华夏移民：澳洲人口激增 房产增值前景看好
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&　同世界上绝大部分国家或地区不一样，澳洲未来十年的发展将主要取决于人口的增长，这也是一个不争的事实。根据澳统计局的数据，2014年4月，澳大利亚常住人口总数达到2300万。澳大利亚人口每天增加1000人，每年大约有18万新移民来澳定居。随着人口激增，澳洲房产的增值已成为必然，投资前景被业内人士十分看好。
　　以墨尔本为例，专家预测十年内墨尔本市的人口将会增长100万人以上，因此撇开墨尔本其他方面的发展不说，仅为了满足人口增长所产生的需求，在这十年里墨尔本必须投入近755亿澳元，用于建造33万套住宅和更新许多原有的建筑，同时也附带建设配备一些必要的配套设施，如购物中心，医院，学校，包括加油站等。
　　据最新统计，过去五年，墨尔本的人口增长在全澳领先于其他主要城市，由于人口增长和家庭结构的变化，加速的经济及更多的就业机会，人们购房能力的减弱，更多退休人士大房换小房，选择公寓居住，交通费用和时间的增加都造成了人们购买居住房喜好的变化：从选择远郊的别墅更多地趋向于靠近就业商务中心的公寓来改善生活、工作的平衡。
　　研究报告显示，26%的墨尔本家庭愿意居住在公寓房，根据市政府的规划，到2030年墨尔本市区将能够容纳8万人居住，所以未来CBD的公寓量远远低于所预测的人口增长，同样会造成市场上租房紧张及租金的上升。
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&文：Vitor刘磊：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师;著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》等&
&&& 2014年底将至, 全球经济和资本市场风云变幻: 原油、黄金、白银、铁矿石、卢布和日元暴跌；美元一枝独秀，加息在即。造成所有非美货币都趋于贬值趋势之下，因此2015年的人民币无法承受如此的被动升值之下只能走降息利率政策、没有任何一个国家本币贬值会带来房价上涨的，只会刺破房价泡沫。本币贬值说明央行无力阻止房价泡沫的破灭。至此的猜想有哪些呢?
一、人民币走势―贬值预期更强
美元升息，币值走强，造成所有非美货币都趋于贬值趋势之下，仅仅是因为目前人民币还在紧盯美元的货币政策造成的错觉是人民币被动“升值”罢了，而这种升值仅仅在人民币在离岸的贬值货币市场进行交换的时候才真正体现出价值，而绝大多数的国内财富拥有者们却无缘应用。在内需消费还没有替代出口之前，人民币被动升值只会把出口这架马车走废；因此2015年的人民币无法承受如此的被动升值之下只能走降息利率政策、货币贬值策略。
二、房价下行，与预期相符
在房价一路高歌的时候，任何抑制房价的政策都是助燃剂，因此才会有越调控房价越高的市场反映，因为大众的预期是价格上涨；而在价格上涨的预期之下， 买错的位置只有一个，就是买在了最高点。而随着水泥、钢铁、煤炭、光伏产业过剩之后，房产过剩成为了事实；不仅如此，高房价、高贷款利率、但低租金收益的投资现状不得不让高昂的房价开始低头了；而连续7个月70个城市二手价格下跌的事实再次说明：楼市调整的周期开始，房价上涨预期变成了调整和下行预期； 而这种预期一旦达成共识，大家当然只会驻足观望，等待房价触底，因为在下跌趋势之下购房正确的时机也只有一点是明智的，即买在了最低点。 显然，现在各地政府频频发布救市举措、开发商想尽办法降价促销，反而给正在观望中的购房者以消极的心理暗示，如很多人预言中国楼市濒临崩盘等，这无疑会加重他们的观望情绪。
三、中国连续降息可期，房价同步可期
没有任何一个国家本币贬值会带来房价上涨的，只会刺破房价泡沫。本币贬值说明央行无力阻止房价泡沫的破灭。预计2015年美元有三次加息，人民币会有三次降息，任何城市的房地产都会扛不住两种货币的夹击。实际上，我们看见的市场现象可能是这样的，每降一次息，房价都会大跌一次。我可以保证这个现象将会成为未来的楼市的景观。这个逻辑是：中国降息貌似刺激经济，实际上完全是假象，本质上是刺激美元逃出中国。中国降息美元加息这种模式一出现，必然引发中国美元的大逃出，而卖出人民币为标的物的不动产就是首选。
如果人民币不这样做，中国实体企业倒闭潮很快发生；中国空置住宅早已超过1亿套，所谓6540万套是2010年的数据，与这些年的空置住宅叠加在一起远远超过了1亿套，一两年将这些住宅全部消化完毕，中国房价也跌入更低价格。
2015年股票市场可能火爆，但这种偏离市场基本面和预期的行情能行多远谁也不知道；惟有辨清方向，把握和守护好手中的资产和现金、进行风险规避的全球投资策略才是应对未来2015年的王道。
&文：Vitor刘磊：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师;著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》等&
&&& 卢布暴跌！黄金被套牢！浑水公司做空获利！楼市低迷！像卢布暴跌这样的外来无形打击既然可以发生在俄罗斯，当然也可能发生在中国，而且可能下一个受影响的恰恰是中国。虽说各种政策出台救市，降息刺激，依然未挽救低迷的2014楼市。目前国内的发展商阵营已经越来越对未来的楼市和房价趋于保守和担忧了。
库存高、去化缓、房价跌、观望浓……尽管有地方政府的限购、限贷政策的松绑、央行的降息刺激，2014年楼市仍然在一片低迷中走向尾声。市场闻名的美国浑水公司创始人Carson Block再次看空中国，在接受英国《金融时报》采访时，Carson Block称，中国面临“巨大的信贷和资产泡沫”，大量贷款进入非生产性资产领域，很可能引发高额坏账风险。一旦房地产和投资泡沫破裂，GDP收缩严重。这是外媒对我们国内楼市、房价的预估和评价；我们暂且当作参考，甚至可以轻蔑一笑“一群不懂中国国情的砖家而已”；而目前国内的发展商阵营已经越来越对未来的楼市和房价趋于保守和担忧了。对于国内的购房者们还是投资者们而言，就更需要审时度势的分析市场，把握房产市场的趋势才行。
卢布暴跌的启示给我们留下的思考是什么呢？ 这样的外来无形打击既然可以发生在俄罗斯，当然也可能发生在中国，而且可能下一个受影响的恰恰是中国。 居安思危的古语依然有很强大的现实教育意义：
看看去年蜂拥购买黄金的大妈们的现状吧，哪个不是套牢30%以上；时至今日，中国大妈们刚刚作罢，中国婆婆们购金又上了新闻头条。殊不知，消费黄金和投资黄金完全是两码事儿； 前者明明是一个消费行为，却被大家误以为是投资；而真正的黄金投资是不看实物黄金的，而是关注1）、美元走势、 2）、黄金开采国开采进度、3）、世界各国对黄金的避险意图等做综合分析后再作出的投资决定；什么决定呢？看空黄金，买空赚取利润； 看多黄金，买多赚取利润。浑水公司就是以做空获利而闻名于世的；其通常的做法是寻找“问题公司”，卖出该公司股票，建立仓位，然后发布做空报告，在公司的股价下跌中获得盈利。
浑水公司是做空获利高手，而这种反向获利的方法是华尔街金融大鳄的惯用策略；与当年的索罗斯做空英镑、泰铢和港币如出一辙。而国内的房产投资市场没有建立市场的对冲机制，没有独立的卖空平台 。但鉴于很多海外资本通过融资间接控制了中国住宅和商业地产的控制权，未来很可能海外资本联合作空中国楼市，以低于收购的价格进行抛售，造成市场的恐慌和投资市场信心的崩溃；在外围资本市场做空机制的掩护下，以国内的现货房产账面损失作为微小代价，却可能获得外围资本市场杠杆作用下的巨大做空收益；而这点恰恰是需要国内的房产投资者们需要警觉地；同时，需要借鉴和学习在中国楼市涨跌周期中保持心态的胜不骄败不馁，创新房产投资的盈利模式，才能在房产资本的博弈中始终处于有利位置。
&文：Vitor刘磊：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师;著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》等&
卢布暴跌！看似不相关中国房价的报道，实际上却暗藏玄机，却可能由此引发人民币贬值，从而影响到房价的加速下滑、人民币计价的房产财富的大“逃亡”。
尽管墨西哥、俄罗斯、尼日利亚等国家多次干预汇市，但仍阻止不了它们货币的自由落体。俄罗斯卢布已经跌得家喻户晓，自今年6月以来卢布对美元汇率就跌了40%，从年初计算，卢布对美元已经下跌接近60%； 而且所有这些石油生产国的违约风险也在不断上升， 卢布对欧美货币的大跌，也改变了许多俄罗斯中产阶级的生活――过去常常出国度假的人们，现在更倾向于留在国内，而且所购买的商品也从西方产品转向了国产货。对于莫斯科的房价更是跌入低谷；一方面热钱外走，房价几乎没有任何支撑；另外，即便价格不跌，而对于美元计价来看，已经下跌60%都不止了。 看似不相关中国房价的报道，实际上却暗藏玄机，却可能由此引发人民币贬值，从而影响到房价的加速下滑、人民币计价的房产财富的大“逃亡”。
国人的消费信心指数始终低迷，幸福指数就是提高不上来；究其原因是人民币的绝对购买力却降低了。财富的“灰飞烟灭”实质上是因为货币超发――通货膨胀的速度远远超过国人可支配性收入增长的速度。当有人说：爱情是经不起时间考验的，很多人都会俯首赞同；但其实，人们所看重的金钱更是经不起时间的消磨，更会随时间的推移而销蚀殆尽。穷困的人认为：采取省钱，存钱策略企图挽留住财富，节衣缩食提前还清房贷。误认为，如果其借1万元为期20年的房贷，要多归还1.5万利息。富裕的人认为：或者有些人为现在已经拥有和赚得的房产财富而沾沾自喜，殊不知，财富洗劫风暴才刚刚开始，因为国内的房产财富变成了“账面财富”。
金融危机与金融风暴；如果认为这些只发生在俄罗斯、墨西哥，或者只发生在欧洲诸国就大错特错了，在全球一体化的背景下，没有那个国家可以独善其身，明哲保身。危机的连锁反应及连带影响还没有戳痛大家罢了。对于一穷二白的农民影响不大，因为他们从来就没有拥有过什么财富；而对于曾经享受过资本溢价盛宴的高净值人士而言，曾经拥有后再失去，才是最痛苦的；而这种市场的洗礼危机正悄然行走于你我之间。商业地产的伪繁荣会让之前蜂拥入市的，规避限购但不知风险的投资者最终只能把商业地产作为长期定期存款而已。在目前现实生活中通货膨胀、货币对内贬值造成绝对购买力的降低，侵吞着中产阶层在过去十几年来建立的财富根基，特别是资产配比中，大多数以房产作为财富载体的家庭更要有合理配置房地产的意识，抵御通货膨胀，平衡投资风险，建立房产投资的对冲机制。
我记得2011年10月份，中国经济学家樊纲答记者问的时候的对话就曾涉及外汇储备贬值与风险的问题，梗概内容如下：
记者问：美国的量化宽松的货币政策造成美元的贬值，每一年的外汇贬值相当于损失一艘航空母舰，您怎么看这个问题？
樊纲说：美元是贬值了，人民币计价的资产却升值了，而升值的价值相当于十艘航空母舰啊！樊纲话锋一转，其实我们既没有损失一艘航空母舰，也没有赚到十艘航空母舰。前提是必须把人民币换成美元的时候才赚到，或者是把美元换成人民币的时候才会有损失。
总结一下吧，现在媒体上所说的人民币升值或者贬值，对老百姓及普通投资者产生直接关系吗？从现实意义上讲没有直接关系，因为他们没有建立货币的对冲机制，没有像国家那样拥有多种货币，因此当货币贬值的风险来临时，无法规避该损失；而当货币升值的机会就在眼前时，也无法从这个升值中获得任何的实惠。
解决方案是什么呢？？？只有建立一个双边货币交换机制、能够对冲汇率、利率、及政策风险的离岸资产避风港，才有机会在人民币货币价格涨跌起伏中规避风险和赢得最有利位置。
卢布暴跌，有人欢喜有人忧；很多评论说对中国的发展有利；那么这个利是短期还是长期的呢？华尔街有预谋的货币侵略和打击到目前为止依然屡试不爽； 强大的俄罗斯及其一直坚守的货币体系都变得不堪一击， 那么人民币及以人民币计价的房子有会怎么样呢？
&文：Vitor刘磊：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师;著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》等&
&&& 房地产和股票的涨跌市场的经验最终告诉大家：不是每天都有盈利机会的。
　　当大家提及华尔街的时候, 总是想到股票及金融衍生品的资本投资市场; 实际上很多华尔街的投资格言和投资警言是对投资心态、投资思路、投资目标的高度归纳和总结，适应于很多投资领域，包括房地产层面；笔者作为离岸房产投资和财商教育的践行者， 期望把华尔街经过岁月沉淀的、经得起不同时间涨跌周期考验的投资思想和房产投资相结合， 从而让我们广大国内房产投资者可以引以为戒、弃其糟粕取其精华。
　　学会止损，懂得舍与得！
　　有句话是这样说的，会买的是徒弟，会卖的才是师傅；而在地产投资这样一个技术分析、数据分析为依据的资本市场上，会守护和传承的才是大师；同时，要接受比购买价格低的价位进行套现和换筹；反观我们目前国内的房产拥有者们，基本上是不习惯在房产投资中失败的，即低于购房价格卖出房产；而投资行业最需要尊重的市场规律恰恰是有涨有跌的市场，房地产也不外乎于此。懂得在下跌周期开始的时候卖出，保留青山，才是为未来胜出的最佳资金准备。
　　分散风险必不可少！
　　做投资有时需要运气，但绝不能变成赌徒。始终不要忘记：不要把所有鸡蛋放在一个篮子里。反观国内的房产投资者们， 大家都在把所有的资产集中在单一货币（人民币）、单一地区（熟悉的城市范围内）、单一的收入（仅仅是租金收入）、单一的金融体系、单一政策下的房地产； 这种集中的本身就是风险。
　　频繁交易是死穴！
　　股票的涨跌市场的经验最终告诉大家：不是每天都有盈利机会的。那些天天盯盘的人最终都变成的市场的牺牲品； 追求价值投资的人，才是笑到最后。不仅如此，频繁交易不仅损失手续费，同时使交易的质量不断降低。对于房产投资市场而言，频繁交易获得额外收益的机会就更加渺茫，只会给税务局做贡献罢了。狗熊掰棒子式的投资的结果是仅剩一个而已，而且很有可能是最差的那个。
　　跟着市场和趋势走，而非人云亦云！
　　瞎子喜欢带路的俗语，恰如其分的体现了投资市场的部分人心态：半瓶子醋不满，但却很晃荡。股票市场也好，房地产投资也罢，之前随意购买和投资的时代已经一去不复返；分析市场要素、辨别支持房价的数据，包括地区的住房供给和需求数量及趋势、居民收入增长率、收入比、租售比、贷款利率与租金回报率的差异、货币政策、利率政策等；根据这些指标的过去历史数据和房价走势的关系进行数学模型分析之后，就能对未来房产市场的走势作出策略性的判断了；千万不要道听途说，瞎打听。
　　投资于价值，而不是价格！
　　通俗的说法是：别将“房价低”当成买的理由，也别将“房价高”当成卖的原因！有句话是这么说的：别试着去接往下掉的刀子，即便能侥幸接住它一两次，但只要一次失败就会把你的手扎得血淋淋！没有所谓的抄底， 却有所谓的跟势，记住华尔街流行的一句格言：要么缩减亏损，要么让利润奔跑！对于投资房产而言，不要试图捡便宜货，因为会买的算计不过会卖的；你认为的便宜价格，未来会变得更加一文不值；因此，在地产投资领域，投资于价值，而非便宜的价格本身。
　　目标设定，勇往直前！
　　华尔街很多著名的投资人士在这条上都跌了跟头。不要自以为是，不要信自己的眼睛，要按市场的真实数据和反馈的信息来决定行动计划，在相关数据没有发生逆转之前一定要保持与投资目标一致的行为。很多国内房产投资者总是左顾右盼，片面根据短期舆论和政策作投资决策的改变；没有形成放之四海而皆准的投资策略和方法，投资思路随风摇摆， 投资目标忽左忽右，投资预期也没有基准的判断依据和数据比对，最终造成投资方向的随波逐流，成为了房地产市场的牺牲品。
　　还有很多的投资想法期望和更多的地产投资者们进行交流，不管是在美国的华尔街，还是中国的偏僻小镇，决胜于千里之外的投资能力、分析市场数据的能力、预判市场走势的能力等等都是可以培养出来的，感兴趣的朋友可以跟随我的投资脚步开始大家的地产投资之旅吧。
&&& 未来10年，是中国人房产财富重新配置的特殊的时代，在这个激动人心的过程中，有人欢喜有人忧；一部分人凭借敏锐的市场洞察力，有效的在全球视野内配置房地产，从而在不同地产资本市场翻云覆雨、游刃有余的搏杀；反之固步自封的一部分人， 还在苟延残喘的吃过去“辉煌岁月”的老本儿，而最终等待他们的只能是残酷的“财富陷阱和伪富循环”，可能是日本财富失去20年的个人现实版。
　　在这个资产重新配置的过程中，美联储结束QE后，美元指数不断刷新新高。而这只是美元在全球洗牌的开始，这不仅仅只是美元走强的起点，也是美元升值的起点。美元指数的疯涨，使得原油、白银、黄金都受到压制。而这一轮美元指数走强、美国紧盯人民币，是因为中国凝聚了海量的贸易顺差，并累积了近4万亿美元的外汇储备，其中有三成购买了美国国债。在美国一而再再而三的QE中，中国外储资产被疯狂的美元印钞机压缩蒸发。
　　对于投资者和获得投资财富的标的物而言，过程已经显得不重要，最重要的是：起点和退出市场时的终点距离有多远！通俗的说法是：会买的是徒弟，会卖的才是师傅; 我再多补充一句: 会守护和传承财富的才是大师! 看似最近股市一飞冲天，好似遍地是机会； 是否有想过，过去10年的股市的跌宕起伏之下到底多少人是笑到最后的人呢？对于房产投资者而言，投资之初就需要建立一个明确的退出机制是至关重要的，规避竹篮打水一场空的投资厄运。由于中国的地产商业化才步入第17个年头，不太可能跌回到货币增发之前的十年前，但却可能十年后的房产价格或者价格指数与目前的价格、或者购买力一个样。
　　不是危言耸听，支持这一论述的数据还有很多，例如：
　　1）、人口老龄化，2015年中国人口步入老龄化，2020年达到高峰值，造成房屋套现潮，可能致使价格快速回落；无独有偶，日本的房价在93年至2010年的持续不涨、甚至缩水的根源恰恰是因为人口负增长，老龄化造成的；
　　2）、廉租房的供给：3，600万套/每五年的供应量，致使商品房的评估均价回归到建筑成本价，也同样会造成价格的回落；
　　3）、房地产税、遗产税逐步完善和征收等因素的综合影响，也同样影响了房价的持续上涨动力；目前不动产登记草案已经在27个省份开始登记运行，2015年3月就要实施； 而中国的遗产税草案也开始在深圳试点，而高达50%的最高边际征税税率也确实让很多拥有多套房产的多产者们心惊胆战；
　　4）、人民币的贬值：人民币结束了对于美元长达12年的上涨周期，从12年前的8.3：1, 到今天的6.16：1；而美国于11月就已经全面退出量化宽松政策、明年初步入加息周期而造成人民币进入贬值预期承压，未来以人民币计价的中国房产即使到了2020年在折回美元的情况下也可能和今天的价值一样；
　　5）、去库存化问题：鉴于众多发展商布局三四线城市，造成大量库存高企；未来五年即将竣工的住宅数量高达4000万套；很多城市的库存消化周期都在3-4年；而为了快速回笼资金，未来价格回调可能不失为一种销售策略。
　　留给我们房产投资者们的建议是什么呢？笼罩在空气中的雾霾让生活在其中的居民健康“沦陷”了， 任何马后炮式的反省和评述在缺失的防范机制面前是多么的无奈，甚至是可笑; 在我们反思的同时，货币危机、汇率危机、经济硬着陆危机、周边不怀好意国家的军事“围堵”危机随时潜伏在我们的身边，而大多数人还浑然不觉; 只有更懂得资本市场创新盈利模式的投资者们才能始终在涨跌周期中博得真正的房产财富沉淀。 雾霾防范的机制可以后来填补，而房产财富被市场风暴洗劫的避险机制、房产投资的退出机制，我们国内曾经赚得盆满钵满、但没有经历市场风雨的房产投资者们是否都做好准备了呢？
　　未来的10年注定和过去不一样，从货币超发，到货币紧缩， 到今天CPI和PPI创下了5年的新低；从过去持有资产和负债，到未来变成持有现金为王成为主流。经过10多年房地产大跃进，中国到处都是房子，商品房仅仅占其中一小部分，在绝大部分三四五线城市，还有无数的小产权房、自用房、集资房、军产房等等。整体上，中国房子已经严重过剩，把全部中国人都装入城市一点问题都没有。只是部分中心城市有持续人口增量，还存在真实市场支持。 所以，房地产已经不足以继续担任中国“最大资金池”的角色，也无法继续成为拉动中国经济的一剂“妙药”了。
&文：Vitor刘磊：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师;著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》等&
我们经常会把人的喜怒无常描述为个性使然； 而某类投资市场价格的风云变幻却描述为神秘不可预测的力量。特别是最近最吸睛的股票市场更是让众多投资者们大呼惊喜和惊险。
惊喜的是：股市一飞冲天，短短10个交易日股指上涨500多点；两市单日成交量达到牛市万亿数量；赚钱效应凸现，人人开始摩拳擦掌准备入市；惊险的是：癫狂过后，沪指盘中一度创下49个月新高，尾盘急速跳水，市场上演过山车行情。市场以单日超5%的跌幅，给燥热的市场泼上了一盆凉水。而今日更是在“冰桶”之后再以沪指上涨接近3%收局。
暴涨和暴跌伴随股市，赚钱和赔钱天天上演，而相对于房产市场而言，这样的价格涨跌却可以用电影特效的慢动作来形容。
大家在儿时都玩过跷跷板，一上一下，彼此翘起；同理之下，在国内的资本市场同样存在市场的轮动和价格的跷跷板效应；而本轮的上涨恰恰依靠的是杠杆化的资金推动；在行情上涨时会加速上涨，在行情下跌时也会加速下跌。9日和10日的市场过山车行情正印证了这一点。暴涨和暴跌再一次吹响了游资反攻的号角，新一轮的民间资本互噬即将展开。一方作罢，一方又起；大量的资金开始进入股票市场，更多人的精力和用心开始离开房市进入股票市场，此消彼长成为了这两个国人最钟爱的投资工具的不同宿命。对于房市而言，恰恰是在剔出杠杆化，更多的是让房子回归到自住属性；可见政策的驱动带有明显的引导方向，那就是一方面重新激活股票市场的融资功能；另外一方面，引导投资性资金从楼市到股市。
而对于积攒收入准备养老退休、或者准备长期投资的人士而言，这种股市价格上涨和上市公司实体经营情况相背离的行情不参与也罢，否则把自身的投资心态硬是被投机欲望所驱使； 与其让自己的资金遭遇风险，不如踏踏实实的做些有被动租金收入的房产投资？ 当然，投资的前提是当房价和楼市回归到值得投资的区间和价位的时候。
不管是不是巧合，两大资本市场的资金争夺的确已经发生；对于各类按捺不住的资本持有者而言，今日的股票市场和房地产市场都与昨日不同，需要转换思维、重新对自己的投资目的做好定位，否则赚得了一时，却可能输掉一世。
&文：Vitor刘磊：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师;著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》等&
&&& 中国有句古话: 以铜为镜,可正衣冠,以史为镜,可知国家之兴替。笔者作为房产投资财商教育的践行者和传播者，一直秉承从全球房地产发展和兴替的视角去总结和归纳那些成功案例和失败的教训，从而帮助国人在相近似经济背景下，举一反三，实现自身房产财富的逆势增长，或者提前预知风险，规避重蹈覆辙。 今天截取本文中丁丁（化名）投资房地产失败的经历来分析当下的房价和市场走势；当然，各地市场表现的特征不完全一致，但投资者们的心态和思维基本都处于一个水平线上，同样可以显示警示效应。
正文：2009年，已经在上海有一套居住房的丁丁在江苏省昆山市“抢购”了一套花园洋房，然而，5年过去，丁丁最终决定把这套闲置已久、只进去过一次的房子出手了。5年时间，算上税费等大概亏了10万多。
为什么会买这里的房子呢？买房的这个理由是不是市场上很多人的想法和思维呢？
1）、昆山距离上海市区大约50公里左右，高速开车时间不到一小时。那个时候，高铁即将开通，很多昆山楼盘打的就是高铁概念：
2）、从上海到昆山，高铁全程仅为19分钟左右。而且，在昆山更靠近上海的陆家附近，距离上海十一号线终点站大概十几分钟公交车程，因此，还有更多的楼盘，打的是上海地铁直达概念。
3）、加之房价相对低廉，2009年至2010年间，大批的上海人前往昆山购房。一方面赌的是高铁开通之后的升值，一方面也考虑作为未来周末度假之用。而且，为了吸引更多上海人前往昆山买房，昆山很多楼盘还出台了很多吸引人的政策，比如，在上海已经有住房的，在昆山的二套属于改善性住房，首付可以两成，房贷利率还可以打7折等等。
购买的房产类别是什么呢？作为读者的您是否也是这样考虑才购房的呢？
丁丁所购的楼盘是上海一家非常出名的房产商所开发的，位于昆山城南，就在高速公路入口处，距离高铁也就20分钟走路路程。这个楼盘占地很大，有别墅，有花园洋房，有高层，有湖，格调很高，让很多挤在60平米老小区的上海人都心仪不已。记得当年买的是花园洋房期房，开盘那天挤满了人，甚至还排了几百号。当然，也不乏温州富豪，出手就是几套的。2009年9月开盘的这个房子，每平米7000出头，一套房子平均104平米，算下来，大概70来万，首付仅需15万左右。
购房故事开始都好似各有千秋， 但结局却注定了只有一个。
在此之后，该花园洋房的房价一路走高，到了2010年，甚至接近每平米1万块。丁丁的一些朋友也买了这个房子，当时都有一种要发财了的感觉。甚至有朋友在接近9000一平米的高位还忍痛下手。然而，2010年一过，这个楼盘的价格便开始逐渐下滑，二手房买卖也少了。到了2013年后，房价跌破开盘价。再到了如今，每平米基本6500元不到。由于急需一笔钱，丁丁终于下定决心亏本卖了这套房子。
造成房价下跌的罪魁祸首终于浮出水面，您所购房的周边情况又是如何呢？
原因很简单：供大于求。当走在昆山，特别是城东、城南等新开发的区域就会发现，源源不断的新楼盘正在拔地而起，更美，更大，更壮观。然而，现在，除了昆山工作的人，谁会来住呢？
首先，在上海工作生活的我和我的朋友们显然是不会的。随着购车人群越来越多，交通越来越堵塞，从上海市区到昆山，短短50多公里，耗时越来越长。记得5年前大概能花1小时从市区开到昆山，现在，基本需要1个半小时以上，周末更多。而高铁和地铁，算上公交车等时间，也是需要至少1个小时的，价格也并不划算。
其次就昆山本地的人而言，也分两类。一是昆山土生土长的人，不多，都有自己房子，从来都不是昆山房地产的主力；一是由位于昆山的众多的外资企业吸引而来的外来打工者，越来越多的迹象表明，他们才是这些新楼盘真正的需求者。由于本身是打工身份，他们更愿意租房而非买房。更重要的是，大多数打工者月工资仅仅不到5000元，买房对于他们来说，并不轻松。昆山这里的工资收入就这么点，现在新的楼盘，开盘价才6200元，跟以前不能比。
中介的真实反馈，才是市场的真正面目。据销售丁丁房屋的中介介绍， 所购那个楼盘，规划得非常高、大、上；然而5年之后的居住率仅为1/3，且基本都是附近打工的。那些别墅，如今已经沦为了小卖部、公司仓库等等。“现在来打工的人越来越少了，我们80后还行，90后就没有人愿意出来打工了，家里都是一个小孩，不愿意出去。”中介则半真半假的叹着气说。
给我们的启示是什么呢？对于投资者的您是否一样适用呢？
昆山楼市仅是中国三四线城市的一个缩影；看似固若金汤的一线城市也会被市场所累，而且即便是一线城市的房价在不同区域也呈现了相类似的价格波动。笔者一直在不同的投资讲座和财商培训课程中提醒国内的房产投资者们，中国国情下的房地产市场实际上和世界其他房产市场的演化规律没有什么不同，最终都是由供给和需求关系、当地主流刚性需求的收入水平所决定的。当房价一路高歌的时候没有人愿意卖，看似房价的上涨仅仅是无法消费的财富意淫；当房价下跌的时候更不愿卖出，谁也不习惯于购房竟然亏钱的结局，结果却越陷越深；房产投资的目的绝对不是为了获得交易的利差， 而是能够获得持续的、被动的、递增的租金收入，因为唯有收入增加和增长才是通过房产实现财富自由的最终动力和归宿。
&文：Vitor刘磊：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师;著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》等&
目前在国内各大权威媒体讨论房价和楼市的讨论和分析此起彼伏； 有代表发展商发声挺楼市的；有代表无房潘空呙峭锣械模灰灿惺谐”壅叱中狗叩模蛔艿睦此担热皇且桓隹诺氖谐。突嵊懈髦值男奶硎龊筒煌氖谐≡て凇
最近国务院参事夏斌先生，通过了更详实的信贷数据、国家宏观调控的最终目的、及中国国情下房子使用意义等层面作了比较中肯的总结，笔者归纳了部分内容与关注中国房价和楼市前景的朋友们分析一下：
宏观经济数据方面：从各种数据分析，今年明年和后年的经济增速还会逐年下降。首先看出口。尽管美国经济在慢慢复苏，但要恢复到2008年之前的那种状况，很难。欧元区的问题比较严重。这几年出口对GDP的拉动率要恢复到危机前几年的的可能性已经很小了。
其次看消费： 政府多年来的战略取向是要扩大内需，特别是扩大消费。但从历史数据看，我们居民消费率占GDP的比例，由2000年的46.4%，一路下滑到2010年的33.8%，2012年的34%，2013年的34%~35%。衡量一个国家的发展程度， 很大层面上就是看内需消费的占比，通常而言，超过55%就步入了发达国家水平；而目前我们内需消费占比的走低趋势却不是什么好现象。要拉动GDP只能依靠投资了，但由此造成的结果是全国各行各业基本上都产能过剩，产能利用率只有70%左右。比较生动的例子，生产一吨钢，低的时候只能赚一毛几；生产一吨煤，买不了一瓶高级矿泉水。
“当前经济走势关键看房市，房市下跌已成必然定势”，夏斌说。这里说的房市是指房价和交易量。可以说，由1998年住房改革开始，再到年的刺激政策，由信贷积极扩张所助推的房地产“超级繁荣”已经结束了。
房价被货币推动的高速增长期已经结束！
第一波，房市价量齐跌，价格在跌但程度不高，量也在跌，卖不出去了。这种状况现在已经开始了。房地产抵押贷款的资产质量最早出问题，房地产企业的问题最早出现。抵押物的市值马上下跌，开发贷款的质量问题紧随其后。
第二波，收紧房企银根； 这样的连锁反应是涉及上下游40个行业的投资会进一步深度下行。和房地产业相关的水泥、钢铁、玻璃等40个行业现在已经产能过剩，如果房地产投资再进一步下降，产能过剩问题更大。因此导致这批相关的非房地产行业产出减少，或者减少投资，或者倒闭破产，进一步影响全局性的投资和GDP。
第三波，地方GDP马上下滑，去年一年地方政府和房地产相关的八项税收加上土地出让金的收入，一共有6.4万亿。狭义的土地财政对房地产的依赖度达到53%。有些地方更高，100%多的都有。在这种情况下，如果房市价量齐跌，首先会出现什么情况？房地产企业拿地的积极性会减弱。
中国的住房政策的长远目标；房地产政策要确定大政方针。房地产市场长效机制的方向是什么，就是以消费品为主导。一定要让市场明确，买房是为了住，买房不是为了像股票那样为了卖股票。不鼓励房地产作为资产市场交易，中国在房地产市场上，绝对不能学英国、学美国，应该学德国，学新加坡，以消费品为主导。由此可见，中国的国情决定了中国的房子不是用来炒作和投机的，甚至是要剔除投资属性，而回归到居住的本质属性。
总结一下吧，从国家的宏观调控目的来看，房子是让国民安居乐业的家；既然是家，就不是用来交易赚钱的工具；因此房地产成为了安家工程的一部分；所有那些寄希望于通过房子来赚取超额利润的投机和投资者们的赚钱“美梦”已经一去不复返。与此同时，目前国内的宏观数据不支持房价的上涨；而且能阻挡住房价的快速下跌就已经是万幸了。所以，所有准备近期购房的人士和家庭，一定要根据自身的第一需求、第一目的作为考虑的要素，不要寄希望于政策刺激房价增长作为购房的赌博工具了。
&文：Vitor刘磊：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师;著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》等&
对于近17年来,特别是地产商业化高速发展的17年,房价一路上涨的17年,也是房产财富快速积累的17年来看, 房子变成了貌似一辈子必须拥有的资本了。此前华远地产董事长任志强在不同场合表示， 房价总是上涨的，年轻人买房不必挑时间。笔者作为一名职业房产投资者、离岸资产配置和房产投资的财商教育者，之前写了多篇文章对任志强的言论做了辩证探讨。结合网络间和市场上对于年轻人是否值得现在买房、一定要买房子住的话题做如下的系统分析，孰是孰非，只能坐等时间来验证吧。
坊间买房理由一：舍不得孩子套不着狼，舍不得利息买不到房；富人思维是即使再有钱也要贷款买房，首付越低越好，如何理财和投资，年限越长越好。
驳斥理由一：贷款思维没有错，越低首付本身也无可厚非；关键是年轻人贷款要考虑支付能力和贷款利率的问题；特别是当前的房子的贷款利率和房子的市场租金回报不匹配；换句话说，贷款利率6%远高于3%的租金回报率；就意味着如果投资的话，资金支配上是入不敷出；按照罗伯特清崎的现金流理论，买入的房子不是资产，而是负债；尤其是在年轻人收入不高，而支出却加大的情况下更为严重；造成可支配收入减少，生活更加贫穷，幸福指数反而更低；空有一个房子又能怎样呢？
坊间购房理由二：抛弃买房就是自住的老观念老传统；你买的房子给别人住，别人买的房子给你住。有何不可?房子是不动产，人是自由流动的产物。在这个城市化急剧发展、人口急剧流动的当代社会，多少人能够在自己的房子里住一辈子?
驳斥理由二：既然把房子当做投资属性的投资品，就更应该考虑市场预期和房价走势；买房本身没有错，但如果房价的趋势在中长期走下坡路，价格下行趋势明显，为什么还要急于一时现在鼓励年轻人现在一定购房呢？
坊间购房理由三：通胀时代，时间是最大的成本；很多等住房的人，最终往往会以比若干年前市场还高的价格，买到比若干年前更偏更远的房子，而且质量更低劣。富人思维是求人不如求己，穷人思维是万事皆盼救世主，想捡小便宜，只等到花儿也谢了财富也飞了。
驳斥理由三：最新的CPI和PPI回归到1时代，更多未来预期变成通缩周期，通缩周期下现金为王；通胀周期中才需要更多的持有资产和良性债务；因为，读懂这个周期规律的卖家开始借助松绑限购和限贷、及利率政策的背景下拼命出售房屋呢， 难道要让刚刚参加工作的，没有太多资金储备的年轻人成为接盘高房价的牺牲品不成？
坊间购房理由四：战略上城市包围农村，战术上农村包围城市；买得起大城市不买小城市，买得起中心城区不买郊区。宁要中心城区一小房，不要远郊区域一大房。
驳斥理由四：如果是自住用途，就需要根据自身的工作需要，子女的教育位置需要来安排购房地点和区域；而非为了买房而买房的投资思维；毕竟，自住是满足生活的需要为解决的第一矛盾来考虑的，难道为了买一个房子要天天搭车两个小时去工作和生活才是幸福和成功的体现吗？ 量力而为是所有自住购房者需要考虑的；如果是用于投资用途，考虑的不是房子本身，而是要关注支持目前的房价的市场要素，如自身的收入、市场上的住房供给和需求关系变化、所购区域的空置率、配套发展等，而非图便宜买房，而非为了房子本身而买房；本末倒置的购房行为造成的投资失败是无法挽回的；宁可错过， 不可做错，因为我们没有多少时间来等待这个错误的修正机会。
坊间购房理由五：对于有思想力和行动力的人来说，任何时候都是机会；思路决定出路，贫富皆由思想决定；
驳斥理由五：以上坊间观点很犀利，但应用却选错了地方；年轻人要形成正确的房产财富价值观，要让房产变成自己的提款机（融资载体），而不是把它变成储钱罐（买自住房）。要让房子为我们更好的生活工作，而不是我们辛苦工作为了房子。 唯有去积累可以带来被动收入的房产财富才是最可靠的，人云亦云，被各自利用为导向的舆论牵着鼻子走其结果是将自己推向受害者的境地。
坊间购房理由六：城市和城镇化进程才刚刚开始，房价可以一路上涨；
驳斥理由六：中国当下的实有城市化率不足三成(但它把2、3亿农民工也算进去了) 。不要以为房地产遍地黄金随手可捡，至少有些房产已经过剩或即将过剩：旅游房产、商业房产、远郊不配套区域房产、一些人口正在衰减或产业正在空心化的小城镇房产。
笔者给目前的国内年轻人提供以下的购房和投资建议，并规避可能发生的危机；对于没有购房能力的年轻人，则建议不要买房。没有购房能力，却“打肿脸充胖子”，霸王硬上弓，会带来很多负面效应：
首先，没有购房能力的年轻人购房，是一人购房多人“受刑”。没有那个金刚钻，还想揽瓷器活，自然要借助外力。为了凑房款，他们四处“搜刮民脂民膏”，不但父母的存款被系数“抢”走，其他亲朋好友也被扰得鸡犬不宁，原本和谐稳定的正常生活完全被打乱了。
其次，购房使购房者背上沉重的债务负担。还来不及享受家的温馨，就顶着房奴的帽子，卷入无休无止的“锱铢必较”的省钱大运动中。然而，即使节衣缩食、一分钱分成两半花、发扬愚公精神，也难移债务大山。
最后，房子成为购房者生活和事业的双重绊脚石。一旦购房，购房者的生活重心发生战略转移，从享受生活、提升自我转移到首付、按揭，一切以“首付、按揭”为中心。大部分工资都用来支付债务，购房者既没有更多的财力、物力提高生活品味、拓展生活空间，也没有足够的魄力和勇气改变当前的工作现状，如跳槽、创业等。这是因为，每月的按揭需要购房者有一个稳定的收入曲线，倘若收入曲线出现断裂或者陡然下降，他们的按揭还款就打水漂了。
总结一下吧，任何人都没有能力改变高房价，个人只有顺时应变、转变观念才能战胜高房价。房价跌不跌，市场说了算，年轻人在负担不起房价的时候应当先租房，先创业，不能因为购买房屋倾其所有，更不能因购买房屋大量贷款，一辈子为银行打工，这样就丧失了创业的资本和能力。一个人首先要有财务自由，没有财务自由，其他自由都谈不上，不仅会活得很累，而且也无法摆脱打工的命运。而事实上，租房一样可以满足“住”这一需求，并可以支配剩余资本在创业和发展的道路上寻找更好的前景，为什么非要在自住房这一棵树上吊死呢？？？
&文：Vitor刘磊：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师;著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》等&
央行降息了，笔者最近的几篇原创文章受到了广泛关注和热议, 特别是涉及降息对房价影响、降息对人民币汇率变化、及对国内资金流向的讨论话题；很多评论说：作者一直看空楼市、看空人民币等，一定是吃不到葡萄说葡萄酸的无房潘堪桑磺榭銮∏∠喾矗野炎约憾ㄒ逦耙档牡夭蹲收撸沂嵌嗖撸晃也皇侵泄渴忻つ靠纯照摺⒊フ撸幌喾矗サ10年里我是中国楼市发展的既得利益者；但“未雨绸缪”这句老话所凝炼出来的中国式智慧才是我们作为成熟的地产投资人必须掌握的核心思维。“生于忧患、死于安乐”的古训不断地激励和警示着我，及和我一样成长起来的中国精英人士和精英家庭； 中国的科技创新、财富创造、GDP的增加、内需消费的增加，不就是需要我们这样的人士发挥未来的中坚作用吗？如果我们的房产财富沉沦了，如果我们的资金凝固了，如果我们没有了一个发挥资金魅力的活跃资本市场，财富的守护和创造不就成了一句空话了吗？ 超越财富比肩者不一定非要在市场繁荣的时候，而大多数情况下，在危机中崛起和超越更能让人铭记。
华人首富李嘉诚也好，中国首富马云也好，还是野心勃勃超越马云的王健林也罢，都在选择全球的资产配置和布局；从我多年投身于房产投资的职业投资人视角来看，普通投资者们没办法像亚洲首富那样瞬间在中国变现410亿港币，转战欧洲“兴风作浪”；也无法像马云一样以英属BVI公司来收购中国阿里巴巴在美国主板上市；也未必能够象王健林一样一掷17亿进行澳洲的商业综合体的并购；但我们却可以从中提炼出最精髓的投资思维，即：单一资本市场的、仅仅依靠上涨周期获利的市场盈利模式时代已经成为过去式。换句时髦的话来讲：投资思路更需要与时俱进，要与所创造和拥有的财富规模相匹配！没有准备进行离岸资产配置的富有中国阶层，他们的投资思路已经显得“Out Of Date―过时了”。就像中国移动董事长曾经说的：谁曾想腾讯竟然在互联网的平台整合下成为了中国移动的最大竞争对手。时代已经改变，财富的定义也意义不同了，同样，对于获得财富的盈利模式和方法也在发生着演变。
在国内仅仅依靠单一房价、股价等价格上涨周期获利的市场盈利模式之外，还需要建立多种获利的平台和盈利模式，如货币盈利模式、利率盈利模式、汇率盈利模式、对冲市场的盈利模式另外4种复合盈利模式。
对于货币盈利模式我举例而言，当美国向全球输出通胀压力越来越明显之时，唯有借出钱来才是赢家。自2010年至今，李嘉诚父子依靠股票融资借到的资本买进“英国”资源类资产；先后控制了英国近三成的天然气市场，约四分之一的电力分销市场，以及5%的供水市场。离岸资产我们虽然可以选择投资海外股票、国债、基金等，但无论哪一种都是我们把资本借给了金融机构或者上市公司；唯有投资房地产的时候，有机会从银行寻求融资，做到把钱“借出来”；从而可以实现货币的盈利机制，即：即使真实房价没有获得增长，但通过货币的超发与贬值、推迟债务的偿还等手段，可以获得真正“跑赢”通胀的价值。
对于利率盈利模式及其他类型的盈利模式而言， 我希望告诉国内投资者们的内容很多， 鉴于篇幅和内容关系，希望投资者们可以参加我的各类主体沙龙和投资会议获得更多资讯。
总结：国人单凭想象和涨价预期就期望未来一定赚钱的典型房产投机思维显然已经过时了；我在内心不断告诫自己，中国房产靠货币超发创富奇迹已经一去不复返，是时候转换思维来重新认知未来的房产创富盈利模式的时候了。为下跌做好心理准备、为下跌做好现金储备、甚至为下跌做好盈利模式准备的投资者，才是新的经济形势下可以依然跑赢市场的真正成功的投资者！
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