楼市托市效果无起色，救市的口子越开越大，越来越多的城市开始坐不住了。尤其是深圳二手房指导价上调3%-5%这个动作，完全可以理解为修复市场情绪的发令枪，楼市政策导向标、一线城市深圳都动了，政策态度的表达已经十分清晰，允许大力救市，楼市航船方向一定要稳！行内人都清楚，这个时间点深圳的动向信号意义之重大，要比郑州19条里的货币化棚改，哈尔滨救市废除2018年的行政调控令，福州放开限售等重磅救市举措都更有风向标意义。这是一个态度释放，是在看到郑州，哈尔滨等地救市效果不及预期之后，想要进一步提振市场预期，修复市场信心，才会有的这么一个决定。2022年年初百轮救市之后的楼市现状每月国家统计局发布70城楼市数据时候，大家的注意力主要集中在房价环比同比涨跌之上，费劲思考力去分析楼市的现状，想找出有无回暖迹象，其实只要看看一线城市新房的成交数量，就能对目前楼市的真实冷暖程度一目了然了。3月份至今，北京新房成交量同比下跌31%，上海同比下跌43%，广州、深圳等地跌幅同比也在30%以上。杭州，宁波，南京，青岛等大城市，同比去年跌幅超过50%。这些可都是楼市坚挺的大城市，楼市行情可见一斑。网上很多人说自己所在的板块楼市如何涨价，新盘开盘如何热销，就会觉得一线城市已经跳脱了整体楼市的行情，已然复苏了，这就真的错了，新房成交数量啪啪打脸。整个房地产市场仍在缩表出清，这个已经是共识，我也说过很多次了，去金融化，减负债，调结构真的不是短短几个月就能完成的。之所以有个别核心板块出现上涨的情况主要就是城市行情在持续分化，这恰恰说明了经济相对疲弱，有钱人在把财富更多地投向有价值的高端房产，用它来固化财富，而不是去投资项目以赚取收益，因为这部分人认为经济下行的大环境下，投资扩产的收益无法保障，反倒不如一线核心区房子保值。这可不是什么好现象，也不是楼市复苏的正常表现。以往在我们的认知里，房产主要具有投资价值，拉动投资规模扩大的基石是人们的信心，撬动房产投资的杠杆是银行的金融信贷。如今楼市信心崩裂，金融信贷萎缩都已成现实，楼市行情在下滑，房企在求生，需求端塌陷，这些负向趋势都是有惯性的，目前的政策能够阻止住这些惯性，都算是成功，暂时不要指望什么扭转趋势！话语虽然耸人听闻，但却是事实。叠加上疫情的影响，失业率的冲击，人们收入锐减而负债高企。所以，想要救楼市，真的很难！这也是进入2022年以后，救市的步子迈得越来越大，力度越来越强的原因。截止今日，全国超60个城市发布了稳楼市政策超过70次，叠加部委发布的政策已经超过了100次。但是，房子还是卖不掉！这很明显已经不是政策维度的问题了，而是整个经济环境中，人们的就业压力、收入压力以及对未来经济预期下滑的问题了。一切问题的根源都在消费力上。有了钱才敢去消费，有了预期才敢加杠杆消费。如今是没钱也没预期，债务还被透支，甚至有的城市居民杠杆率破百，城市杠杆率破200，意味着城市GDP收入还不到城市负债的一半。楼市真的救不动了！房地产是中国经济支柱产业，绝不能硬着陆从2021年下半年央行及相关部门态度转变开始，到今年百余次密集政策的出台，都无法拉住楼市在下行的轨道上狂奔。但是，楼市决不能硬着陆。这将会是拖垮经济的支柱性要素。想想看现在的经济环境，外贸出口势能减弱，中美贸易摩擦不断，地缘政治紧张，俄乌危机严峻，大宗原材料价格上涨，国内企业利润受到挤压，疫情冲击不断，内需萎靡，投资不振·····所以，核心支柱产业房地产不能倒，这不仅关乎千万人住房问题，还关联着无数上下游企业和千万人的就业吃饭。在经济决策者看来，房地产和20年前一样，在今年，依然要承担起拉动内需和投资的火车头。这么说会让很多人觉得难受，因为生活中太多人被房价拖累，也有很多人因为仰视房价而觉得毫无生活的尊严。所以国家开始大力整治楼市之后，很多人心里会觉得痛快，看着很多投机客被套牢而感到幸灾乐祸，认为投机客活该······国家的一系列打压态度让大多数人对楼市产生了一个根深蒂固的偏见，甚至于这种偏见成为了全民共识。那就是：楼市拖累了经济，吹大了金融泡沫，是民众生活压力大的根源，是压垮生育率的大山，是一切高负债的元凶，是处之而后快的痼疾。这些观念令很多人坚信不移，从各大楼市媒体平台的留言都可以看得出来，大家对于楼市，对于高房价的怨念有多深！只要不干系到自己的房子，很是愿意冷眼旁观高负债开发商暴雷或躺平。越是经济差的城市，越是负债高的城市，人们对楼市的怨念就越深。这个观念，就和当初坚信房子就是财富的象征，房子买到就是赚到的心理不相上下。但是，我们忘了，在过去的20多年，中国经济之所以高速发展，人们财富之所以快速累积，和房地产行业的拉动分不开关系。在中国福利房时代，国家发展基调是重工业优先，住房建设被界定为“非生产性建设”。1955年“一五计划”提出优先发展重工业，并要求降低包括住房建设在内的非生产性建设标准，“先生产，后生活”成为城市建设纲领。最后造成的结果就是经济增长高度波动，工人工资增长缓慢，城镇化停滞。1978年以前经济增长大起大落，1958年GDP同比增速高达21.3%，1961年则降至-27.3%，随着户口登记制度的建立，叠加“上山下乡”人口逆流动，1960-1977年城镇化率由19.8%下降至17.7%。中国经济发展严重受限，外忧内患并存，且当时生育水平偏高，住房数量及标准远远跟不上人口的增加。在1955年，北京工人家庭人均居住面积4.51平方米，计划体制下，住房供给效率低下，居民居住环境恶劣。1981年的政府报告指出：“我们过去曾经有一个相当长的时期，片面强调基本建设，忽视人民生活”，后来形成了宏观图景——要打开经济增长，实现居民收入增长与人口流动的新局面。后来，中国在改革开放进程中想要实现弯道超车，对比国际市场之后发现，重工业属于典型的资金密集型行业，而中国当时最缺的就是钱，中国只能转向，先结合自己的劳动力优势，集中发展劳动密集型产业。但发展劳动密集型产业是典型的“两头在外”，也就是外资投资建厂，中国提供劳动力，然后生产的产品再返销世界大市场，这中间，中国只赚了个劳务费，利润的大头还都在海外投资商手里。那么在中国工业水平和西方差半个世纪的前提下，中国拿什么去追赶？没有钱去购买大量的设备支持制造与研发，只做“血汗工厂”就能实现经济腾飞么？居民生活就能得到改善么？中国充分意识到，中国经济发展必须有个稳定而强有力的引擎，既能带动国内产业链条发展，实现经济腾飞，又能改善居民生活水准。1998年世界金融危机到来，加上当时推动中国加入WTO十分艰难，国内高层在研究过国内产业机构之后，找到了这个引擎，就是房地产。首先，房地产产业链长，覆盖面广，涉及行业非常之多，建材，钢铁，化工，家电等行业都会受益。其次，可以激活国内消费力，为国民消费找到了新的端口，有效提振金融危机冲击下疲弱的内需。最后则是在央地税费改革之后，中央财政得到保障，通过财政补贴稳定外贸的同时，为地方经济发展提供了土地收入资金，可以有效拉动地方基础建设。彼时的房地产行业让多方受益，所以20多年后，房地产发展成了中国经济的支柱产业。在这个过程中，房地产行业贡献了天量的财政税收，有效补充了我国重工业发展的资金缺口，带动了无数中小企业发展，保障了数亿人的就业和收入，提高了人民群众的居住水平。如今，房地产行业到了转折的关键节点。救市刻不容缓行业悲歌初起之时，金融机构抽贷，购房需求萎缩，行业陷入恐慌，前途充满迷雾，撑不下去的房企索性躺平，对大力度的救市也不为所动。看此情形，国家一再喊话，不要误读房地产去金融化，要稳地价，稳房价，稳预期，各个城市救市开始刻不容缓。国家六部委也纷纷出来站台，表明要“积极化解房地产企业风险，提出向新发展模式转型的配套措施”。财政部：今年不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。金融委：研究和提出防范化解房地产风险应对方案。发改委：要扩大保障性租赁住房供给。央行：坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险。证监会：积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。外汇局：配合有关部门促进房地产市场、平台经济健康稳定发展。相比于2018年以来全国落实的全面楼市紧缩调控，这次六部委的联合表态可以说是史诗级的政策宽松信号。这两天，又有一个重磅信号比较招眼：央行叒一次针对货币政策和房地产行业表态了。3月30日，央行召开2022年货币政策例会，开篇先是对经济环境做了定性：当前国外疫情持续，地缘政治冲突升级，外部环境更趋复杂严峻和不确定，国内疫情发生频次有所增多，经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。地缘问题，叠加国内外的疫情形势，“三重压力”是摆在眼前的。再次强调了要“保持流动性合理充裕”，“主动应对，提振信心，为实体经济提供更有力的支持，稳定宏观经济大盘”。这说明了在美联储加息、外资流出的情况下，下阶段国内货币政策仍会趋于宽松，购房利率仍有下探的空间，甚至放款周期仍会进一步缩短。针对房地产行业的原话是：“维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理的住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。”这说明了什么呢？央行强调住房是一种消费行为，不是投资行为，住房消费力需要得到大力保障，关于房地产行业的合理融资需求银行要更好的满足，以促进房地产经济良性循环。什么是良性循环呢？房地产行业循环流程是这样的：土拍，拿地，施工建设，客户买房，这四个环节涉及到地方政府土地收入，开发商资金循环，刚需购房者按揭需求，还有上下游数十个行业的链条拉动，这个循环要稳住，要良性运转。这就意味着，不仅要有放松限购，全面降息之类的政策刺激需求端，还需要稳住房企的资金链条。因此，下阶段的按揭放款速度，房企间收并购贷款，正常开发贷，投资建设等资金需求会得到更好的金融支持。可以预见的是，救房企，将会是一个悄然无声的动作。因为银行等金融系统必然存在一定的抗性，资本厌恶风险是本能，晴天送伞，雨天撤伞才是银行的常规动作，如今这是让银行出血堵房企的窟窿，的确有一定的难度！前段时间，各项金融统计数据指标显示，资金在金融系统内部严重空转，其原因就是在经济下行的前提下，金融机构出于规避风险考虑，放款积极性不高，社会企业贷款意愿也不强，导致资金运转效率低下。最终国家在非常时期采取非常举措，要求特定国有金融机构和专营机构上缴利润，央行上缴1万亿利润给财政部用于减税降费等领域，这才往中小实体企业释放了一波水。由此可见，想通过救房企来稳楼市，真的很难！银行有米不愿下炊就是个大问题。所以，此次央行的表态极其关键，可以视为银行下阶段动作的态度表现，也是各大城市又一轮宽松调控政策的起点。货币之水，会更大一些，调控政策的掣肘，也在减少，只是在过往看来力度极大，效果极佳的救市动作，譬如放松限购限贷，全面降息等举措，目前来看收效甚微，楼市暂时还未看到走出寒冬的迹象。绝大部分城市的成交，依然没有恢复到2021年上半年同期水平。主要原因，是预期，是购房者的信心。可是“信心和购房者的就业保障，收入保障以及国内经济基本面有关，又该如何修复呢？不让出现烂尾楼？暴雷房企交付得到保障？房企得到资金补充，这些问题自然就会消失。但是法拍房还在剧增，《中国新闻周刊》3月15日报道说，过去5年，全国每年挂牌的住宅数量由18.6万套，增加至34万套，翻了将近一倍。截止目前，全国法拍房的总拍卖量已经超过170万套。大家应该都有见到那个新闻，说是有个90后小伙在燕郊买两套房，1年缩水了一半，小伙熬不下去直接断供，半年后房子被银行拿去法拍，200多万的房子最后100万成交，法拍完房子没了不说，还倒欠银行20万。小伙个人的银行卡被冻结，移动支付账户冻结，出行限制，消费限制······人生开始坠入下滑道。这个是极端案例，但是170多万套法拍房的背后，都是相似的人生故事。2022年，房地产人，互联网大厂人，中小企业主等等·····很多很多人在疫情中失去工作，失去收入保障，这些人曾是高收入人群，是房地产行业消费主力军，如今他们的仓皇退出，留下的只能是一片狼藉。分享完，感谢阅读，欢迎关注观众席上的阿景（头条，公众号同名）

杨瑞龙 中国人民大学一级教授、经济研究所联席所长、中国宏观经济论坛（CMF）联席主席以下观点整理自杨瑞龙在CMF宏观经济国际研讨会（第2期）上的发言本文字数：2601字阅读时间：7分钟一、MMT理论的出现反映了经济学思潮的演变在上世纪20年代大危机前，大家都相信一个充分有效的市场机制能够自动出清市场，只要让市场发挥作用，那个世界是很美好的。上世纪20年代大危机打破了这样一个教条，让我们看到了市场其实在很多情况下不可能自动出清，所以，这时候凯恩斯的《通论》就出现了，随着凯恩斯《通论》的出版，国家干预主义思潮影响了各个国家的宏观经济政策，使得我们看到大危机后凯恩斯的国家干预主义一定程度上影响了各个国家的政策制定，国家干预主义开始大行其道，由此让我们熟知了财政政策、货币政策。随着上世纪60年代以后出现滞胀问题，我们开始怀疑国家干预主义思潮，后来自由主义和新自由主义思潮开始一浪高过一浪，货币主义、供给学派、新古典综合派、合理预期学派、新制度经济学等等这样的一些理论开始影响各个国家的政策制定。新自由主义成为最近二十年非常流行的一种经济思潮。但是，2008年美国次贷危机后出现了全球性金融危机，特别是近两年来新冠疫情冲击导致全球经济出现了比较大的波动，甚至出现了一些危机。如何解决需求不足问题，如何刺激经济增长，理论界又开始相信政府在经济活动中的作用。在这个背景下，MMT理论的出现不是偶然的，它反映了新自由主义思想本身存在比较大的缺陷。市场本身未必能解决长期增长问题，政府在实现经济持续增长时所具有的作用。所以，国家干预主义的学术思想又开始出现。我们越来越相信，这样一种思潮的出现和当前的经济形势的变化有很大关系。MMT理论所体现的正是国家干预主义的思潮。我们重新来阅读以Wray教授为主的MMT思想，对当下无论是中国也好，美国也好，世界也好，在经济政策选择上都有比较大的借鉴意义。二、MMT理论对中国宏观经济政策制定有借鉴意义MMT理论告诉我们，当经济出现比较严重的萧条时，特别是存在着资源的闲置，存在着比较严重的失业现象时，财政开支不必量入为出，赤字货币化对于恢复经济有比较重要的作用。我们可以通过赤字货币化更大程度上促进就业，促进民生，从而推动经济的恢复，推动经济恢复进一步就具有税收基础，通过政府征税回笼货币，实现经济可持续发展。MMT理论指出，财政开支不必量入为出，这一观点和传统经济学有很大的不同，也引起了学术界很大的争议。其实，该观点是以他对货币的一些特别看法为前提的。MMT理论告诉我们，主权货币由政府发行，政府赤字创造了货币供给，税收相当于收缩货币供给。第二，MMT理论认为储备货币和国债同为主权债务，相当于一种提供不同的流动性、期限和利率的货币工具。第三，该理论认为随着政府消费，国债会转化为储备货币，最后央行可以通过公开市场操作来协助国债和货币转化，来实现所谓的目标利率。基于以上的基本观点，该理论认为财政开支不必量入为出，赤字货币化未必会导致通货膨胀，未必会导致资产价格泡沫化。所以，这个理论对当下中国还是有一定借鉴意义的，因为大家知道，中国经济从2011年以来进入了持续的下行过程，经济下行具有结构性因素，即支撑中国经济增长的传统增长要素发生了衰减，其中包括改革红利、全球化红利、工业化红利、人口红利等等发生了衰减所导致的结构性经济下行，同时又有很强的由投资、消费等需求不足所导致的周期性经济下行，这样两个因素交织在一起导致市场主体预期转弱。最近一段时期，又有两个非常重要的外生冲击，一是俄乌战争导致国际经济格局演变，传统全球化发生逆转；二是中国目前受到比较强的疫情冲击，所以最近几个月经济下行的速度还是比较严重的。在这样的背景下，国务院出台了33条政策来避免经济过度下滑。对照MMT的理论，不能说接受了MMT理论，但在国务院出台的一些财政和货币政策中，我们看到了MMT理论的影子。在经济出现严重下行的时候，更大程度上需要依靠财政政策来刺激经济，由此可以放大赤字来恢复经济。这个理论特别强调了以财政政策为主刺激经济，需要财政政策和货币政策相结合来刺激需求，保就业，保民生。三、当借鉴MMT理论来制定宏观经济政策时，还是要看到：理论是一回事，实践又是另一回事MMT理论强调财政开支不必量入为出，它认为赤字财政化未必会导致通货膨胀，未必会导致资产泡沫化。但这一推论创立有很多条件，其中非常重要的一条就是政府有较强的自我约束能力，其自我约束体现在税收原则中。该原则强调政府应该通过税收来回收一定的货币，来维持主权货币的购买力从而维持物价稳定；税收可以作为再分配的手段，对富人征税来救助穷人；政府可以通过制定与实施一系列的产业政策来消除负外部性，鼓励正外部性；用预算作为一种监督政府效率的工具，在政府在制定预算时能自我约束，提高政府开支的效率，以实现既定的宏观政策目标。如果政府通过税收原则可以实现自我约束，存在闲置资源和失业率比较高的情况下，财政开支不必量入为出，赤字货币化可以有效刺激经济，解决失业与民生问题，未必会导致通货膨胀和资产泡沫化。但我们看到以上四条原则在实践中做到是很困难的，比如征税原则是否能够刺激效率，是否能够真的向富人征税救助穷人呢？产业政策的制定和实施，是不是真的能够有效地解决负外部性呢？产业政策制定过程中，会不会存在一系列的寻租行为呢？政府通过赤字货币化进行开支时，财政开支能否直达基层、直达穷人、直达民生呢？比如政府的预算环节，政府能否做到自我约束呢？在实践中都存在一定的疑问。假定政府不能够自我约束，赤字货币化是有可能导致通胀，导致资产价格泡沫化的。我们看到，在市场发育不太健全，特别是政府干预经济的能力比较强的情况下，一旦政府自我约束存在问题，政府财政开支不是量入为出时，有可能会导致一系列的负效果。转型中的国家的市场发育是不够健全的，政府相对来说有更强的干预经济的能力，政府不仅自我约束能力不太强，可能有自我强化的倾向。因此，MMT理论可能比较美好，但在实际应用中，可能与理论的推导未必一致。因此，还是要考虑其适用性问题，特别是关注具体的国情，否则一旦政府不能够自我约束，政府开支无节制，不是量入为出的政策主张还是可能产生不良的后果。所以，我的看法是，在经济出现比较严重的衰退时，特别是在存在闲置资源、失业率比较高的背景下（这比较符合中国现在的状况），这个理论是可以借鉴的。但如果是持续性使用，政府如果缺乏自我约束，还是要谨慎，否则可能会导致大规模货币投放引起的通胀和资产价格泡沫化问题，特别是可能会导致寻租行为出现，导致腐败现象的产生。中国宏观经济论坛（CMF）中国人民大学经济研究所