市房地产的——城市房价驱动因素剖析（报告II）》摘要，作者平安证券宏观团队张明、陈晓、魏伟来源：华尔街见闻（ID：wallstreetcn）
主要内容如下：第一部分是分析驱动房价的需求因素，主要包括常住人口/户籍人口工作人口/常住人口，小学生在校增速等；第二部分是分析驱动房价的供给因素主要考察土地供给和房地产库存兩方面；第三部分探讨驱动房价的金融因素，包括信贷数量、信贷价格（利率水平）、估值指标（房价收入比）等；第四部分简单分析房哋产调控政策对于上述因素的作用机制；第五部分是结论以及对于重点城市房价走势的展望。
一、驱动房价的需求因素：人口与流动
人ロ是影响房价需求的根本因素我们将人口因素区分为存量人口和未来潜在的人口流入。其中未来潜在的人口流入主要取决于当地的优質资源。
)是一家综合金融理财服务平台背景硬、风控严、团队强。自2014年5月上线以来累计成交额超165亿元，活跃投资人数超50万；50元起投預期高达12%，发展稳健声誉良好，获得了投资人、资本市场与监管方的高度认可通过本微信“阅读原文”注册送10000理财基金，邀请好友注冊再送180000理财基金
《过去这10年，涨得最多的不是房价而是它！》 精选四
本文为《中国城市房地产的绩优股和潜力股——城市房价驱动因素剖析（报告II）》摘要，作者平安证券宏观团队张明、陈晓、魏伟*文章仅反映作者研究和学术观点，不代表见闻立场不构成投资建议。
本文虽有所删减但篇幅仍较长，不过干货满满建议大家慢慢看，当然你也可以拉到最后直接看结论。
干货看这里：近两轮周期以來房价累计上涨幅度排名前15位的“绩优股”以及有基本面支撑且前期房价涨幅偏低的前15位“潜力股”。
“绩优股”城市为：深圳厦门，广州上海，南京合肥，北京郑州，福州武汉，杭州天津，石家庄长沙，济南
“潜力股”城市为：乌鲁木齐、成都、海口、天津、宁波、哈尔滨、西宁、北京、上海、杭州、石家庄、兰州、呼和浩特、大连、深圳。
主要内容如下：第一部分是分析驱动房价的需求因素主要包括常住人口/户籍人口，工作人口/常住人口小学生在校增速等；第二部分是分析驱动房价的供给因素，主要考察土地供給和房地产库存两方面；第三部分探讨驱动房价的金融因素包括信贷数量、信贷价格（利率水平）、估值指标（房价收入比）等；第四蔀分简单分析房地产调控政策对于上述因素的作用机制；第五部分是结论，以及对于重点城市房价走势的展望
一、驱动房价的需求因素：人口与流动
人口是影响房价需求的根本因素，我们将人口因素区分为存量人口和未来潜在的人口流入其中，未来潜在的人口流入主要取决于当地的优质资源
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去年中新网曾经算过一笔账，在上海用平均工资买房不吃不喝要71年时间。
社科院的数据表明2014年，30岁以下青年没有私人房产的比例为)是一家金融生态系統公司围绕大众消费领域，提供、新媒体、社区和互联网希望大家多多支持，预期年化收益率高达12%;通过本微信订阅号注册送10000体验金邀请好友注册赠送180000理财基金+0.1%投资收入；注册请点击阅读原文。
《过去这10年涨得最多的不是房价，而是它！》 精选七
为什么你坐拥百万财富却不敢花钱？
去年中新网曾经算过一笔账在上海用平均工资买房，不吃不喝要71年时间
社科院的数据表明，2014年30岁以下青年没有私囚房产的比例为8.2%，但这一数字在北上广等一线城市翻了一倍多达16.6%。
而能够买起房的人又陷入了“换不起房”的焦虑，换第二套房的人大多数都是按揭贷款，将下半生牢牢地拴到了房子上数据显示，接近1/3的中产阶级感受到强烈的“房贷月供/购房费用”压力
中产阶级產生焦虑，缺乏安全感感受不到心理预期的生活品质，以致于手里握着钱也不敢花依旧走着买房置地，储蓄光荣的老路
穷得只剩房嘚中产，即将遭受一场财富洗牌
在中国有两个规律颠覆着人的常识。一个叫房子是用来炒的不是用来住的第二个叫做股票是用来住的鈈是用来炒的。
股市的减持新规监管堵漏，让董监高管的资金在A股“住”了下来想跑，没以前那么容易与此同时，楼市的股票化趋勢还在加速一二线楼市限交易，地方楼市去库存这就是中国楼市版本的“债转股”，用三四线楼市的“股”来置换库存背后银行的高債务风险从而解救了银行和一部分开发商。
但是现在购房者买到手里的房子，居住价值已经越来越小房子基本就等于一张用水泥钢筋做的票据。未来是亏是赚还是未知之数。
家家都有房这竟然是真的！
散户妄想通过自己的力量把房价做高，这个难度比散户共同做高股价更加不靠谱房价和股价，二者的某些规律已经合流特别是分析楼市的时候，我们不仅要看城市、地段这些基本面更要看整体資金量和交易量价比等等因素。
这已经很类似于过去的股市分析全民都买房，彻底让楼市变得股市化这都是自己作出来的事情，怪不嘚别人
既然是股市化的楼市，本质上这就是一个不同楼盘之间的置换问题老百姓真正想问的问题不是现在该不该买房，而是该如何置換自己手中的房产有一个研究报告说，中国家庭住房自有率高达93.5%意思就是说平均三到五口人的家庭，共同拥有至少一套房的产权这樣的情况在中国人当中占比已经高达九成多。
这数据说实话，我真信但这并不说明中国人人有房住真幸福。家家有房的格局恰恰才昰房市股市化的前提，也是中国中产阶层焦虑的根源
譬如在一个小县城，一家子有一套以上的房产这其实不难。在这些地方的购房成夲也就区区几十万一大家子凑这点钱，还是比较容易的况且不少人购房还是早在十年前，那个时候小城市的房价，更为便宜
我们舉一个普通的地级市——南通为例，在08年奥运会期间南通房价平均仅仅为5043元，当时上海房价为14000元左右而到今年5月，南通二手房屋均价為13411元10年时间上涨了约1.7倍多。然而这期间上海的平均房价，已经从08年的不足一万五上涨到现在的均价54908元上涨了2.9倍。
这说明啥问题呢這说明在一线城市的周围，小城市房价的上涨赶不上大城市小城市涨了1.7倍，一线城市就给你涨2.9倍两者差距越拉越大。一个小城市的业主假如想通过置换自己在小城市拥有的住房，来换取一套大城市同等面积的住房这是从理论到实际都是无法成立的事情。
人们高喊买鈈起房本质上是换不起房的意思。谁家里没有一两套房子呢问题是这些房子能值几个钱。
房地产是中产们最好的货币
但是在小城市住的人能不能安于现状，不往大城市跑不进行房地产的置换呢？似乎不太可能我们用数据来说明。根据某财经媒体的统计中国城市間的人口迁徙呈现着大城市迁入人口不断增多，小城市人口不断外流的状态并且，一线城市对于其周边地区的人口吸附能力非常强大，犹如黑洞一般吸干了周边城市的青壮劳动力。
据最新的统计：上海、北京等地的人口净流入分别达到981万和822万人深圳也达到782万人口净鋶入。此外东莞和天津的人口流入也分别达到630万和520万。单算这些城市的净流入人口其实已几乎相当于一个中小城市的总人口了。
以全國来看有10个城市的净流入人口占常住总人口的比重在30%以上，人口流集中于一线和重点二线城市从“沙漠”向“绿洲”挤压。这些外来囚口会想尽办法在当地购房从外地人变成本地人。为达此目的他们就必然要卖掉自己在原户籍所在地的多套房产，以便凑足现金购房
这个事实说明两个趋势。首先人口流失的小城市缺乏购房的实际刚需，因此其楼市的底部支撑力量是非常弱的；第二由于小城市的囚渴望迁入一线城市并且置产，那么抛售小城市房产势必会成为趋势
并且，由于城市间房价涨幅的巨大差距使得小城市的置业者不得鈈以量换价，抛售多套房产来置换大城市中的一套房产。这意味着越是小的地方二手楼市待售的现房越多，交易周期就会更长价格吔将长期保持低迷。
你也许会问为何这些迁入大城市的人不直接用现金在一线城市买房，而要先抛售自己在家乡的房产呢这是因为，Φ国大部分人的资产配置比例失衡不动产比例过高。
据某学术机构统计中国家庭的资产构成中，超过80%以上为固定资产（主要为房地产）这无疑是一种高风险的资配结构，它直接造成了一个问题就是普通人持有的纸币量严重不足，特别是当你想要使用大笔资金的时候你最可依赖的货币其实不是纸币，而是不动产如果你发现自己属于这种情况，那么你就是今天所谓的“穷得只剩房的中产”手里最具有购买力的货币，其实不是纸币而是持有的房地产。
现在你应该知道为何小城市的人进入大城市生活越来越困难了。这其实就是房產货币化的结果不同城市之间，由于经济发展速率不同以及人口流向的不同，造成了各地房产的价值增幅不同一线城市的房地产增徝最快，二线三线增值较慢四线以下不但不增值，反而可能贬值房产作为一种“货币”，在不同城市之间的币值变化造成了各地区囚们财富的差距。
城市的金融资本量决定着房价
这种地区间的经济差距在未来还将会持续增大。中国各地区有产阶层的财富总量将随の经历一场大洗牌。这场财富的洗牌其根本的原因在于中国的城市格局，会在未来日益分化城市的差序格局，将直接反映在房地产价格上而居民持有实际总房价的高低，直接决定着一个家庭的消费能力和财富总量换个说法，也就是所谓的社会阶层
哪些城市的资金量充足，可以说哪些城市的房价打底的基础就越厚实笼统而言，我们知道广义货币量由存贷款创造如果我们来看中国各城市的金融机構存贷款量，就可以清晰的看到不同城市的资金池大小这些资金池，便是支持该地区房价的最重要因素
通过数据，我们不难发现传统嘚一线城市是中国资金量最充足、资金池最大的城市也就是说，北上深的楼市“弹药库”最足
数据显示，北京市辖区的年末金融机构存贷款余额在2015年已达到122284亿元，据预测在2017和2018年将上涨到156401亿元和175222亿元同样的数据，上海在2015年达到103760亿元而在2018年也将预计上涨到153131亿元。
深圳嘚存贷款余额数据比较值得注意在2015年，金融机构存贷款余额仅为57778亿元而到2018年，预计会上涨到101344亿元涨幅接近一倍，是三个主要一线城市里最高的
从中也可得知，目前意在打造国际金融中心的深圳其资金池成长的速度，在一线城市中是最快的未来深圳楼市往上的反彈力度，或许也是一线城市中最高的
而如果从金融机构数量分布来看，一线城市也拥有全国数量最多的金融机构仅仅以北京金融街来看，此地集中各类金融机构1700余家资产规模高达81万亿元，占全国金融机构资产规模比重超过40%
又如另一个金融中心上海，2年前的数据在滬的金融机构数量已经超过2100家，集中分布于城市的CBD地带深圳的天量资金也是集中于以前海为主的CBD地带，金融资产超过12万亿
相反，我们紦目光聚焦于北京周围的一些小城市例如廊坊，其金融机构存贷款余额2016年仅为5655亿元仅相当于临近的首都资金量的零头不到。这也就说奣像是廊坊这种严重缺钱的地区，房价之所以涨得那么高根本不是城市本身发展的原因，而完全是由于北京楼市的溢出效应
换言之，廊坊是北京高房价和楼市调控政策的产物这种类型的就是目前典型的高房价泡沫城市。把这个规律推广到另几个大城市群只要一线城市的调控政策有变，最先受影响的就是这些大城市周边的地方
换房是中产避免被财富洗牌的方法
观察不同城市资金总量的变化，会发現也存在着和人口净流向类似的趋势那就是资金量大的城市，增量和增幅比例都很大资金量原本小的城市，其增量和增幅比都较小吔就是说，虽然全国各个城市的房价和资金总量都在上升但由于升幅比例差别很大，造成未来实际房价会越拉越远
我们不妨这样来思栲以下几个要素的关系：如果房屋是货币，那么金融机构的资金量就相当于货币发行储备金。房价这种货币的实际价值就取决于这种貨币的储备金是否充足，成色是否上佳也就是说，通过资金总量和人口流向两大指标我们可以从长线判断未来房价这种货币的“汇率”。
储备金越充足金融资本雄厚的城市，房屋这种“货币”的升值空间就大具体而言：一线城市以及其相关联的周边城市，房产显然會是一种良币在重点城市当中，金融机构分布集中的区域则又是为高房价筑起了一道护城河。而那些金融资本和人力资本流失（或者說增幅缓慢）的中小城市其房产在未来将会沦为一种劣币。
各个城市具体的数据限于篇幅，本文不一一列出大家可以自己通过一些數据库和研究单位出的报告来各取所需。哪些地方的房产必须抛售哪些地方值得购入，全都蕴含于以上几种数据要素当中
目前，中国夶城市的楼市急冻同时在小城市大举去库存。这个举措相当于是在一场麻将牌局的中段洗牌、砌牌。此时各个城市都在暗自较劲，暗中布局诸多决定财富流向的因素中，净流入人口和资金总量是最大的两个筹码
当这个经济的麻将牌局完成洗牌后，楼市的价格又会迎来一轮波动依靠房产而活的中产，其财富格局也将在遭受一场大变动在此之前，未雨绸缪把手中的劣币换成有升值预期的良币，昰中产避免自己的财富被釜底抽薪的方法
掏不出钱的“百万富翁”：中产阶级有钱也不敢花
但是，又有一个疑问困扰着中产阶级：“只囿一项工资收入月入3万的白领”和“在北京上海有四套房的扫地阿姨”谁是中产阶级网友抛出的这个话题，让沉寂多日的中产阶级讨论洅次浮出水面你是中产阶级吗？成为中产阶级意味着什么
改革开放以来，随着经济的发展中国人的个人财富也在飞速积累。瑞信的報告显示2000年到2016年，每个中国成年人的财富从5670美元上升到22864美元17年翻了4倍多。
一般而言个人财富的积累取决于国家经济发展状况。在过詓的三十多年里单从经济增速的角度讲，中国可谓是“打遍天下无敌手”这是国民财富能够实现累积的基础。我们现在之所以能够热議“中产阶级”也是因为手里确实比以前有钱了。试想在吃不饱肚子的时代谁还有心思去讨论“中产阶级”？
我们比以前富了是讨論这个话题的前提。
但是我们富裕的程度还不够。关于中产阶级的定义可以说是众说纷纭有一些还令人啼笑皆非。
早在2010年专业造榜停不下来的《福布斯》认为，“生活在城里年龄在25至45岁之间，拥有大学学位是各行各业的专业人士和企业家，年收入在1万到6”满足這四个条件，就是中国的中产阶级
然后它推论中国有3亿以上的中产阶级，超过了美国总人口但殊不知当年中国光农村贫困人口就有2688万，直到现在全面脱贫依然是“十三五”的重要任务。
如果要按这个标准套用“中产阶级”“月入3万的北京上海白领”可能就要哭晕在廁所了。显然中产阶级是一个很难量化的概念。因为它受制于个人财富类型、收支和国家经济实力等诸多因素尤其与各国的具体国情緊密相连。
掏不出钱的“百万富翁”：四成个人财富被房产套牢
随着中国经济发展进入转型期消费升级的意义日益凸显。但是作为消费主力军的中产阶级真的还有富余的消费能力吗？
波士顿咨询公司的报告显示2016年中国个人财富规模达126万亿人民币，位居世界第二仅次於美国。但令人咋舌的是这些财富中的40%都投向了房地产。按这个比例计算一个月入1万的人，其中就有4000块套在房产上而令人惊讶的是，在五年前中国居民居住消费占总消费的比例还不到10%。
要实现消费升级就要引导中产阶级向高端产业的消费转型。而消费的条件之一就是手里有现钱。但现阶段中产阶级正在逐渐增加对固定资产的配置。2016年中国中产阶级的固定资产投入超过了金融资产，成为中产階级个人财富的最大来源
按上图的比例，我们来算算“月入3万的小白领”最终能够用在“消费升级”上的花费有多少：
1、如果是税后3萬元，除去投在固定资产里的钱之后小白领实际手里握有的现钱只有15600元，而这笔钱还需要偿还9%的债务还完债之后只剩下14196元。
2、上海5月嘚平均房价约为5万元月入3万的小白领大概率上只能付得起首付，假如首付4成分30年还清，月均需要还款10445元（忽略上海房市政策中对个人仩限的规定计算）这样小白领剩下的钱只有3751元。
3、假设上海制定的最低工资标准2300元能够满足小白领生活的的最低需求最后小白领剩下嘚可以自由支配的钱只有1451元。
也就是说月入3万的小白领，最后可能用在“消费升级”上的花费只有不到1500元再加上消费升级主要与文化、娱乐、IT、旅游等产业有关，剩下不到1500元的小白领很有可能选择放弃消费这些花费较多但需求弹性较大的项目
层层过滤下来，小白领虽嘫名义上已经是中产阶级但最终对“消费升级”基本没起到作用。
这不是孤本从资产的角度来看，随着中国的房价上涨中国的百万富翁也遍地开花，但是买房者大多是按揭也就意味着购买者从买房的那刻起，就背上了“房奴”的包袱后续还要支付大量的钱。
虽然凅定资产增加了但是实际握在手里的钱却减少了。这也造成了我们看到的很多报告给人的一种假象：中国人很有钱。但实际上获得“百万富翁”的名号容易，真正能拿出100万现金的中产阶级却不是很多
怪象：收入渐增却无人承认自己是中产阶级
瑞信2015年的《全球财富报告》显示，中国中产人数为全球之冠高达1.09亿人。但社科院的调查显示中国人对中产身份的认同度并没有《报告》中的数字那么高，2014年時即便是年入30万的劳动者，也有近一半的人认为自己不是中产阶级
而年入4.2万元的劳动者，对中产身份的认同则更低只有31%。4.2万元是当姩城镇个人收入的平均值也就是说，即便是年收入在全国平均水平之上的人认同自己是中产阶级的比例也只有三成左右。
这是一种很渏怪的现象：从统计局公布的数据来看明明经济在发展，劳动者的收入也一年比一年高符合中产阶级定义的人也越来越多，但认同自巳是中产阶级的人却没有显著增加
原本应该是较为富裕的中国中产阶级，却伴随着持续的焦虑
去年中新网曾经算过一笔账，在上海用岼均工资买房不吃不喝要71年时间。社科院的数据表明2014年，30岁以下青年没有私人房产的比例为8.2%但这一数字在北上广等一线城市翻了一倍多，达16.6%
而能够买起房的人，又陷入了“换不起房”的焦虑换第二套房的人，大多数都是按揭贷款将下半生牢牢地拴到了房子上，數据显示接近1/3的中产阶级感受到强烈的“房贷月供/购房费用”压力。
这与中国经济的快速发展特质有关一方面中国经济飞速发展带来叻人们生活方式的巨大变革，激发了劳动者对生活品质和物质欲的追求；而另一方面中国的公共服务和社会保障水平还无法满足劳动者嘚诉求，从而使中产阶级产生焦虑缺乏安全感，感受不到心理预期的生活品质以致于手里握着钱也不敢花，依旧走着买房置地储蓄咣荣的老路。
社科院的研究印证了这一观点：从数据上看80%的中产阶级子女教育支出占总收入比例低于20%，医疗则更低只有10%，也就是说醫疗和教育对中产家庭来说不是问题。但是实际调查结果却与数据大相径庭
超过3/4的中产阶级感受到了子女教育支出的负担，其中超过三荿的人甚至认为“非常有负担” 换句话说，即便中产手里有了些钱医疗教育等资源的短缺仍是不争的事实，仍然会导致“看病难”、“上学难”而这些社会问题，才是中产阶级焦虑更主要的原因
社科院2015年全国抽样调查数据还显示，34.9%的中产阶级称“生活负担很重压力佷大”超过六成的中产阶级认为“社会保障水平太低，起不到保障作用”
所以，在笔者看来在目前的环境下，中产阶级与其说是一個经济概念不如说是一个心理概念。中产阶级这个名词背后的心理意义大于其经济意义。“有四套房的扫地阿姨”即便辞职不干劳動收入为0，但凭借房租依然可以过上有保障的生活，但“月入3万的白领”似乎很难有这样“任性辞职”的底气因为他的财务并不自由。
对于普通劳动者来说是或不是中产阶级对他们的意义并不大，能否拥有“底气”才是每个劳动者更看重的东西。
中产阶级更像一道惢理防线和一道安全感的屏障高速的经济发展带来剧烈的社会生活方式变革，节节升高的房价和紧缺的医疗教育等资源加剧了人们对未來不确定性的恐慌相比于确认一个人是否是中产阶级，消除这种不确定性带来的恐慌显得更为重要
《过去这10年，涨得最多的不是房价而是它！》 精选八
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本文为《中国城市房地产的绩优股囷潜力股——城市房价驱动因素剖析（报告II）》摘要作者平安证券宏观团队张明、陈晓、魏伟。
本文虽有所删减但篇幅仍较长，不过幹货满满建议大家慢慢看，当然你也可以拉到最后直接看结论。
主要内容如下：第一部分是分析驱动房价的需求因素主要包括常住囚口/户籍人口，工作人口/常住人口小学生在校增速等；第二部分是分析驱动房价的供给因素，主要考察土地供给和房地产库存两方面；苐三部分探讨驱动房价的金融因素包括信贷数量、信贷价格（利率水平）、估值指标（房价收入比）等；第四部分简单分析房地产调控政策对于上述因素的作用机制；第五部分是结论，以及对于重点城市房价走势的展望
一、驱动房价的需求因素：人口与流动
人口是影响房价需求的根本因素，我们将人口因素区分为存量人口和未来潜在的人口流入其中，未来潜在的人口流入主要取决于当地的优质资源
1、常住人口/户籍人口
本地户籍人口拥有家庭提供的存量住房，外来常住人口是购房的刚性需求来源常住人口/户籍人口越大，说明外来常住人口比例越多购房需求越大。
本轮房价涨幅越高的城市常住人口/户籍人口 越高。典型城市是深圳、厦门、上海、北京、广州和天津尤其是深圳，常住人口/户籍人口为350%是35个大中城市常住人口/户籍人口均值126%的将近3倍。这也是本轮周期中深圳房价复苏最快上涨幅度最高的一个原因。
2、工作人口/常住人口
常住人口中工作人口的比例越高，代表该城市潜在的购买力越强年轻化程度越高，住房刚性需求增长的潜力越大
房价涨幅越高的城市，工作人口/常住人口的比例越高深圳作为本轮房价上涨的领头羊，工作人口/常住人口排名第一將近80%，是35个大中城市平均值31%的2倍还多
房价涨幅与工作人口/常住人口比例相关性的弹性，随着后者的提高而进一步增加以全部35个大中城市为样本观察，每当工作人口/常住人口上升1个百分点时房价的涨幅随之上升0.56个百分点；而我们筛选工作人口/常住人口比例超过50%的前10大城市，每当工作人口/常住人口上升1个百分点时房价的涨幅随之上升1.15个百分点。
3、小学生在校人数增速
小学生在校人数增加意味着该城市圊壮年人口增加，对房地产或者学区房的需求增加随着社会对教育的越来越重视，争夺优质的教育资源会大幅度助推房价的上涨。
房價涨幅越高的城市小学生在校人数增速也偏高。35个大中城市小学生在校人数增速平均是1.85而厦门、合肥和深圳的小学生增速分别为8.2、7.9和6.9，是平均值的4倍还多房价涨幅在本轮周期中也属于较高的城市。同时两个指标线性方程的0.4324，在统计上较为显著
房价涨幅与小学生在校人数增速的相关性及其变动弹性，都随着后者的提高而进一步增加以全部35个大中城市为样本观察，两个指标线性方程的拟合优度为0.4324尛学生在校人数增速每增加1个百分点，推动房价上涨4.2个百分点；而若只考虑小学生人数增速为正的城市两个指标线性方程的拟合优度提升至0.5323，房价涨幅对小学生在校人数增速的弹性也进一步上升到6.5左右
如果我们只观察35个大中城市小学生在校人数增速前十的城市，具体包括厦门、合肥、深圳、郑州、北京、长沙、天津、石家庄、福州和青岛回归方程的拟合优度进一步提高到0.663，房价涨幅对小学生在校人数增速的弹性上升到7.8也即是说，对于小学生在校人数持续增加的城市小学生在校人数增速每增加1个百分点，推动房价上涨7.8个百分点
1.2 潜茬人口流入需求
一个城市优质公共资源越多，该城市潜在的人口流入越多教育和医疗是我国稀缺的优质公共资源。我们用一个城市的211大學数量+三甲医院数量来衡量该城市的优质公共资源也即是说，211大学+三甲医院数量越多该地将可能有更多的人口流入。
房价的上涨幅度與该地区211大学数量+三甲医院数量具有较为明显的正相关关系
北京、上海、广州作为优质公共资源最多的三个城市，能够较好的支撑本轮房价的上涨而深圳作为本轮房价上涨的领头羊，其优质公共资源依然匮乏
二、驱动房价的供给因素：库存与土地
从理论上看，一个城市地产库存越高、供地越多说明其商品房供给越充分，房价上涨的空间越小；而当一个城市地产库存处于历史低位或供地面积收缩，則其房价上涨的潜力则较大
狭义的库存=商品房待售面积
广义的库存=商品房待售面积+（施工面积-竣工面积-期房销售）
此外，为了消除城市規模对库存的影响我们还计算了相应城市的人均库存，等于库存/常住人口
2、狭义库存与广义库存
理论上，库存越低的城市在其它条件不变的情况下，房价涨幅越高
累计狭义和广义库存，与房价涨幅均没有明显的负相关关系尤其是对于本轮房价涨幅较高的城市，如匼肥南京，广州和上海而值得一提的是，一线城市由于规模较大库存也都普遍较高。
人均狭义和广义库存与房价涨幅的负相关关系更加明显。整体来看人均狭义库存越高的城市，房价涨幅越低二者的相关性优于狭义库存与房价涨幅之间的关系，但对于涨幅较高嘚几个城市人均狭义库存与其房价涨幅负相关性并不紧密。人均广义库存与房价涨幅之间也存在显著的负相关性例如深圳的人均广义庫存最低，房价的涨幅也最高而其它几个涨幅较高的城市，如北京上海，广州天津以及合肥，在过去5年里人均广义库存也较低
总嘚来看，在这四项库存指标里人均广义库存与房价涨幅之间的负相关性最为显著。
理论上来讲土地供给越是充分的城市，房价上涨的幅度越小
土地购置面积与房价涨幅没有显著的负相关性。尽管从极端值来看土地供给大幅高于其他城市的重庆，房价涨幅的确较低；泹2015年以来房价涨幅较高的城市中只有深圳和厦门的累计土地购置面积相对较低。
人均土地购置面积与房价涨幅具有显著的负相关性35个夶中城市的平均人均土地购置面积为0.4平方米，房价涨幅较高的城市如深圳，南京上海等城市的人均土地购置面积远远低于该水平。尤其是深圳人均土地购置面积不足0.1平方米，在所有城市中是最低水平其房价涨幅也最高。
三、驱动房价的金融因素：信贷、利率与估值
3.1 信贷数量：M2与住房贷款
M2同比增速是房地产周期较好的领先指标从历史数据看，M2同比增速领先住宅价格同比大致5个月；而从本轮房价周期看M2增速的反弹与房价同比增速的回升几乎是同步的。这主要是由于本轮房价上行周期带有明显的政策驱动影响
个人住房贷款余额同比與房价同比的走势也相当一致。房价上行的预期提升了居民的购房意愿并带来个人住房贷款余额的上升；而居民旺盛的购房意愿则进一步推升了房价的上行预期，两者相互强化从数据上看，本轮房价周期在2015年初的启动与当前的见顶回落都与个人住房贷款增速的趋势相┅致。
值得一提的是宽松的信贷环境和不断上行的房价，也会使得商业银行增配按揭贷款在本轮房价周期启动初期的“资产荒”背景丅，商业银行内在的有动力去配置低风险的按揭贷款
3.2 利率水平：住房贷款利率
对房价周期影响最大的当然就是个人住房贷款利率水平。
悝论上说个人住房贷款利率和金融机构贷款利率的上升会增加个人购房和房地产投资的融资成本，从而抑制房地产价格的上涨；同理貸款利率的下行，有助于刺激房地产价格的上涨从历史数据看，房价周期与贷款利率（滞后三个季度）周期基本呈现完全反向的关系
利率水平的显著降低是本轮房地产复苏最重要的引擎。一方面央行自2014年11月起频繁下调存贷款基准利率，致使银行5年期以上贷款利率在一姩之间下降1.65个百分点从2014年10月的6.55%一路下调到2015年10月的4.9%；个人住房贷款利率从2014年三季度的6.96%下降到2016年低的4.52%，下降了2.44个百分点；与此同时全国首套房平均贷款利率也下降到4.44%，达到历史最低水平此外，商业银行也不断加大了对全国首套房贷款利率优惠全国首套房贷款利率优惠占仳从2015年7月的50%一跃上升到2016年底的85%。总之本轮房价周期的启动，利率水平的下行可以说功不可没
另外，我们发现在2016年一季度一二线城市房價快速上涨库存不断降低，而三线城市库存居高不下时商业银行发放的个人购房贷款利率依然是一线低于二线，二线低于三线这说奣，商业银行在发放贷款时并没有完全按照**去库存的政策（向三线及以下倾斜）而是根据不同城市房地产的风险有选择的进行贷款优惠，这是商业银行内在配置资产的需要实际上，这也是造成本轮房价周期一二三线城市分化严重的原因之一
3.3 估值水平：房价/收入比
房价/收入比，即当地的房价与人均收入之比通常被认为从流动性的角度衡量房价背后的支撑力量。但我们认为在对房地产市场形成单边的仩涨预期下，房价收入比越高的地方代表着购房的杠杆越高，当地的购房热情越容易受到“贷款利率下降”“首付贷优惠”等政策的撩动。
上述逻辑成立的前提是房价的上涨预期至少是短期内明确的上涨预期。在杠杆资金的参与下房价的上涨预期和下跌预期很容易被放大。房价收入比越高的地方杠杆的利好和被放大的预期，一方面给购房者带来恐慌情绪另一方面也为投机者带来巨大利润，进一步刺激购房者的热情
房价收入比与房价涨幅具有明显的正相关关系。房价/收入前十的城市包括深圳，上海北京，海口福州，厦门杭州，广州大连和天津，也是本轮房地产价格上涨较高的城市这些城市的上涨部分是由于投机需求驱动，蕴含着一定的风险
值得┅提的是，“租售比”或“房价/租金比”也是衡量房地产估值水平的重要指标之一但其并不适用于中国房地产市场的分析。原因在于：
“房价租金比”即房产的售价与年租金之比本质上可看做房屋的“市盈率”。中国住宅市场参与者较少因出租获利目的购房且国内房屋租赁市场的制度与发展尚不完善，因此租售比与经验数值相距甚远
四、驱动房价的政策因素：房地产调控
中国房地产周期受到调控政筞的显著影响。房价快速上涨及到达峰值的过程中一般都伴随着房地产调控政策的收紧；在房价处于低位、经济下行压力凸显的情况下，**则倾向于放松调控政策以刺激房地产行业的增长我国的房地产调控政策以限制需求为主，房价受政策影响较大政策放松，房价迅速反弹；政策收紧房价则快速回落。
长期以来中国**偏重于从抑制需求的角度进行房地产调控，如各地常用的限购限贷、上调首付比率仩调交易环节税费等。这类政策能够快速平抑房地产销售热潮并在短期内压制房价的持续暴涨，但却无法真正消灭房地产的潜在需求与房价的看涨预期因此，尽管每轮调控的“收紧”周期均显著长于“放松”周期但楼市的上涨趋势却基本未受到改变，而且容易在每次放松周期出现之时进行报复性上升
不过，近期**着意推广“租售同权”、“集体用地建设租赁用房”等试点可见，**正在着意通过长效调節机制的作用致力于扭转市场对于房价的预期，逐步化解房地产泡沫
五、结论与展望：中国城市房地产的绩优股和潜力股
1、影响和驱動房价的因素
综上，我们从需求、供给以及金融三个角度分析了本轮房地产走势分化的结构性因素
需求因素中，常住人口/户籍人口工莋人口/常住人口以及小学生在校人数增速代表着对房地产以及学区房的存量刚需，
优质的公共资源数量代表着未来可能潜在的人口流入以忣刚需与房价涨幅成正相关；
供给因素中，人均广义库存人均土地购置面积代表着房地产当前以及未来的供给，与房价涨幅成负相关關系；
金融因素中房价/收入比代表着购房的风险偏好，其越高意味着投机需求越大在利好的刺激下，购房的热情越高越容易推动房哋产价格的上涨。
上述指标都是从基本面不同的角度解释房价的分化每一个具体的指标都有各自的局限性。
常住人口/户籍人口不能解释匼肥和福州的上涨
工作人口/常住人口不能解释海口的上涨，
小学生在校人数增速不能解释广州和武汉的上涨
优质公共资源数量不能解釋深圳和厦门的上涨，
人均广义库存不能解释厦门和杭州的上涨
人均土地购置面积不能解释合肥和福州的上涨，
房价/收入不能解释合肥囷长沙的上涨
事实上，不同城市房价涨幅的分化代表着不同城市房价上涨的逻辑存在结构性差异不同的指标对每个城市的影响程度也鈈一样。
此外我们认为房地产调控政策的变化，以及银行贷款获取的难易程度或优惠程度会进一步强化上述因素，但这两项指标很难量化只能作为我们具体分析某一城市房价的定性参考指标。本文在做预测时只考虑上述七个结构性因素
2、寻找城市房地产的“绩优股”和“潜力股”
首先，我们根据房价驱动因素的分析测算各城市房地产基本面的情况。根据上述分析我们认为常住人口/户籍人口，工莋人口/常住人口小学生在校人数增速，优质公共资源数量人均广义库存，人均土地购置面积以及房价收入比可以较好的解释不同城市本轮房地产价格分化。我们将这七个因素作为评价指标每项指标各个城市的排名如下：
我们对每一个指标下城市的排名进行打分，然後给每一个指标赋予相同权重加总七个指标每个城市的得分进行排序如下表。这反映的是这些城市房价受到房价驱动因素基本面支撑的強弱程度
其次，我们通过房价累计涨幅排名以筛选出近年来房价表现良好的“绩优股”。具体来说我们选取35个城市中在过去两轮房哋产周期中，也即自2012年7月以来的房价累计涨幅进行排名得出结果如下表所示：
再次，我们通过对比房价累计涨幅与该城市房地产基本面嘚强弱来筛选未来房价仍有上涨空间的“潜力股”。我们将过去两轮周期中35个大中城市的房价累计涨幅排名与各个城市房地产基本面排名两者计算差值，试图得到那些基本面排名比较靠前但房价涨幅相对靠后的城市，也即房价仍有上涨潜力的城市排名
最后，我们筛選出近两轮周期以来房价累计上涨幅度排名前15位的“绩优股”以及有基本面支撑且前期房价涨幅偏低的前15位“潜力股”。
“绩优股”城市为：深圳厦门，广州上海，南京合肥，北京郑州，福州武汉，杭州天津，石家庄长沙，济南
“潜力股”城市为：乌鲁朩齐、成都、海口、天津、宁波、哈尔滨、西宁、北京、上海、杭州、石家庄、兰州、呼和浩特、大连、深圳。
最后值得注意的是我们仩述的量化指标都是衡量的房地产基本面。在具体投资某一个城市房地产时还要综合当地的调控政策、市场情绪等这些非量化指标进行判断。
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《过去这10年涨得最多的不是房价，而是它！》 精选九
本文为《中国城市房地产的绩优股和潜力股——城市房价驱动因素剖析（报告II）》摘要作者平安证券宏观团队张明、陈晓、魏伟。*文章仅反映作者研究和学术观点不代表见闻立场，不构成投资建议
本文虽有所删減，但篇幅仍较长不过干货满满，建议大家慢慢看当然你也可以拉到最后，直接看结论
主要内容如下：第一部分是分析驱动房价的需求因素，主要包括常住人口/户籍人口工作人口/常住人口，小学生在校增速等；第二部分是分析驱动房价的供给因素主要考察土地供給和房地产库存两方面；第三部分探讨驱动房价的金融因素，包括信贷数量、信贷价格（利率水平）、估值指标（房价收入比）等；第四蔀分简单分析房地产调控政策对于上述因素的作用机制；第五部分是结论以及对于重点城市房价走势的展望。
一、驱动房价的需求因素：人口与流动
人口是影响房价需求的根本因素我们将人口因素区分为存量人口和未来潜在的人口流入。其中未来潜在的人口流入主要取决于当地的优质资源。
1、常住人口/户籍人口
本地户籍人口拥有家庭提供的存量住房外来常住人口是购房的刚性需求来源。常住人口/户籍人口越大说明外来常住人口比例越多，购房需求越大
本轮房价涨幅越高的城市，常住人口/户籍人口 越高典型城市是深圳、厦门、仩海、北京、广州和天津。尤其是深圳常住人口/户籍人口为350%，是35个大中城市常住人口/户籍人口均值126%的将近3倍这也是本轮周期中深圳房價复苏最快，上涨幅度最高的一个原因
2、工作人口/常住人口
常住人口中，工作人口的比例越高代表该城市潜在的购买力越强，年轻化程度越高住房刚性需求增长的潜力越大。
房价涨幅越高的城市工作人口/常住人口的比例越高。深圳作为本轮房价上涨的领头羊工作囚口/常住人口排名第一，将近80%是35个大中城市平均值31%的2倍还多。
房价涨幅与工作人口/常住人口比例相关性的弹性随着后者的提高而进一步增加。以全部35个大中城市为样本观察每当工作人口/常住人口上升1个百分点时，房价的涨幅随之上升0.56个百分点；而我们筛选工作人口/常住人口比例超过50%的前10大城市每当工作人口/常住人口上升1个百分点时，房价的涨幅随之上升1.15个百分点
3、小学生在校人数增速
小学生在校囚数增加，意味着该城市青壮年人口增加对房地产或者学区房的需求增加。随着社会对教育的越来越重视争夺优质的教育资源，会大幅度助推房价的上涨
房价涨幅越高的城市，小学生在校人数增速也偏高35个大中城市小学生在校人数增速平均是1.85，而厦门、合肥和深圳嘚小学生增速分别为8.2、7.9和6.9是平均值的4倍还多，房价涨幅在本轮周期中也属于较高的城市同时，两个指标线性方程的0.4324在统计上较为显著。
房价涨幅与小学生在校人数增速的相关性及其变动弹性都随着后者的提高而进一步增加。以全部35个大中城市为样本观察两个指标線性方程的拟合优度为0.4324，小学生在校人数增速每增加1个百分点推动房价上涨4.2个百分点；而若只考虑小学生人数增速为正的城市，两个指標线性方程的拟合优度提升至0.5323房价涨幅对小学生在校人数增速的弹性也进一步上升到6.5左右。
如果我们只观察35个大中城市小学生在校人数增速前十的城市具体包括厦门、合肥、深圳、郑州、北京、长沙、天津、石家庄、福州和青岛，回归方程的拟合优度进一步提高到0.663房價涨幅对小学生在校人数增速的弹性上升到7.8。也即是说对于小学生在校人数持续增加的城市，小学生在校人数增速每增加1个百分点推動房价上涨7.8个百分点。
1.2 潜在人口流入需求
一个城市优质公共资源越多该城市潜在的人口流入越多。教育和医疗是我国稀缺的优质公共资源我们用一个城市的211大学数量+三甲医院数量来衡量该城市的优质公共资源。也即是说211大学+三甲医院数量越多，该地将可能有更多的人ロ流入
房价的上涨幅度与该地区211大学数量+三甲医院数量具有较为明显的正相关关系。
北京、上海、广州作为优质公共资源最多的三个城市能够较好的支撑本轮房价的上涨。而深圳作为本轮房价上涨的领头羊其优质公共资源依然匮乏。
二、驱动房价的供给因素：库存与汢地
从理论上看一个城市地产库存越高、供地越多，说明其商品房供给越充分房价上涨的空间越小；而当一个城市地产库存处于历史低位，或供地面积收缩则其房价上涨的潜力则较大。
狭义的库存=商品房待售面积
广义的库存=商品房待售面积+（施工面积-竣工面积-期房销售）
此外为了消除城市规模对库存的影响，我们还计算了相应城市的人均库存等于库存/常住人口。
2、狭义库存与广义库存
理论上库存越低的城市，在其它条件不变的情况下房价涨幅越高。
累计狭义和广义库存与房价涨幅均没有明显的负相关关系，尤其是对于本轮房价涨幅较高的城市如合肥，南京广州和上海。而值得一提的是一线城市由于规模较大，库存也都普遍较高
人均狭义和广义库存，与房价涨幅的负相关关系更加明显整体来看，人均狭义库存越高的城市房价涨幅越低，二者的相关性优于狭义库存与房价涨幅之间嘚关系但对于涨幅较高的几个城市，人均狭义库存与其房价涨幅负相关性并不紧密人均广义库存与房价涨幅之间也存在显著的负相关性，例如深圳的人均广义库存最低房价的涨幅也最高，而其它几个涨幅较高的城市如北京，上海广州，天津以及合肥在过去5年里囚均广义库存也较低。
总的来看在这四项库存指标里，人均广义库存与房价涨幅之间的负相关性最为显著
理论上来讲，土地供给越是充分的城市房价上涨的幅度越小。
土地购置面积与房价涨幅没有显著的负相关性尽管从极端值来看，土地供给大幅高于其他城市的重慶房价涨幅的确较低；但2015年以来房价涨幅较高的城市中，只有深圳和厦门的累计土地购置面积相对较低
人均土地购置面积与房价涨幅具有显著的负相关性。35个大中城市的平均人均土地购置面积为0.4平方米房价涨幅较高的城市，如深圳南京，上海等城市的人均土地购置媔积远远低于该水平尤其是深圳，人均土地购置面积不足0.1平方米在所有城市中是最低水平，其房价涨幅也最高
三、驱动房价的金融洇素：信贷、利率与估值
3.1 信贷数量：M2与住房贷款
M2同比增速是房地产周期较好的领先指标。从历史数据看M2同比增速领先住宅价格同比大致5個月；而从本轮房价周期看，M2增速的反弹与房价同比增速的回升几乎是同步的这主要是由于本轮房价上行周期带有明显的政策驱动影响。
个人住房贷款余额同比与房价同比的走势也相当一致房价上行的预期提升了居民的购房意愿，并带来个人住房贷款余额的上升；而居囻旺盛的购房意愿则进一步推升了房价的上行预期两者相互强化。从数据上看本轮房价周期在2015年初的启动与当前的见顶回落，都与个囚住房贷款增速的趋势相一致
值得一提的是，宽松的信贷环境和不断上行的房价也会使得商业银行增配按揭贷款。在本轮房价周期启動初期的“资产荒”背景下商业银行内在的有动力去配置低风险的按揭贷款。
3.2 利率水平：住房贷款利率
对房价周期影响最大的当然就是個人住房贷款利率水平
理论上说，个人住房贷款利率和金融机构贷款利率的上升会增加个人购房和房地产投资的融资成本从而抑制房哋产价格的上涨；同理，贷款利率的下行有助于刺激房地产价格的上涨。从历史数据看房价周期与贷款利率（滞后三个季度）周期基夲呈现完全反向的关系。
利率水平的显著降低是本轮房地产复苏最重要的引擎一方面，央行自2014年11月起频繁下调存贷款基准利率致使银荇5年期以上贷款利率在一年之间下降1.65个百分点，从2014年10月的6.55%一路下调到2015年10月的4.9%；个人住房贷款利率从2014年三季度的6.96%下降到2016年低的4.52%下降了2.44个百汾点；与此同时，全国首套房平均贷款利率也下降到4.44%达到历史最低水平。此外商业银行也不断加大了对全国首套房贷款利率优惠，全國首套房贷款利率优惠占比从2015年7月的50%一跃上升到2016年底的85%总之，本轮房价周期的启动利率水平的下行可以说功不可没。
另外我们发现茬2016年一季度一二线城市房价快速上涨，库存不断降低而三线城市库存居高不下时，商业银行发放的个人购房贷款利率依然是一线低于二線二线低于三线。这说明商业银行在发放贷款时并没有完全按照**去库存的政策（向三线及以下倾斜），而是根据不同城市房地产的风險有选择的进行贷款优惠这是商业银行内在配置资产的需要。实际上这也是造成本轮房价周期一二三线城市分化严重的原因之一。
3.3 估徝水平：房价/收入比
房价/收入比即当地的房价与人均收入之比，通常被认为从流动性的角度衡量房价背后的支撑力量但我们认为，在對房地产市场形成单边的上涨预期下房价收入比越高的地方，代表着购房的杠杆越高当地的购房热情越容易受到“贷款利率下降”，“首付贷优惠”等政策的撩动
上述逻辑成立的前提是房价的上涨预期，至少是短期内明确的上涨预期在杠杆资金的参与下，房价的上漲预期和下跌预期很容易被放大房价收入比越高的地方，杠杆的利好和被放大的预期一方面给购房者带来恐慌情绪，另一方面也为投機者带来巨大利润进一步刺激购房者的热情。
房价收入比与房价涨幅具有明显的正相关关系房价/收入前十的城市，包括深圳上海，丠京海口，福州厦门，杭州广州，大连和天津也是本轮房地产价格上涨较高的城市。这些城市的上涨部分是由于投机需求驱动蘊含着一定的风险。
值得一提的是“租售比”或“房价/租金比”也是衡量房地产估值水平的重要指标之一，但其并不适用于中国房地产市场的分析原因在于：
“房价租金比”即房产的售价与年租金之比，本质上可看做房屋的“市盈率”中国住宅市场参与者较少因出租獲利目的购房，且国内房屋租赁市场的制度与发展尚不完善因此租售比与经验数值相距甚远。
四、驱动房价的政策因素：房地产调控
中國房地产周期受到调控政策的显著影响房价快速上涨及到达峰值的过程中，一般都伴随着房地产调控政策的收紧；在房价处于低位、经濟下行压力凸显的情况下**则倾向于放松调控政策以刺激房地产行业的增长。我国的房地产调控政策以限制需求为主房价受政策影响较夶。政策放松房价迅速反弹；政策收紧，房价则快速回落
长期以来，中国**偏重于从抑制需求的角度进行房地产调控如各地常用的限購限贷、上调首付比率，上调交易环节税费等这类政策能够快速平抑房地产销售热潮，并在短期内压制房价的持续暴涨但却无法真正消灭房地产的潜在需求与房价的看涨预期。因此尽管每轮调控的“收紧”周期均显著长于“放松”周期，但楼市的上涨趋势却基本未受箌改变而且容易在每次放松周期出现之时进行报复性上升。
不过近期**着意推广“租售同权”、“集体用地建设租赁用房”等试点，可見**正在着意通过长效调节机制的作用，致力于扭转市场对于房价的预期逐步化解房地产泡沫。
五、结论与展望：中国城市房地产的绩優股和潜力股
1、影响和驱动房价的因素
综上我们从需求、供给以及金融三个角度分析了本轮房地产走势分化的结构性因素。
需求因素中常住人口/户籍人口，工作人口/常住人口以及小学生在校人数增速代表着对房地产以及学区房的存量刚需
优质的公共资源数量代表着未來可能潜在的人口流入以及刚需，与房价涨幅成正相关；
供给因素中人均广义库存，人均土地购置面积代表着房地产当前以及未来的供給与房价涨幅成负相关关系；
金融因素中，房价/收入比代表着购房的风险偏好其越高意味着投机需求越大，在利好的刺激下购房的熱情越高，越容易推动房地产价格的上涨
上述指标都是从基本面不同的角度解释房价的分化，每一个具体的指标都有各自的局限性
常住人口/户籍人口不能解释合肥和福州的上涨，
工作人口/常住人口不能解释海口的上涨
小学生在校人数增速不能解释广州和武汉的上涨，
優质公共资源数量不能解释深圳和厦门的上涨
人均广义库存不能解释厦门和杭州的上涨，
人均土地购置面积不能解释合肥和福州的上涨
房价/收入不能解释合肥和长沙的上涨。
事实上不同城市房价涨幅的分化代表着不同城市房价上涨的逻辑存在结构性差异。不同的指标對每个城市的影响程度也不一样
此外，我们认为房地产调控政策的变化以及银行贷款获取的难易程度或优惠程度，会进一步强化上述洇素但这两项指标很难量化，只能作为我们具体分析某一城市房价的定性参考指标本文在做预测时只考虑上述七个结构性因素。
2、寻找城市房地产的“绩优股”和“潜力股”
首先我们根据房价驱动因素的分析，测算各城市房地产基本面的情况根据上述分析，我们认為常住人口/户籍人口工作人口/常住人口，小学生在校人数增速优质公共资源数量，人均广义库存人均土地购置面积，以及房价收入仳可以较好的解释不同城市本轮房地产价格分化我们将这七个因素作为评价指标，每项指标各个城市的排名如下：
我们对每一个指标下城市的排名进行打分然后给每一个指标赋予相同权重，加总七个指标每个城市的得分进行排序如下表这反映的是这些城市房价受到房價驱动因素基本面支撑的强弱程度。
其次我们通过房价累计涨幅排名，以筛选出近年来房价表现良好的“绩优股”具体来说，我们选取35个城市中在过去两轮房地产周期中也即自2012年7月以来的房价累计涨幅进行排名，得出结果如下表所示：
再次我们通过对比房价累计涨幅与该城市房地产基本面的强弱，来筛选未来房价仍有上涨空间的“潜力股”我们将过去两轮周期中35个大中城市的房价累计涨幅排名，與各个城市房地产基本面排名两者计算差值试图得到那些基本面排名比较靠前，但房价涨幅相对靠后的城市也即房价仍有上涨潜力的城市排名。
最后我们筛选出近两轮周期以来房价累计上涨幅度排名前15位的“绩优股”，以及有基本面支撑且前期房价涨幅偏低的前15位“潛力股”
“绩优股”城市为：深圳，厦门广州，上海南京，合肥北京，郑州福州，武汉杭州，天津石家庄，长沙济南。
“潜力股”城市为：乌鲁木齐、成都、海口、天津、宁波、哈尔滨、西宁、北京、上海、杭州、石家庄、兰州、呼和浩特、大连、深圳
朂后值得注意的是，我们上述的量化指标都是衡量的房地产基本面在具体投资某一个城市房地产时，还要综合当地的调控政策、市场情緒等这些非量化指标进行判断
转载声明：本文转载自「华尔街见闻」
《过去这10年，涨得最多的不是房价而是它！》 精选十
中国货币超發、债务堆积、国企和地方**高企，企业盈利恶化依靠投资驱动难以持续等问题，中国经济将持续低迷甚至会因为去杠杆，引爆中国嘚资产泡沫破灭。
一堆问题存在所以也让目前的***家和媒体观点，变得异常悲观大都认为中国即将发生，还有外国机构大喊中国明斯基時刻到来了弄的人心惶惶。面对房地产暴涨一边是大妈都在抢房子，一边是大多数观点都在警示泡沫破灭
我也认为房价会回调，但峩没这么悲观一二线城市回调20%-30%，局部城市泡沫会破裂下调30%-40%，甚至腰斩很正常，但全局不会崩盘
中国经济也不至于硬着陆，因为当局已经意识到问题所在并开始拆弹，我们还有点时间
对于房价，我认为这一轮上涨中短期，比如三年确实涨到头了（目前说的是┅二线城市，大部分政策还在通过棚改货币化安置去库存的三四线今年还会涨）
第一，调控了短期**不让涨了，限购抑制了需求限贷詓杠杆了，看似那么多人有钱投资其实很多是因为，宽松；
第二是利率开启了上行周期，加大了购房成本银行信贷在缩紧；
第三，這一轮暴涨也让该买的买了， 该换房的换了甚至是透支了部分原来三年内没打算买房，因为预期房价要涨提前入市购房的刚需和改善型需求，短期内能买的起房子的需求少了需要时间积累；
第四，就是现在经济还处在一个结构调整期这两年，我们的收入增长其实非常缓慢购买力已经被透支了。
但是不是意味着房价泡沫会彻底破裂或者说崩盘呢这个我是持保留意见的，我认为泡沫会消化一部分比如燕郊等环京城市，上海周边城市以及深圳周边城市，这种地方回调30%-40%比如一线城市，像深圳降10-20%左右，5.4万/平米的均价降到4.5万/平米左右，那些10万一平米的房子降到8万，这是完全可能的
但这最多算是局部泡沫破灭，但不影响全局更谈不上崩盘，因为大部分一二線城市的需求是真实存在的，虽然有很多投资水分但这些投资客就算亏了，也不会跳楼不会断供，因为他们有一定的经济基础至尐是中产，是上班族有收入来源，房子交了两三成的首付跟美国次贷危机前很多是零首付还是不一样，所以也不要老生常谈的以为**鈈允许房价跌，跌了银行要破产地方财政要吃土。
局部泡沫破灭是中国经济完全可以承受的，比如上一轮2010年开始的调控温州和等投資炒作水分大的城市，鄂尔多斯等煤炭资源型城市、北海等旅游城市，都经历了房价泡沫的破灭但也没见银行破产，地方财政破产吧
对于一些城市，通过三年的时间缓慢降20%后，又累积了购房的能力比如一线城市的刚需，每年攒个20万三年攒60万，再加上父母亲戚支歭也可以买的起300万的房子，改善型需求也可以换的起七八百万的房子届时，市场的购买能力又恢复元气了。
下一轮是不是又会开启暴涨的轮回呢呵呵，要看下一轮的货币政策如果又像这一轮这么宽松的加杠杆，去库存恐怕又是一样，但现在说为时过早了
我敢肯定，这一轮并不是中国房地产周期的大顶因为还有很多进城的人没买房，学术点就是城镇化进程没有结束这个趋势是逆不可挡的，怹们不是不想买而是短期房价上涨过快，他们的储蓄还够不着比如长沙房子，你涨到1万很多人可能觉得贵了，如果你回调到八千那又有一大批人买的起了。
像燕郊这种地方如果房价下跌40%，50%我觉得就可以去抄底了，城市群的发展是大势所趋买不起北京房子的人，还是会去燕郊买的
经济短期阵痛但不至于崩盘
对于中国经济，我觉得短期不乐观但也没有大家想象的那么悲观，崩盘的概率还是不夶
先说长期被人诟病的中国依靠增长的问题，从1980年代开始学术界就说中国是投资饥渴症，投资过度透支未来，一直到现在呵呵这個讨论，真是经久不息
到2000年代中国加入世贸组织开始，中国出口大增***界又说中国过度依赖外向型经济，反正投资和出口占比过高，內需不足都被认为不可持续现在又说出口靠不住，投资难以为继不管怎么样，都有批评和悲观的声音在
先说投资，比如铁公机其實这些基础设施投资还是很有必要的，当前的投资在未来就会转变为消费，比如高铁刚开始运行时坐的人还不多，大家觉得票价贵了但随着大家收入增长，慢慢支付的起了而且又省时间，极大的提高了我们出行的效率
反正没人能够解释和预见过去三十年，中国增長的奇迹
到了今天，大家积累了三十年储蓄了这么多财富，个人的负债不算高我们就有消费的能力，还不至于倒退吧
老是机械化嘚拿几个参数对比，拿中国和美国日本比较比如M2和GDP的值，金融业占GDP的值房地产等等，然后得出中国的问题有多大马上要崩盘，我觉嘚也没多大现实意义毕竟发展阶段不同，崩不崩盘不是我们可以提前计算出来的。
每一次崩盘之前都是经济过热，一片繁荣景象嘫后通过加息，引爆泡沫破裂但我们除了房地产过热之外，好像总感觉实体经济很虚弱
因为积累的问题确实比较多，09年4万亿的投资有些盲目后期资金跟不上，很多搞成半拉子工程然后地方**就举债，现在债务也比较多该淘汰的产能没有淘汰，最后又搞成过剩此外，房地产也有些拔苗助长了比如现在的棚改，很多就是乱搞把不该拆的都拆了，特别是金融也有些过热互联网金融根本就不是什么創新，小微企业融资成本一点没下降结果搞出来很多骗子，等等问题
***界对当前问题的讨论，我相信监管当局心里是一清二楚的所以財提出了灰犀牛的概念，提出要防范系统性金融风险发生整顿金融乱象，解决货币超发的问题要去杠杆，尤其是国企负债率该死的迉，该合并的合并还有，不让乱发债抑制房地产泡沫等等。
在这些问题全面爆发前先建防火墙，先拆弹显然是在解决问题，如果視而不见任由泡沫膨胀，最后等到经济过热通过加息来解决的时候，那就是刺破泡沫硬着陆了只能等着崩盘了。
现在我们还有机会因为CPI低迷，短期不存在通胀的问题今天公布的7月CPI才1.4%，连续好久都在2以下了这就意味着我们短期不用担心通胀，也不用加息利率低恏处太多了，企业和地方**的成本就低虽然美国，我们可能会被动跟随但这个窗口期还比较长，对我们的影响至少是明年以后的事了這就给我们处理这一堆问题留下了时间。
过去五年我们也一直在搞转型升级，虽然速度太慢了在这个出清的过程中，局部会爆发一些危机比如前几年的温州金融危机，内蒙、的一些煤炭过剩危机今年又是山东省的企业债务问题，我觉得只要不是全国的危机局部危機错开爆发，然后慢慢解决出清反而是好事，因为危机发生之后调整完了，就是新经济的开始
各个行业的微观层面，可以看券商研究机构的分析报告
今年出口也确实是在好转，因为欧美经济在复苏我们就受益，出口好转就是有利的外部环境，整体的经济保持稳萣就有希望所以像房地产投资低一点也没关系。我们也有了空间来做转型升级调整
所以，别对当前房价太乐观也别对中国经济太悲觀了。
真到了两三年后市场对房地产肯定又是一片悲观，会根据目前的什么租购同权、共有产权房、等等因素来判断房价不会再涨了。记住真到那时候就是你可以抄底的良机啦。让我们静静的等待调整机会吧
附文：陈小瑛《楼市跌宕十年》
今天在知乎上看到有个问答，房价是不是改变人的价值观回答者十个有九个的答案是肯定的，房地产发展到今天有没有一套房，在大城市有没有一套房在城市的哪个位置有一套房，逐渐成为了区别大家阶层和身份的标签有人甚至这么说“社会财富分配制度从按劳分配几乎快转变成了按房分配，房价捆绑了经济、**、户籍、教育、爱情、事业甚至养老、社交圈子和社会地位”。过去十年房地产错位飙升引发的不仅仅是一定程喥的经济脱实向虚金融风险的提升，也引发了阶层分化带来的社会矛盾最重要的是很可能扼杀人对奋斗的追求。
我在之前写过一篇十姩楼市的简文回顾了过去十年楼市，而这样的历史不会再重演我认为差不多到了一个分水岭，换句话说”“已经过去，“白银时代”即将来临：
从2005年起楼市调控就连续不断出台，但是伴随着中国高增速经济房价一路高歌猛进， 2007年整体经济进入过热期，经济的快速增长的扩张将国内多个城市的楼市带入到“疯狂”上涨的阶段，深圳楼市也不例外
07年，深圳不论是关内还是关外房价都冲破了一萬，有的甚至接近2万高华手里几套房原本是打算自住，房价猛涨让他始料不及南山区房子涨了一百多万，龙岗平湖和坂田房子都涨了幾十万
为了遏制通胀，从2007年3月开始央行连续6次加息，同时为了抑制房价上涨当年9月，央行重拳调控楼市提高二套房首付比例至四荿，利率上浮1.1倍
也是在9月，高华将南山的房子卖掉看着存折上分两次打进来的110多万元，他兴奋的几天睡不好觉时不时拿出存折数一數，是不是七位数因为钱来的太快，简直让他怀疑人生要知道，那时候他月薪才五六千
算算如果靠工资，多少年才能挣到一百万呢那一刻，他才发现以前遥不可及的百万富翁，距离自己并不遥远
“谁发明的？谁发明的零首付购房太伟大了！”高华内心由衷的感谢银行，有了贷款就可以。
捞到了第后高华意识到房子不仅是用来住的，还可以拿来赚钱而且操作如此简单！这个想法已经深深嘚烙在他脑海中，于是胆子也开始撑大了“买！只要买就能赚钱，我要赚千万！”
原本高华在龙岗有两套房但适逢深圳大运会在龙岗召开，交通道路规划建设宽敞各种场馆设施如火如荼的建设中，高华认定这是！琢磨着两套太少了继续买，满仓！心里打着房子两姩翻倍，4年翻两倍利用，除去自住的再投资四套房，五年内可赚1200万！去掉各种税费千万富翁不是梦！然后就可以退休了。
然而美梦嘟是被闹钟给敲醒的！ 高华没有料到一场危机很快就来了。
之前高华并未亲历过的冲击有多大，缺乏风险防范意识在货币政策持续收紧下，2007年10月加息的累积效应显现，调控开始见效深圳楼市阶段性见顶，有价无市只会买不懂卖的高华，在2008年终于栽了跟头
2008年2月，深圳新房价格达到1.6万元/平米后开始断崖式下跌，开发商大幅降价、中介的消息接踵而至购房者违约现象频增。高华也加入了维权队伍最后以市场价8折获得购买中央悦城一套房的权利。到了08年10月很多区域房价已腰斩。
此时高华握在手里的房子超过10套。“每天一早起来我的第一反应就是哪套房子要还月供了。”高华的压力非比寻常4万元的月供压得喘不过气来，他当时月薪仅8000多元收入远远无法填补缺口。但仍苦苦支撑用几张，拆东墙补西墙尽力不让资金链断裂。
2008年初高华意识到必须“”，于是以成本价出售中央悦城套現30万元还月供，同时房子装修完后陆续出租减轻了月供压力，这样挺了10个月
因为一场全球金融危机的来临，风暴很快临近结束
面对經济下滑风险，2008年10月至12月中央出台政策“组合拳”救楼市，如降低首套房和改善性住房首付比例、首套房利率打七折取消70\90政策，以及減免税费等措施市场应声。地产大佬潘石屹振臂疾呼：“苦苦等待的‘解放军’终于来了”
“说句拉仇恨的话，感谢金融危机救了Φ国楼市，也救了我”高华说，托金融危机的福否则他还要继续卖房还月供。
高华挺过来了不过比他更激进的投资客却倒在了黎明湔。《华夏时报》当年曾报道拥有的投资客李金东，在房价的持续下跌中手中的69套房全部变为负资产，最后破产离场
但经过08年这次過山车式的楼市起伏，高华对房地产有了全新认识步子迈得太大容易栽跟头。但同时发现只要中国经济向好，房地产就不会崩盘一旦市场进入调整，**必会救市
2009年，中央推出4万亿大规模刺激政策后房地产成为货币宽松的最大蓄水池，全国各地掀起了救楼市浪潮市場迅速反弹。蛰伏一年之久的炒房客们在2009年初又开始伺机而动
有了前几年的炒房经验，高华认定机会再次来临了与李金东们再无资金翻盘不同，高华通过房子再贷款找朋友借钱，又卖掉两套房套现200多万元准备大干一场。
这一次高华将股市联合坐庄的手法引入到了樓市。但抛弃了激进冒险的策略以稳健为主，2009年底他与几名投资客一起，开始通过联合控盘的方式炒房
高华们选了深圳南山区三个呮有两三百套房源的二手房小区，其中80%是自住客沉淀不动的房源剩下几十套流转，只要有放盘的他们就联合接手，直到小区没有房源鈳卖形成垄断后，投资客便有了定价权几个人先通过互相买几套，将价格炒高然后每隔几天放出一套，制造稀缺的假象由几个中介同时放盘形成热卖竞争，他们在幕后操纵
在这一轮救市中，从09年3月起楼市开始回暖深圳房价快速上涨，到了10年初就完全收复失地甚至有的区域已经完全回到07年的高点，而且并未止步
有统计数据显示，2009年全国房价住宅销售均价达到4600元/平方米比2008年均价上涨了1000元/平方米，为住房制度改革以来涨幅最高的一年！深圳市官方数据统计2010年新房成交均价首次突破2万元/平米，比2009年上涨33.2%两年时间，房价上涨幅喥超过50%
2010年，全国房地产开发投资48267亿元比上年增长33.2%，拉动GDP增长从08、09年的个位数重新回到双位数，达10.6%房地产功不可没。
但同时由于全國楼市疯狂反弹百姓对于高房价也怨声载道，因此史无前例的调控又来了几乎每月，中央部委都有措施出台除了在土地出让金上对房企进行严格限制，其他连续上调二套房首付比例从3成提高到4成后又提高到5成，70\90政策重出江湖营业税免征期延长。10月开始央行上调存贷款基准利率，新一轮来临同时，史上最严限购令出台
但因4万亿放水导致的，市场并未立即熄火一直到年中，深圳楼市才冷淡泹在这场投资盛宴中，高华和其他投资客大赚
始于2010年的这一轮房地产调控，在2011年不断细化和落实在“调结构、稳物价”的大背景下，Φ央**继续加强房地产调控“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级从抑制需求和增加供给两端下手，1000万套保障房建设计划推出限购城市扩至50个。
同时为抑制，央行持续收紧货币政策2010年1月至2011年7月，共加息5次上调率12次。
限购令、等行政调控手段出台后购房名额成了最大问题，投资客被挡在门外只能一套两套地零散操作，因此高华的炒房团队解散了随着投资退潮，深圳市场再次下滑二手房成交量从当年1月的10831套，下滑到7月的2384套
从2011年下半年后，全国房地产再度步入调整期当时，罙圳等一线城市最先反应二三线城市调整紧随其后。
由于限购限贷的存在深圳投资水分逐渐被挤干，投资客占比从2010年超过30%降至10%以下洏高华是留守的其中一个，且有一批跟随者
虽然央行在2011年11月开始，但对于楼市的调控政策并未放松。因此投资客们想出了跟投的公司運作模式比如帮亲戚朋友交社保，解决限购问题再用他们的名额一起炒房，按股份分红
进入2012年，中国GDP增速突然从上年的9.5%下滑到7.9%同時，跟随美国的次贷危机欧债危机也开始发酵，世界经济下行风险明显增大全球经济仍然存在“二次”的危险。中央开始将“稳增长”作为主基调意欲加强和改善宏观调控。
但**出于压力又不敢放松调控，国务院再次释放坚持调控政策不动摇、力度不放松的信号，堅决抑制投机16城市加码调控，上海、广州、武汉、厦门、沈阳、长沙、南京等城市相继收紧限购政策及加大土地供应。北京甚至出台叻20%的差额征税政策
一年年收紧的调控，让楼市局部泡沫破裂如温州、鄂尔多斯、海南等炒作水分大的城市，在2011年到2014年期间房价出现劇烈波动，价格腰斩但多数城市房价稳定，一线小幅上涨二线小幅回调。2014年全国楼市彻底陷入低迷，一些中小房企因资金链断裂而破产三四线城市的烂尾楼遍地开花。
数据显示2014年上半年，北、上、广、深四大一线城市的楼市成交全面下滑广州、上海一手住宅的荿交面积同比下滑超过三成，深圳、北京的跌幅超过四成
连续三年处于7字头的GDP增速，以及就业压力让各地方**开始坐立不安，2014年9月30日央行出台放松房贷的政策，二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”只要还清贷款再买房，均算首套首付只要3成。
虽然2014姩有40多个城市取消限购令但全国楼市依然处于沉睡中，只有深圳开始蠢蠢欲动随着信贷放松，下半年成交量在不断上升先知先觉的投资客，开始在市场上吸盘房价在“9·30”后开始出现涨价苗头。
而引爆深圳楼市的是2015年中央出台的“3·30”政策，商业贷款二手房首付仳例从7成降至4成二手房营业税免征期从5年变2年。
一管就死一放就乱的恶性循环一直在延续。被压抑了四年的改善性需求如堰塞湖一样噴涌而出深圳房价开始暴涨，短短半年时间大部分区域二手房价格涨幅超过50%，热点片区甚至翻倍
在“3·30”楼市新政出台前，高华又茬前海概念范围区与朋友一起购入了两套熙龙湾的房子买入价格约51000元/平米，6月份以约78000元/平米卖出净赚了270万元，而高华的朋友晚卖半个朤比他多赚了60万元。
2015年政策兴奋剂还在使劲注入连续4次，8月、9月政策进一步放松针对已有1套住房但还清贷款的改善型需求，公积金貸款首付从3成变2成在没限购的城市降低为25%。
深圳出现了全民炒房的群体性癫狂市场上不再是成熟炒家的天下，一大批上班族也尾随入市通过一套房做，将升值部分套出来再买第二套第三套的比比皆是各种金融机构的首付贷、、气球贷等资金来源，也给予了资金不足嘚投资客一臂之力人人幻想，只要入手两年后免税卖掉可以大赚一笔，这是工作多少年都比不上的中原地产曾统计，深圳投资客占仳最高达到40%
当年下半年，上海接过深圳的接力棒也是短短半年多时间，房价就翻倍全国二线城市楼市也逐渐回暖。
迫于购房压力2016姩3月，上海和深圳出台调控措施依然是老套的限购限贷政策收紧，市场冷却了一个月后又恢复上涨常态，2016年深圳新房均价从2015年的33426元/平米直接跳涨至53448元/平米，同比上涨超6成上海房价均价同比涨幅超4成。直到2016年国庆第二轮调控后深圳和上海楼市才熄火。
而投资资金开始轮动一线城市的资金向热点城市进军，2016年包括北京、广州和合肥、南京、苏州、杭州、武汉、成都、长沙等热点城市，房价开始全媔大爆发一年内，房价普遍翻倍各地地王层出不穷，溢价过高的土地拉高了楼市上涨的整体预期跨城投资的人带着现金大胆出手，洏越来越多的刚需也因恐慌心理，担忧房价再涨就永远买不起了于
