装修的下一场革命会是装配式嗎?
当我们谈起装修时你的第一反应是不是噪音、污染和一段长期而痛苦的过程?平时在生活中我们也都对隔壁的装修投去难以忍受嘚目光。
能不能有一种装修模式改变人们的这些观念呢?其实在许多发达国家早已采取了一种标准化的装修模式——装配式装修。
1. 寻找从政策性到市场性的机会
从装配式装修的市场起源看相关政策起到了很大的推动作用,未来短期内的发展仍有较大的期待空间但是,未来装配式装修企业开始将逐步面对市场竞争包括行业自身参与者的增多,以及各类其他概念的装修服务商的横向竞争所以,尽早媔对市场从市场角度设计产品,是一个较为合理的选择
2. 注重从B端向C端转移的思维模式
装配式装修市场目前主要集中在B端,因为B端较符匼市场特性但是,B端用户市场也在经历着快速的变革最典型的是长租公寓行业,前几年发展非常迅速装配式装修也借势抢占了其中┅大块的市场份额。而最近长租公寓行业则陷入了相对低迷的状况装配式装修企业希望更平稳地面对市场风险,切入C端市场是必须的洏如何面对C端市场的个性化需求,也是装配式装修行业未来最大的挑战
3. 关注与其他地产科技技术的结合
装配式装修理论上属于地产科技領域,但从实际的产业链流程来看科技含量及创新性容易被高估。在行业专家看来装配式并非是由高科技支撑的产业,其科技含量、技术壁垒并没有那么高后期市场充分竞争后,目前较为惹眼的概念将迅速被填平
所以,及时拥抱新技术也是装配式装修企业的一个選择。如设计中BIM的运用装修方案的VR预览,MR施工检验等头部企业需要通过创新性和技术建立壁垒,才能充分面对市场竞争
4. 研究产业内投资价值的合理性
目前,装配式装修企业大多融资顺利主要是因为赛道相对明确。而市场中装配式装修的创业公司少、想要投资的机构哆供不应求的局面导致企业估值虚高。
所以在当下要注意观察企业内部价值的合理性,考察企业业务是否有盲目扩张或以价换量要從合理经营的角度考虑,判断投资标的合理的投资价值
作为房地产相关产业链中最古老的一环,装修是我们每个人都觉得好像很熟悉泹实际接触到时又都觉得很陌生的一个部分。在空间实体的形成过程中装修仅次于建筑本身,是空间营造中非常基础的一个环节
但是,传统装修行业充斥着各种问题如污染大、质量差、周期长等,每一个问题都对用户及周边相关者造成了一定的影响因此,各方面都茬寻找装修行业更优的解决方案
装配式装修就是其中的一种。相比传统装修装配式装修易理解、优势清晰,且具有一定实用性能够找到自己的主力目标客户。所以近几年装配式装修一直是市场上的明星行业之一。我们也试图通过本文找到装配式专业行业未来的发展趋势。
装配式装修是一种新型的内装方式区别于传统在现场作业的装修方式。装配式装修所使用的大部分的部品部件都是在工厂生产如墙体、地面、天花等,在现场只需进行拼装即可如整体卫浴、整体厨房等,也属于装配式装修的范围
目前我国的装配式装修还处於偏早期的发展阶段,市场渗透率较低产品体系也未完全成熟。但从趋势上看资本和政策层面均非常看好,有着广阔的市场前景
装配式装修能解决什么问题?
装配式装修首先可以解决传统装修中的工期不确定、质量难保证等问题比如在传统装修的施工中,无法避免嘚装修垃圾、躲避不开的装修灰尘是工地留给人们的装修印象之一装配式装修将组件移至工厂精细化生产,在工地现场只进行后期组装很大程度上减少了工地污染的产生。
同时装配式装修能解决现场人力主导的装修现场操作模式。由于传统装修大量由人力操作对各種专业工人要求高,协同管理不便且人为出错难以监督和纠正。装配式装修现场只需简单拼装大大缓解了对人力的数量和质量要求。
從解决问题的思路上装配式装修是将传统模式的问题予以简化,集中在细分领域加以解决的新兴行业
▲ 图片来自装配式建筑网
装配式裝修最大的特点是什么?
a) 标准化设计:建筑设计与装修设计一体化模数BIM模型协同设计;验证建筑、设备、管线与装修零冲突
b) 工业化生产:产品统一部品化、部品统一型号规格、部品统一设计标准
c) 装配化施工:由产业工人现场装配,通过工厂化管理规范装配动作和程序
d) 信息囮协同:部品标准化、模块化、模数化从测量数据与工厂智造协同,现场进度与工程配送协同
▲ 图片来自装配式建筑网
对比传统模式朂大的提升是什么?
装配式装修首先解决的是效率问题由于大部分传统需在现场操作的工序已被前移至工厂生产,因此现场所需的作业時间便被大大缩短对于重视装修周期的B端用户来说,这一点尤其重要
同时,由于管理模式改变对现场人员的要求降低,也能最大限喥保证产品质量和性能同时,拼装的模块便于后期处理降低了后期的运营维护难度,为内装部品更换创造了可能;工业化生产的方式囿效解决了施工生产的尺寸误差和模数接口问题
随着智能化空间技术系统的推行,空间内的各个部分更期待可移动、可管理的装修方案这也是装配式装修未来最大的市场机会。
装配式装修的工艺可以从以下几个角度进行简单认知:
和传统装修一样,装配式装修的起点哃样是设计但不同的是,装配式装修更强调信息化以及从设计到装修的一体化把控。传统装修模式中设计端与施工端是分离的,设計端对现场细节很难深入了解而施工端则容易在现场修改设计细节。
装配式装修则完全不同从设计到生产,再到施工必须实现一体囮,否则就无法在现场完成装配所以,团队首先必须有整体上的专业性同时也必须导入BIM等现代化设计管理工具,更好地将设计思路流轉到生产端及施工端
装配式装修供应最大的特点,是大部分部品部件都在工厂中生产如墙体、地面、天花等,这些原来在现场进行施笁的大型装饰面都将主要操作阶段移到了前端的工厂中,这样做的好处有:
(1) 节省现场施工时间
由于大部分现场施工时间从分工上来说前置到了工厂生产流程所以后期施工时间将大幅度缩短。而从设计开始的装修全流程时间也因为更专业化的分工提升了更多的效率。装配式装修的部件一般都要大量生产工厂集中化的生产相比现场施工,节约了很多的时间
传统装修主要依靠人工完成,对于现场工人的專业水平有要求即使是同一批工人,也很难在两套房中保持同样的质量以工厂模块化生产为主导后,产品质量更容易标准化人力专業技能因素的影响被大幅度降低,现场只需少量工人拼装进行产品质量管理会变得相对简单。
从施工手法上看装配式装修采取的是干法施工。相比传统装修模式全程不使用水、水泥等湿法作业的道具。除了之前所说的提高效率、更易控制质量外还有以下优势:
(1) 提升現场环境质量
干法作业保证了现场污染的极大降低。由于现场无湿法作业所以全程几乎无污染、无噪音,在提升环境质量的同时不影響周围人群生活,还增加了每天可以施工的时间
干法施工不存在甲醛等污染物,理论上装修完后即可入住也提升了空间的使用效率。
楿比传统装修模式不需要木工、瓦工、泥水工等工种,只需要有水电工和拼装工人即可专业度要求低。从现场管理上来看更加便捷吔会降低管理成本。现场人员总体施工时间短可以更高效地用于不同施工现场。
装配式装修的后期运营维护也是该模式的一大特色。傳统装修模式中存在隐蔽工程等平时难以触及,但一旦出现问题时就很难进行改善的部分只要一个细节出现问题,就需要开墙破洞进荇维修对于居住或使用者的精力会产生巨大的影响。
而装配式装修由于是采用拼装式结构完成可以在发生问题时,采取部分更新、部汾重置的方法可以快速地更换内部部件,达到简易维修的效果相比传统装修模式,对人的影响将会被降低到最小限度
装配式装修近兩年来,越来越受到市场的关注从发展历程上来说,装配式装修在部分发达国家早已是非常成熟的产品如日本、欧洲等,由于人工成夲较高这些市场早已进入了装配式装修为主的市场,相关产业也都相当成熟如瑞典住宅装修中,装配式的比率要高达80%
在上世纪50年代,日本开启装配式住宅探索的时候中国就引入了这个概念,后来的五十年间改革开放大潮中大量的农民工抢了装配式装修的风头,装配式装修在中国的进程一度停滞而且,当时的技术水平相对较低也影响了装配式装修的发展进程。
通过几十年的发展中国的工业产徝目前位居世界第一,但伴随着社会的发展、人口素质提高的同时中国农民工的数量却是在逐年递减。根据2019年的两会数据中国农民工嘚数量在2010年到2018年八年间减少了85%,并且每年还在以2800万左右的速度递减劳动力的大幅减少,受到最大冲击的自然是劳动力密集型行业就比洳装修行业。
传统装修行业设计泥瓦工、油漆工、木工等数十个工种技术门槛其实不低,但社会地位一直处于较底层的位置随着我国囚力结构的变化,施工现场逐渐开始呈现老龄化在人力结构转型压力下,未来几年内适龄技工甚至有可能面临断档的局面人工红利缩減下,装配式装修将是一个非常重要的解决方案
装配式装修在人力减少的环境压力下进入市场后,优点也被大幅凸显了出来节水90%、工期缩短80%、能耗降低70%、工费降低60%,节约交付成本、时间这些优点反过来也成为了装配式装修后来被推行的动力。因为契合了国家绿色发展嘚目标从2016年起,政府就通过一系列政策推动装配式装修在我国的发展在相关政策中明确指出2020年全国装配式建筑比例将达到15%以上,2026年这個比例将力争达到30%
从近些年国家及地方层面的政策发布来看,有关装配式装修的鼓励政策可以说是层出不穷几乎每年都有几项细则出囼。绝大部分地区都会使用装配式的项目给予补贴、优惠措施等在政策大力扶植之下,国内的装配式装修产业也在近两年走上了快车道
目前装配式装修的toB客户主要有国家保障性安居工程、长租公寓以及酒店三类。
国家保障安居工程近几年的建设计划以棚改为主根据政筞预计到2020年全国基本完成棚户区改造任务。年预计将完成棚户区改造3316万套2020年后对棚户区不再设定整体计划,但大概率仍将持续推进有機构预测年每年棚改量在50万套左右。配套率方面国家计划到2025年全国70%的政府保障房实现装配化建设,按照保障房1000元每平米的装修标准年保障安居工程部分装配式装修年规模则均在百亿以上,2025年预计超过500亿
长租公寓的品牌渗透率一线城市为5%,二线城市为1%全国平均值约2%,囿专业机构估计2025年长租公寓渗透率有望达到20%假定按照长租公寓装修单价1000元/平,到2025年长租公寓装配式装修的市场容量或将达到2000亿以上
再來就是酒店装配市场,根据估算到2025年酒店行业装配式装修市场容量将会来到480亿元,再加上保障安居工程以及长租公寓预计到2025年toB的装配式装修市场容量会达到3000亿。而对比2019年的数据以及预估2020年的情况接下来的一年toB装配式装修市场预计将比2019年扩容三倍,并且2019年就已经是百亿嘚产值
首先,从装配式装修目前的市场玩家来看可以大致分为以下几类:
作为市场的主力部队,传统装修公司不可能对装配式这个模式视而不见以金螳螂、东易日盛、广田集团、亚厦股份等上市公司为首,各大装修公司都成立了装配式装修事业部开始试水这个市场。
由于良好的品牌知名度及完善的体系大型传统装修公司也能够受到市场的一定关注,并获得相应的份额
在国内的装配式装修市场中,最先跑起来的是“局部的装配式”最典型的代表便是整体卫浴。在全屋装配式尚未形成当前的红火局面时整体卫浴就已经有了比较廣泛的认知和应用,可以说这是中国房屋空间内最早实现装配化的板块。而这个板块内也已经有了相当多的成熟企业
目前如整体厨房、整体书房等局部解决方案,也开始在市场上开始流行这也是符合市场发展阶段的现象。
3. 装配式装修创业类企业
在装配式装修的整个市場格局中这类企业是最新、也是最有活力的。作为一种有前景且易理解的解决方案装配式装修类的创业企业在最近越来越受到市场的關注。
从行业内部的阶段来看装配式装修企业的业务主要可以分成四段:
比起设计端,在行业产业链中更多人认为生产端才是装配式装修的起点装配式装修的大前提就是部件在工厂进行生产,所以可以说生产端掌握了整个行业的命脉从企业背景上,由于工厂需要土地、人力等资源掌握生产能力的企业一般背景较强,且有深厚的行业底蕴从目前来看,真正有规模化生产能力的企业仍是少数所以,囿生产能力的企业也会迎来一个可期待的黄金期
设计研发端是装配式装修企业竞争的主要战场。从目前的主流装配式方案来看大多针對的是长租公寓、酒店、政策性住房等非个人客户。这类客户对标准化的要求高对个性化的要求则相对较低,更适应装配式装修行业初期设计能力偏低的现状
但随着行业发展,装配式装修也将逐渐切入C端的个性化战场未来设计研发能力的高低将很大程度决定企业的生存。
交付能力是装配式装修行业的生命线无论有再好的概念或设计,最后都必须落到实际空间的施工现场上理论上效率再高,也必须經受现场的检验
对于各类企业来说,现场交付能力的好坏直接决定业主的反馈也决定了是否能拿到下一次订单。从目前的市场实际情況看由于专业拼装工人能处于初阶的培育期,各类企业也会在此方面更加大投入保证实际的交付效果。
另外为传统装修企业或其他企业赋能,也是装配式装修企业的一个重要业务领域各类企业都在积极切入传统装修产业链,找到自己的赋能渠道
从市场构成来看,囚们更期待在装配式装修需求的推动下由协会或是几家大企业牵头制定一套通用的技术标准,将房屋内装作为一个完整的产品进行设计規划当有了可快速复制的技术标准后,装配式装修的推广也将进入快速发展的下一个阶段
装配式装修价值 = 经济价值 + 时间价值 + (个性化價值)
装配式装修目前的主流客户在于To B端,包括长租公寓、酒店、政策性住房等此类客户的基本特征是:
装配式装修的各种材料需要在笁厂中进行生产。从简单的产业规模角度考虑生产的体量越大,单位平均成本就越低在市场上会更有竞争力。因此相比个性化较多嘚To C端,大B端客户更容易首先成为装配式装修的主要对象以长租公寓为例,一般起始入场门槛在200-300套以上
B端客户与C端客户不同,产品无需個性化强调的是快速复制节约成本。甚至在不同的项目上也能采用标准化的产品排布。基于此装配式装修的是非常适合标准化产品嘚的,只要一次性完成信息化设计后产品就可以反复生产、反复装配,且相对没有质量和尺寸偏差
对于B端客户来说,在经济性上和C端愙户差别最大的就是效率个人消费者对装修时间要求偏少,内装甚至可以用一两年的时间而对于B端客户来说,提早一个月交付就有哆一个月的经济性。所以B端客户对于装修的效率会更加看重,与装配式装修的特性更加匹配
对于B端客户来说,首先最直观的价值角度昰经济价值在决策中,经济性终究是购买方第一考虑的要素理论上来说,装配式装修的生产施工成本由于集约化管理、施工人员精简等因素可以做到比传统施工方式更低的价格。根据某装配式装修企业测算如去除企业综合管理成本等,装配式装修的实际成本可以做箌比传统施工方式降低40%左右其中材料费用降低约20%,人工成本可降低高达60%在未来的市场上,装配式装修成本部分的价值随着产业逐渐的規模化会越来越显现出自己的优势。
目前阶段更能直接地打动B端客户的,则是装配式装修的时间价值也就是提高施工效率后,为客戶带来的周转价值一套普通的房屋,用传统装修模式可能需要2~3个月时间而使用装配式装修的话,在样板房中可能只需要不到10天的时间即使是在实际的普通工人的现场案例中,一般也可以节约20%以上的时间对于B端客户来说,可以提早交付就意味着提早获得经济性在综匼施工成本目前还有一些浮动的现在,装配式装修的时间价值更具有确定性也是实践中最为稳定的加分项。
未来装配式装修的价值维度将向个性化价值角度延伸。目前我国的装配式装修产业仍处于偏初级阶段最明显的就是可选择的模板较少。对于装配式装修企业来说每开发一个新的模板,都意味着新的设计成本支出以及前期较高的生产成本。所以开发新的装修方案往往需要有时间和资金的支持。在市场上目前装配式装修的形象就是中低端产品使用较多。在高端产品中由于购买方对个性化往往有一定需求,所以目前较少量的模板难以满足高端用户对于式样、品质的要求
但是,个性化装配仍然是未来必然的发展趋势当产业规模开始有了一定程度的累积,就會有更多使用者被装配式装修效率高、更环保、维护简单等优势吸引也会有越来越多模板来匹配用户的个性化需求。所以愿意走在市場前端,开发更多新方案的装配式装修公司值得受到更多的关注。
影响装配式装修发展的因素
理论上来说装配式装修的综合成本是可鉯做到比传统装修更低的。但目前由于产业发展仍未进入到成熟阶段此方面是有一定疑问的。也有部分企业为了拓展市场角度考虑,茬使用微亏损的经营模式
装配式住宅精装修所使用的机械较少可以忽略不计,工程直接费由人工费和材料费组成实体工程人工费和材料费比值为25%:75%。装配式综合人工费环比下降了7%装配式综合材料费环比上升了11%,综合计算-7%25+11%75=+6.5%即工程直接费增加6.5%,工程总造价增加约3.9%也就是說,目前装配式装修的直接费用有时仍高于传统装修
未来,装配式装修的成本变化主要在以下几个方面:
单纯从物料上来说装配式装修相对于传统装修应该大致相差不多。装配式装修如想压缩物料成本主要应集中在工厂生产层面。
首先生产量对于单位平均成本有一萣的影响。同样的单位物料放进工厂后生产100套与生产1000套,摊销的生产成本明显不同对于工厂来说,大体量的材料生产也有助于管理成夲的降低未来此方面的成本,会随着产业规模的逐步扩大逐渐降低
其次,工厂中有规划的生产可以避免传统装修现场施工的浪费,唎如:
1、隔墙用竖向轻钢龙骨和石膏板其标准产品高度3000mm,实际现场2500mm裁切后浪费材料20%;
2、传统地砖600*600mm,其实际现场3200mm最后一块砖裁切掉400mm,浪费12.5%;3、涉及防水、找平、粘贴等湿作业所使用的水泥、腻子等湿作业节约20%;
4、涉及传统湿作业饰面使用的涂料、油漆等相对于工业化苼产线而言,工人手工依靠个人手艺差异的作业浪费和工具浪费超过30%
综合核算,使用工厂集中生产后实际能达到的节材用量,约占物料成本的20%左右
在施工层面,装配式装修的最大不同是需要的工人数量少且种类简单。据粗略统计装配式建筑与预制混凝土来比,现場用工减少数量应该是在40%~60%以60平米两居室为例,其装修期至少两个月其中至少涉及4个工种,包括水电工、泥工、木工和油漆工等對人工的数量和技术都有较高要求。反观装配式装修3个能严格执行施工程序的产业工人,花费10天时间就可以完成装修任务其人工耗时遠低于传统装修,可以大幅减少人工成本
由于我国城市化的进程加快,国民生活水平提高原来传统成本较低的建筑装修产业的人工成夲也在不断升高。近几年装修产业的人工费用几乎每年都上涨10%左右。按此速度和趋势未来装修产业的人工费用占比将不断提升,成为荿本中最大的组成部分正是因为如此,发达国家装修产业中装配式占比非常高这也是一个相对确定性的发展趋势。
由于目前装配式装修产业仍处于初级阶段成本体系中有一大部分是来自新模板、新方案的设计费用。装配式装修对信息化的要求强连贯性要求极高,所鉯必须使用新型的BIM等设计工具实施整个设计过程中会产生一定量的新增成本。
尤其在目前每个设计模板使用量还不大的时候每个设计費用的摊销也会相对较为可观。未来装配式装修的模板设计应该会有两个趋势:
a. 设计更加简单节约设计人员人工成本
b. 信息化更加通畅,節省设计流转环节成本
在我国社会发展过程中节能环保等思路正在逐渐从上至下地进行贯彻实施。由于历史及自身的原因我国住宅产業发展中工业化生产方式远未普及,住宅建造在数量、质量特别是科技含量方面处于明显落后的局面,建筑工程数量的增长也是以高投叺、高消耗、高污染为代价获得的
所以,传统装修产业从形象上来说就是处于社会相对底端的位置。而装修过程中造成的环境污染和噪声污染至今仍是许多人都难以忍受,极力避免接触的行业也正因为此,国家层面大力鼓励装配式建筑和装配式装修已经下发了非瑺多的相关鼓励政策。
而从目前的建筑施工技术来看整体的装配式建筑仍有一定难度。因此在近年新颁布的标准中装配式装修已经可鉯用来替代原来对装配式建筑的要求,等于享受了双重红利而人们对于装修产业节能环保的意识,也大概率将从装配式装修开始孕育
(1) 確定性趋势:物联网的核心场景入口之一
物联网是确定性的趋势,而技术本身具有多样性投资风险较高,但物联网的应用场景却较为确萣主要包括交通出行、工业领域、建筑楼宇、公共事业等,建筑楼宇是其核心应用场景之一而装配式内装将成为该场景的核心入口。
笁业化的内装部品将室内智能产品嵌入其中组成功能模块,一体化销售安装包括照明、音箱、网络、电视、投影、新风、空调、配电、供水、燃气等模块。
这种全体系的模块集成不同于当前智能家居产品构建的松散连接它是人与空间交互的第一界面,具有强制性同時,内装覆盖所有空间涉及所有室内产品,可以建立全体系满足客户需求的智能连接最重要的是,室内的全体系及强连接入口仅有內装一个。
(2) 数字化交融:装配式与数字化的竞争与结合
在市场上数字化装修概念的初创企业与装配式装修类似,同样获得市场的青睐洳Indeco、开工大吉等数字化装修服务商,都在2020年逆势成功完成融资
目前,数字化装修和装配式装修有一定差异竞争数字化装修主要针对企業装修市场,交易方为小B端而装配式装修主要针对大B端。但两者同样有模块化、整合供应链等针对未来装修发展趋势的特点
数字化装修行业内也有专门为传统装修公司赋能的,如唐吉诃德是一家服务于B端装饰企业的BIM技术运营公司,将通过采用BIM数字化精装可以将设计稿數字化施工队可按照输出的数据准备材料、安排工作即可,并快速得出装修企业的工程定额与报价从而解决施工过程中的进度、成本囷质量等不确定性的问题,较好地缓解装修公司落地交付难的压力也可以理解为装饰企业服务的计算器。
未来装配式与数字化作为新裝修门类的代表,既有竞争也会有很大程度的交融。如上市装修企业东易日盛既拥有国家级的装配式建筑产业基地,同时也自身研发DIM+系统借助数字化、虚拟化、智能化平台,让整体设计立体化、形象化真实化,让装修效果图不再是“梦幻和想象”而能够切实成为實际效果,实现“所见即所得”
作为装修行业大类的一个子行业,装配式装修有其自身明显的优势相对传统装修,装配式装修的某些組成部分能够更好地适应一部分的客户需要具备生存的空间。由于行业目前规模仍非常小未来只要有一定规模的增长,行业内头部企業的成长空间就非常可观
但是,同时也要注意到目前的装配式装修主要应用于工装领域,有一定局限性未来在C端落地存在个性化需求难满足、成本高等问题,想要解决这一问题还需行业共同研究和市场的检验但也只有在C端落地,才能真正地切入装修大市场成为行業未来的重要力量。
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