p.精装修工程各工序质量要求_百度文库
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p.精装修工程各工序质量要求|
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你可能喜欢精华版装修手册 一 、配 电 装修之前最好先想好家具摆放的位置，想好什么地方布线，什么地方有灯、开关 和插座，什么地方要留空，如装灯的时候要考虑餐桌位置。电路应设有总配电箱， 各房间的线路应单独走，空调大功率电器线路应走专线。书房应有电话、闭路、 专用网线插口预留，客厅要有电话旁状插座以利于将来装子母机。 开关尽量靠近门，不然会影响到家具的摆设。插座位置很关键，如不事先考虑好， 往往会产生两
种后果：装得太少或装的位置不对。装得少不用说了，装的位置不 对可能造成：和其他设备、家具产生冲突或被其他设备、家具遮挡住，根本没用。 照明灯应保证绝大部分可双控。走道里设计一个双控灯，从这头打开，那头关。 卧室的灯最好是双控的，门旁一个，床边一个，省得大冬天躺在床上了再起来关 灯。 1、材料： 导线： 应按用电负荷大小合理选择截面， 照明电线用截面 1． 平方毫米绝缘铜线； 5 普通插座用截面 2． 平方毫米绝缘铜线； 5 空调线应达到 4 平方， 否则使用空调时， 容易过热变软。最好用熟胶线，耐腐蚀性强，到大商场买。一般来说 3 室 2 厅， 电线用量为 1．5M2400 米，2．5M2800 米左右。 PVC 管： 用于作暗线敷设的护套管， 用四分的就行了， 推荐用湖南株洲产的鸿雁。 接线盒：又叫暗盒，最好是那种有可旋转条的，以后买插座和开关的时候横的开 关可竖安。一定要选质量好的、符合国家标准的，否则易软化、老化！买之前要 先考察一下你想选择什么样的开关，如果是普通的开关那可以选 86 的（标准）暗 盒；但如果想选连体开关如西蒙 60 系列的，就可能要选非标的暗盒了。 2、施工： 施工过程中，要及时进行监督检查，因为线路是埋在墙内或顶棚内的，在交工时 无法检查。 （1）注意察看暗槽的深浅和均匀程度，以免埋管后因槽浅而使墙面凸起。 （2）水电排线的时候，水管和电线管分开排，水管走墙上，开槽，电线走顶上， 这样万一漏水不会触电！水管尽可能走明管(如外墙)，尽量用不锈钢螺丝!强电和 弱电要分开排的，即使不暗埋的管线也有护套管。在线周围的木材上一定要刷防 火涂料，特别是吊顶内的管线，这是目前 95%家装不会做的事。要保证煤气管道和 设备的安全要求，电气管线及设备与煤气管水平净距不得小于 10cm，电线与煤气 交叉净距不少于 3cm。 （3） 导线接头应设在接线盒内。 插座必须用三芯线， 火线进开关， ” 零线进灯头” ， 空调及大功率电器应单独设管。电源线与电视线、电话线、网线不装入同一个管 道内。暗装开关、插座接线盒内的线头应留足 150 毫米。线路尽量无接头。 （4）注意细节问题：比如电视机的插座位置应在电视机的侧边，而不是背后；空 调插座位置，不光要考虑空调内机，还要考虑外机；电线插座要检查，看看有没 有接地线！ （5）叫施工队留下电线布线图。 二 、水 暖11、材料： 建议最好用 PPR 管，热熔不会漏。如果用 PPR 管，就用皮尔萨，德国工艺，土耳 其进口；如果用铝塑管，就用金德，比日丰好；如果用铜管，就用宝洋的，保温 好，管壁厚。目前铝塑管在上海已经被淘汰，宁波主要用 PPR，北京用铜管。铜管 有卡套和焊接两种工艺，如果是卡套的，接头处时间长会漏水；焊接是最好的。 关于铜管，宝洋比三净好，一是有二代，保温性能好；二是管壁比三净厚。 2、施工 （1）冷水管漏水就是水管和管件连接时密封没有做好，要求施工人员把密封材料 生料带缠足。热水管漏水除密封没有做好外，还有的可能就是密封材料选用不当， 生料带长期受热容易收缩及老化，所以热水水管密封材料一般使用麻丝加铅油。 （2）如果安装的是铝塑管，封水泥的时候一定要在场监督工人，按照施工标准给 热水管预留膨胀空间。总之铝塑管别封结实了，松动一些反而好。 （3）龙头与水管连接前一定要安装滤网垫圈。水管的安排除了走向，还要注意埋 在墙里接龙头的水管的高度，否则会影响比如热水器、洗衣机的安装高度。安装 水龙头前，叫工人进行冲管处理，越是高级的龙头越怕水管里的沙石。建议在水 表后面，安装可清洗式过滤阀和止回阀。 加管子移动下水道口的话，在新管道和旧下水道入口对接前，应该检查旧下水道 是否畅通，这时候花钱疏通一下避免日后麻烦。 （4）下水地漏一定要事先保护好，否则堵住了一般要到全部装修好，台盆拖把池 等等都装好了后才发现下水不通，头疼！ 水管装好后，每个冷水管的出水口都要试试，看出不出水，否则到后来发现就麻 烦了。 拿一个水桶，然后倒水进各处的排水口，看看有没有堵塞或水流不畅的情况。因 为在施工过程中，施工队会有时会将木屑、水泥等扫入下水管道，特别是水泥进 入管道后，会很快结成块，堵塞水管。要在不堵、流畅的情况下，才能让施工队 撤走。 （5）三角阀最好不要省。安装三角阀，就可以提前发现铜接头处有没有漏水。如 果不安装，则只有最后安装龙头，往铜接头上接管子的时候，才能够检查当时安 装的内接是否漏水。由于漏水总要加压一段时间才能够测出来，最后安装内接和 龙头的话，不安全。 三 、防 水 防水防水再防水，能走明管就走明管，俺见到的漏水的人家太多了！ 1、材料：选用专业的防水剂，例如 851、911；推荐上海汇丽 911 防水胶。 2、施工： （1）一定要把准备做防水的基层打扫干净，尽量保持表面的干燥。 （2）卫生间的漏水部位主要在上下水管的根部和墙脚，所以这些地方做防水时一 定要让它“吃饱”。还要注意，防水需要从墙脚向上做不小于２５厘米为好。 （3）防水剂用粗刷子刷地上就行了，要 2 遍以上，不能太薄。 （4）卫生间一定一定要做防水，包括地面、墙壁。如果卫生间的墙壁是轻体墙， 就需要对整面墙做防水处理。 （5）防水材料干透后，要进行２４小时的闭水试验。到楼下观察是否还存在漏水 现象。 （6）注意楼上的下水管道防堵维修口是否漏水，不然以后吊顶做完再发现就晚2了。 四 、泥 水 1、材料： （1）厨卫及阳台：建议用釉面砖的段面复古面料，是目前的流行重点产品，不用 玻化砖和抛光地砖。建议选择马可波罗、诺贝尔、冠军、罗马、斯米克等品牌。 高级的地砖易擦洗清洁。厨房、卫生间瓷砖不要用太素的，容易脏，做起卫生来 麻烦。 （2）壁砖：如果厨卫面积大，建议用哑光的，效果比抛光的好。 （3）橱柜的面板：用花岗岩的，当然要橱柜公司同意这么做。70/平米的济南青 已属上品，还有福鼎黑、丰镇黑。我用的森林绿（140／平米）也相当不错，优点 是韧性好，剁骨头使大力都不怕。接缝处可以找平后抹专用的粘结剂。最好请作 花岗岩的来量尺寸。注意要有回水挡条。 （4）卫生间的面板：用花岗岩，颜色以黑色为好。 （5）面盆和洗菜盆：都做台下盆用“支架安装法”，免得以后如果换盆要敲大理 石。面盆一定要好，好的不粘脏东西，容易清洁，有钱的话建议用 TOTO，我买的 东鹏也不错。洗菜盆用不锈钢双盆最好，盆要深，有钱的话建议用欧琳；但最好 是毛面的，光面太容易花了。最好不要用整体人造石的。 如何选购瓷砖： （1）检查几何尺寸和平整度：选购时可以用卷尺量一量砖面的对角线和四边尺寸 以及厚度是否均匀。也可从包装箱内拿出任意四块瓷砖，放在平坦的地面，然后 对比一下，四块砖是否平坦一致。瓷砖对角与对角的地方是否嵌接。将两块砖正 面对正面摞在一起，看四周是否都严丝合缝。 （2）品质：用手掌敲击瓷砖表面，好的瓷砖声音比较低沉；不好的瓷砖声音明亮， 并有明显回响。在墙砖背面倒水，察看正面出现水印时间。对着光看表面是否均 匀，有无气孔。 （3）色差：可以随机开箱抽查几批，放在一块儿逐一比较。一般有很细微的差别 是正常的，但如果十分明显就有问题了。不过不同生产批号的瓷砖也会有色差， 所以最好一次将数量买够，否则以后配色就难求一致了 如何选购花岗岩： 用简单的试验方法来检验石材的质量好坏。通常在石材的背面滴上一小粒墨水， 如墨水很快四处分散浸出，即表明石材内部颗粒松动或存在缝隙，石材质量不好； 反之，若墨水滴在原地不动，则说明石材密质地好。 2、施工与验收： （1）地砖铺后 12 小时应一块块敲，一块砖有 3/4 空鼓以上，必须返工。 （2）贴地砖尽量低一点，最好贴好后与铺好的地板平，放上过门石就很好看了。 （3）贴地砖和墙砖，对砖缝建议使用勾缝剂，不要用白水泥来勾缝，勾缝对于保 护砖体和保洁都有利。地砖缝正常是 1mm。 （4）为了方便排水，阳台、卫生间、厨房（如果有地漏）跟厕所的地面一定要有 倾斜度。浇一盆水看看，是否朝下水道/地漏方向流淌。浴缸装的时候也要微微向 下水方向倾斜。卫生间、厨房地面如果比厅高，可以用过门石过渡解决。3（5）对阳台、厨房跟厕所的地面再作一次防水试验，48 小时闭水。 （6）要一张水管线路图，备用。 3、其他 （1）地砖还是要质量好的。一般地砖尺寸越大越贵，可以选择尺寸较小的促销斯 米克，实惠实用。阳台可以贴外墙砖，既漂亮又便宜，而且不怕它裂！划算！ 斯米克的地砖没什么问题；墙砖都是拱的，质量很差，还都是优等品。罗马的瓷 砖不错，除了送来的时候有几块碎了，当场退回，后来补来了，其他基本没发现 什么问题。 （2）瓷砖要适当多买一些，因为不可能买的数量正合适，多了可以和老板讲好去 退，少了却可能补不到相同的（尤其是同一色号的）产品了。 （3）瓷砖阳角别用收边线条，要瓦工磨 45 度角拼接才漂亮，你不提瓦工当然选 择偷懒的方法做事情。地砖的颜色很难找到满意的，但两种不同颜色交错拼花再 转个 45 度角却能够达到很满意的效果。 瓷砖添缝剂用色粉配颜色的话，最好先调试一点看一下，再决定用量，否则不是 太浅就是太深。阳台浅色砖不耐脏，可以用青石板；厨房的瓷砖不要买浅色的或 亚光的，否则油腻很难擦。 （4）窗台尽量不要用大理石，建议用花岗岩（例如：豹皮花、红绿幻彩等），因 为象大花绿、紫罗红等大理石是见光死的室内石，太阳晒一年就变色没光泽，还 会晒出裂纹。 如果大厅铺大理石的话，建议不要用“干湿沙”这种中国特有的铺设方法，因为 水过多会让石材表面起水纹及水干后出现空鼓，一般的家装工人没有这种铺设水 平。最好还是用“瓷砖胶干铺”的方法。 （5）铺地砖后，一定要用沥清纸或纸皮等铺面，才能进行下道工序。 五、门窗 如果做塑钢门窗，推荐实德和海螺。 防盗门应选择东北产如铸诚、盼盼、美心， 慎选南方如浙江产品，太轻，华而不实。 室内的门由专营的上门定做较好。门把手选用铜把手，能灭病菌。 装塑钢窗必须要密封；原来的铁窗换成塑钢窗时，工人偷懒说不需要密封胶，结 果我家年年在夏天大雨的时候抗洪----水会从窗户缝渗进来，水泥挡不住。 最好装门吸，没有门吸的话门把手会把墙撞坏。 六、漆工 1、材料： 地板和家具：市面上的漆分溶剂型聚酯漆和水性漆这两大类，聚酯漆含有二甲苯 及甲醛，对人体有害，不耐划伤、不能用于软木地板，多数情况下一天只能刷一 遍漆，漆面容易变黄。水性漆是用水作溶剂，水挥发后，漆膜形成，无二甲苯、 甲醛等物质，非常环保，不变黄，快干，更耐磨。还有一种分法是分亮光、亚光 和半亚光。我倾向于亚光水性地板漆，如立邦地板漆和家具漆。 墙壁：墙漆（乳胶漆）用多乐士（ICI）五合一或立邦三合一（半光），推荐用立 邦三合一，防裂性要甚于多乐士五合一，而且好像还便宜。要用底漆起封闭（防 潮，增强面漆附着力）。为经济考虑，建议天花板用立邦超白，相当便宜实用。 确定墙壁颜色：首先要考虑居室的朝向。南向和东向的房间光照充足，墙面宜采4用淡雅的浅蓝、浅绿冷色调；北向房间或光照不足的房间，墙面宜以暖色为主， 如奶黄、浅橙、浅咖啡等色，不宜用过深的颜色。 建议乳胶漆用喷涂，效果好过手刷辊涂的，但是浪费比较大。 工人每刷一遍自己都要看一次，打着灯仔细找毛病。用手去摸，是否平整。 2、其他 墙面推荐用品牌促销墙纸，比油漆好，即漂亮又方便，不用担心墙面漆刷花之类 的问题， 只要家具搭配得当， 效果一流， 而且遮盖力是最棒的 （完全看不到墙面） ， 但最好选全纸或木桨的。如果一定要选墙面漆，建议选品牌漆的普通产品，来威 普通漆就很实惠，还有多乐士五合一，金装五合一，还第二代五合一等等。 七、木工 1、材料： 木地板：建议用油性（如柚木）烘干素板，即没有上漆的地板，不要用已上好漆 的免漆板。免漆板铺上后有缝隙，容易把脏东西积聚在缝里，很难清理掉，除非 用勾缝剂。而且它会使地板正反面受潮不均匀。素板上漆后，整体效果好，平整 度也容易纠正。另外，北京现在流行用于地热的木地板，最好选用地热专用地板。 其他有关这方面的因为我在南方，就不明白了。木地板的长度一般有 750、450、3 00 等规格。我建议用 450 的木地板。这可以在美观和减少因长度过长而容易起拱 之间选一个平衡点。越长的木地板越容易起拱。 吊顶：铝扣板，不要 PVC，厚度要买 0．6 以上的。建议厨房用长条型的，这样便 于清洁。浴室可用方的微孔铝板(这样冬天洗澡不会有水汽在顶上凝结成水珠)。 最好用 300x300mm 的。铝扣板的固定边条要买铝的，不要买铁的。 厨卫的吊顶最好要，否则油烟熏黑顶，而且不装时间长了顶上的乳胶漆会脱落。 大芯板（细木工板）：最好选择机拼板。检验时可锯开一段，中间夹板的木方间 距最好不超过 3 毫米。不能使用带有树皮、蛀孔和死结的木材。中间夹层的材质 最好为杨木和松木，不能是硬杂木，因为硬杂木不”吃钉”。 木材：含水量小的好。在选择木料时，一定要随身携带尺子和计算器。一些不法 商家很可能在这两样东西上做手脚，自己带去一套就能对比一下，亲自计算以免 上当。 2、施工： 铺装木地板前，顶棚和内墙面的装修施工完毕，室内墙根空调孔已钻孔。 所有木地板运到施工安装现场后，应拆包在室内存放一个星期以上，使木地板与 居室温度、湿度相适应后才能使用。木地板安装前背面刷上清漆。 （1）先把地面打扫干净，确保地面是干的。如果局部洼坑很厉害，应予以找平。 方法是：用石膏粘结剂加３０％砂子，加水搅拌成糊状。快速抹平，固结２４小 时以上，确保地面干燥。 （2）打一层沥青油层。市面上有沥青油卖，无须用沥青块烧熔。这样做的原因是 为了防潮和防虫。 （3）打龙骨：应使用松木、杉木等不易变形的树种，木龙骨、踢脚板背面均应进 行防腐处理。用水平尺对龙骨表面找平，如果不平应垫垫木调整。龙骨上应做通 风小槽。 （4） 打底板： 一般用 9 厘夹板即可， 也有人用 12 厘的。 厘板必须切成四块铺设， 95每小块之间要有一厘米的空隙。然后用钢钉使板和地面固定。安装时留 3 毫米缝 隙。建议不要省这道工序。 （5）铺设原木地板。用钉打在板的四侧边上，注意，每块板只能用两小点白乳胶。 因为白乳胶是水性的，太多会使木板受潮起拱。避免在大雨、阴雨等气候条件下 施工。铺设方向以客厅的长边走向为准，其他的房间也跟着同一个方向铺。装时 钉子不宜过少，并应确保钉牢，每安装完一块板，用脚踩检验无响声后再装下一 块，如有响声应即刻返工。地板两边留足伸缩缝（15 毫米）；地板走线方向垂直 的方向地板铺设宽度不要超过 6 米。 （6）打磨地板。至少要三次。第二次以上的打磨下来的木屑粉要保留下来。 （7）用保留下来的木屑粉填充木板之间的空隙。 （8）上木地板油。至少要三次。 （9）打蜡。 吊顶前注意：一般在买脱排油烟机和浴霸时，都附有百页窗铺件，以防回风，要 督促木工按说明书安装，有的因偷懒会把百页窗扔掉。 吊顶的时候要注意给电路、电器留维修口，特别要注意楼上人家下水检修孔的地 方，无论什么吊顶，尽量避开，或者留下自己检修的开口。否则万一楼上管道堵 了、漏水或要检修，就不好办。 吊顶是否水平，在做吊顶的时候就要注意。工人会说不平不要紧以后会用腻子补 平，别听他的，让他立刻重。 3、其他 踢脚线用实木做，不要用什么密度板＋贴面板，很烂；白踢脚线配白墙的话，缝 隙很好处理，我用白色硅胶抹上去就解决的。但是一定要买来优质硅胶，否则时 间长了会发黄发霉 八、水电后期 1、材料： 坐便器：在选择分体坐便器还是连体坐便器，主要看卫生间大小。一般分体坐便 器所占空间大，连体坐便器所占空间要小。主要考虑的是冲水设备，全铜的最好， 半钢半塑的次之，全塑的就只有国产货了。科勒、美标等都不怎么样，科勒是佛 山产，美标是天津产（陶瓷产品）。有钱的话，建议买 TOTO436、TOTO406 连体座 便，打开盖看全是铜件，至少 20－30 年不会滴、跑、漏！其它的就看你们本地情 况了。据说洁具分体的时间长会漏水。 洁具的测试方法，用烟头灰测试，一次冲下去才是最好的。 座便器的墙距尺寸确定后才能去买。安装座便器时，在条件允许的情况下尽可能 让下水口高出地面 2--5mm。 水龙头：好的龙头的阀体、手柄全部采用黄铜精制，自重较沉，有凝重感。正规 商品均有生产厂家的品牌标识，以便识别和防止假冒。而一些非正规产品或质次 的产品却往往仅粘贴一些纸质的标签，甚至无任何标记。选购时一定要注意认准。 建议品牌：美标。 开关和插座：开关尽量选用大脚板带荧光的，建议品牌：松下，TCL。 灯具：不要买吊灯，偏暗，易积灰，难清理，建议多用吸顶灯、日光灯。我家的 四通不错，耗电省、也亮，配套的松下三基色灯管，不必另买。62、施工 马桶一定在安装前把水箱灌满水，测试是否有倒流现象。倒流是污染水源的一大 原因，市面的什么品牌都信不过，一定要试。很多马桶会在深夜时因为水管的水 压过大而自动进水，造成水的浪费。出现该种情况一定要更换适合高水压的配件。 九、验收材料 买材料一定要自己先计算一下大概的用量，不好的工头会让你多花很多钱。无论 再好的品牌再熟的熟人，送货到家的时候一定要仔细验货。 墙地砖送来的时候验收一定要注意：同一个型号的砖注意批号是否一致；四个角 很容易出问题，整箱的还好特别是散装的容易有问题。 五金的话，无论大小，外部很容易碰伤。灯泡和灯管一定要一个一个试亮。 卫浴三件套，虽然包装很严密，也要拆开，看是不是有裂缝，或自己不能接受的 瑕疵。 大心板含水率应不高于 4。2%，最好买东北产的；表皮厚度不低于 1。5mm，板材 厚度不低于 1。8mm。 十、其它 1、厨房台面、卫生间台面的高度注意要做合适，否则到后来发现就只有敲掉重做 了。 2、验收时注意门要开关自如，窗户不渗水。 3、 热水器一定要安装压力膨胀阀。 热水器的外形尺寸和安装位置一定要最先定好！ 因为排管是最先做的一个施工步骤，煤气管、进水管、出水管都要计算尽量准确， 不然等以后装热水器的时候，你就要哭笑不得了！ 4、卫生间小的话尽量装移门，不要开门。但是家具最好不要买移门，移门的导轨 时间一长就会松掉，导轨坏了再装也没啥大用了。一定要移门的话，买比较好的 导轨。 卫生间如果大，可以挨墙或在洗脸台子下面做个小柜子，便于放卫生间用品。 拖把池龙头要根据拖把池的高度订，太高了水老溅到外面。 5、空调孔要提前打好，最好找商场安装队来打，日后买空调可以退打孔钱。打的 空调洞一定要测水平，务必向外倾斜，否则，一下大雨就会渗水。还要注意空调 洞高度要合适，否则以后空调用起来不是嫌高就是嫌低了。 6、一定要按正常进度进行，不然工头会根据他能找到的工人的顺序来做，我家客 厅地砖听信泥水匠的话早早铺完了，工程尚未结束就出现无数空谷，据说是水泥 黄沙未干就在上面走动所造成的，但是工程进行时不在客厅又能到哪儿去干呢？ 7、挂毛巾的毛巾架，有双杆和单杆的，买的时候可能觉得双杆的好看，而且挂的 毛巾也可以多两条，但实际用起来并不是这么回事，不同用途的毛巾不能挂在一 起，也就是说一个毛巾架上也就是挂两条毛巾，多出来的另一根杆用不着，还是 一根杆的实用。 厨房、卫生间的架子、吊环一定要买好的不锈钢，否则用一段时间就生绿锈了！ 8、装窗帘最好别用那种同时可以挂 2 层窗帘的杆子，窗纱可以用滑轨直接安装在 窗套内，不占地方又起到隔离作用。而且也避免两层窗帘杆容易浪费。窗帘杆要 早点看好，这样可以在油漆工退场前安装。如果哪个地方的漆掉了，还可以让他 们补一下，但是窗帘布不要装上去，等装修好了再装。 9、尽量不要让木工做家具，能买现成的就买现成的。储藏柜、鞋柜门板一定要厂7家定做，千万不要木工现场制作的，容易变形。 10、把灶头周围的瓷砖墙用水打湿，贴一层一次性桌布，每过一段时间，撕掉重 新贴，方便又干净，不用经常清洗。 11、一定要给工人做出规矩，做任何活之前要先向你通报。在装修过程中发现任 何隐患或不满意的，一定要坚决及早要求改正，要不然等住进去再改就更麻烦了。对绝大多数家庭来说，装修是件劳神又费力的事，加上不少公司的“装修陷阱” 花样繁多，让人防不胜 防，稍不留神就会落入其中。我们在这里将家庭装修中的种 种“猫儿腻”公之于众，教大家如何“擦亮眼睛”。陷阱一：抓住业主关心单项价 陷阱一： 陷阱一 格的心理，故意模糊报价和工艺说明， 材料、规格、等级等。 格的心理，故意模糊报价和工艺说明，如材料、规格、等级等。 小公司多采取模糊 报价、低价切入的方式，而大公司的报价则相对透明。消费者要留意装修公司提供 的报价单，应清楚表达每个部位的尺寸、做法、用料(包括品牌、型号)、单价以及 工艺标准。比方说，不能笼统用“管线多少钱一米”来概括详细项目，还需要说明 每根管里穿多少线、是几个平方米数的线、包铜芯还是铝芯、产地等等；柜体的平 方米数是按正投影算，还是按展开面积算，饰面板材的级别，柜体内部使用何种材8质，是否包含了合叶、拉手、轨道等五金件；整体报价中是否包含了一些基层项目 的处理，如墙面铲除、墙面找平等。陷阱二：报价单上恶意漏项，给人一种整体价 陷阱二：报价单上恶意漏项， 陷阱二 格便宜的错觉，如漏掉包门 格便宜的错觉，如漏掉包门套、窗套等项目，等到施工时再向业主提起，那时业主 窗套等项目，等到施工时再向业主提起， 施工时再向业主提起 不得不增项。 不得不增项。不少业主往往关心总报价，而忽略了报价单上一些具体的项目，工程 完工后，才发现比预计的多掏了几万块钱。所以，业主拿到报价单后，一定要仔细 阅读，看看有没有必须要做的工程而被有意删减掉了。此外，业主应该在报价之前 把自己的详细要求告诉设计师，除了预计的总费用之外，还要告诉设计师你能承受 的增减幅度，一般来说，工程部分增减幅度控制在 10%左右最好，这样就能在一定程 度上限制设计师所做的报价，避免日后不必要的超支。陷阱三：签合同时，故意埋 陷阱三：签合同时， 陷阱三 下“伏笔”，如规定“装修中若原品牌材料没货时，乙方(装修公司)可临时更换相 伏笔” 如规定“装修中若原品牌材料没货时，乙方(装修公司) 中若原品牌材料没货时 公司 同型号的材料”，在施工过程中借口货用完了，以次充好，从中赚取差价。业主不 可能时刻在现场监工，为了防止被“偷梁换柱”，应该了解市场上同类产品的价格 有何差异，环保系数是否相当。举例来说，好的防水涂料三四百元一桶，而许多杂 牌防水涂料仅几十元一桶；不同地区生产的同种产品，价格也不一样，比如廊坊生 产的立邦漆就比上海生产的便宜；还有些施工队告诉业主购买的瓷砖是一等品，是 最好的，其实，多数品牌的瓷砖都有优等品。如果业主无时间购买主材，需要装修 公司代购时，最好提供一份详细的清单，注明品牌、厂家、产地、型号、产品等级、 所需数量等，并记得索要发票。陷阱四：劝说业主水电改造的项目要做好，不能在 陷阱四：劝说业主水电改造的项目要做好， 陷阱四 这上面图省钱，否则日后麻烦更多，然后大兴土木，造成一些不必要的浪费。 这上面图省钱，否则日后麻烦更多，然后大兴土木，造成一些不必要的浪费。要知 道，水电改造是家装公司最赚钱的项目，业主应该把好这一关。举例说，一般四五 平方米的卫生间，有些装修公司会建议全部墙面做防水，实际上，只要做了干湿分 区，除了淋浴区满做之外，其他墙面上返 30 公分即可。改造前期，业主还要注意询 问水电改造费用是否包含在总报价之内，开关盒、开关面板、小配件等以及安装是 否另外收费，而且，线埋在墙里和走外线，价格也不一样。陷阱五：丈量标准不明 陷阱五： 陷阱五 确，采用多报米数、平方米数或重复计价的方法多收费。在地砖的铺设、墙砖的黏 采用多报米数、平方米数或重复计价的方法多收费。 贴、衣柜、书架的丈量核算上，业主最容易被钻空子。很多家装公司都有尺寸测量 的内部标准，以书柜的测量方式为例，一般报价单上只会注明每平方米多少钱，而 不注明书柜厚度以及立板与横板的间距，结算时，一些公司会以书柜尺寸超过标准 为由，要求另外结算超出部分的费用。此外，多数公司除了按柜体的正投影面积收9费，隔板、门板、抽屉、拉手等都需另收费。陷阱六：“减料”可挡，“偷工”难 陷阱六： 减料”可挡， 偷工” 陷阱六 防。有些公司会采取省略某个程序、减少某项工艺的方法，来牟取暴利。“偷工” 有些公司会采取省略某个程序、减少某项工艺的方法，来牟取暴利。 关系到整个装修的质量和实际造价。装修公司常用以下方式来“偷工”：按规定， 所有管道施工完毕以后，施工人员必须进行注水、加压测试，而有的施工队为了赶 进度，就把这一程序给省了；有些施工队做木龙骨时，省略了刷防水、防火涂料的 程序，为日后埋下了安全隐患；一些施工队刷油漆时，虽然刷够了遍数，但每遍刷 的都不够仔细，仍存在质量问题。陷阱七：隐蔽工程，如电的暗装布线、水管的地 陷阱七：隐蔽工程，如电的暗装布线、 陷阱七 下铺设、下水道的改造等，由于装修完成时，会被外皮及地砖遮盖，不容易被发现。 下铺设、下水道的改造等，由于装修完成时，会被外皮及地砖遮盖，不容易被发现。 装修完成时 有些施工队在施工时会偷工减料或在结算时多报数量。虽然是隐蔽工程，业主还是 要了解的明明白白，所以，一定要在封管、覆盖前到现场验收。有些施工队在走线 时，不是横平竖直的走，而是斜着走，这样可以省一部分线，从中赚取差价，但对 业主来说，既造成了经济损失，也不便于日后再改线。所以，在完工之后，业主应 该记得索要水电线路的改造图纸。陷阱八：一些装修公司出具给业主的合同附件是 陷阱八：一些装修公司出具给业主的合同附件是 陷阱八 装修 老版本的，在付款方式、赔付方式以及环保的计算方式上都不完善。 老版本的，在付款方式、赔付方式以及环保的计算方式上都不完善。 查看“三书一证一表” 查看“三书一证一表” 放心收楼 国务院颁布的 《城市房地产开发经营管理条例》 规定: “房地产开发项目竣工后, 经验收合格后,方可交付使用”。“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部 门权威认可的标准,是开发商交楼的必要条件。“三书”是指《住宅质量保证书》、 《住宅质量保证书》、 《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》,“一证”是指《房地产开发建设项 住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》 》、《建筑工程质量认定书 《 目竣工综合验收合格证》 目竣工综合验收合格证》,“一表”是指《竣工验收备案表》。业主签了有关文件, 《竣工验收备案表》 就视为对住房质量的认可。因此,特别提醒您收楼前千万记住要求开发商出示“三书 一证一表”,确定该楼已验收合格,并且与购房合同一致,只有证件齐全了,才能签入 住单。但是,有些开发商交楼时,大多未能出具完整的文件,若买家确实想收楼的,验 收过《住宅质量保证书》,有关部门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验 收合格证书后,确保具备居住条件的,亦可收楼。先验房后收楼 舒心入住 先验房后收楼 为了避免不必要的麻烦,最好先验房,再办理入住手续是收楼的正常程序。以免业主在收楼 文件上签字,到物业管理处拿了钥匙,进得房去,发现与理想中相距甚远,一切已成事 实,申诉起来也软弱无力,买方不仅伤财,还劳心劳力,这对买家来说是很扫兴的事。 为避免出现这种情况,买家应事先在购房合同中特别约定先验房后收楼,另一方面如10合同已成事实,则可采取在收楼文件上注明 “室内情况尚不清楚” “楼房状况未明” 或 等字样。这样,可最大限度地保证自己的利益。 验房项目 1．查看房号是否有误。2．检查可视监控系统是否运行正常。3．检查房屋有无裂缝。 首先要仔细查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好， 如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问 题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈 45 度斜角或与横梁 垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。其次要看露台处的两侧墙面是 否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。最后看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿 整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能报侥 幸心理。4．检查房屋有无倾斜。虽然检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者 用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。有时，可 在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。5．检查房 屋有无渗漏。购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面 是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象，这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫 生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。验收房屋最好在下过大雨之后，可在交房 之前要求物业公司工作人员一同前往，把厨房、卫生间的水放一放，过两天再来察 看是否会渗漏。6．供水、供电、煤气、电话线、闭路电视线是否畅通到位。要检查 强电、弱电的垂直距离是否超过一米，距离达不到要求，日后会影响电视的收看效 果。7．检查卫生间的排水情况。看水是否能通畅无阻地排向出水口，否则将给今后 的居住带来不便或增加装修改造费用。8．测量房间的层高是否达到要求。建筑层高 为 2．8 米，实际高度不能低于 2．6 米，层高 3 米的实际高度不能低于 2．75 米， 住宅层高不能低于 2．8 米。7、所用的材料是否是当初承诺的品牌。9．检查烟道是 否有返回伐。以免日后邻居家的油烟跑到自己家。10．房屋面积的核定：任何商品 房在交付使用时，必须经有资质的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定，得出 实测面积。因此，自己验收时，只要将这个实测面积与合同中约定的面积进行核对， 即可得知面积有无误差。误差较大的，应及时向开发商提出并协商解决办法。查看 面积实测表。11．检查门窗。试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的 各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。查看11密封胶条是否完整牢固 。12．验收防水功能：尽可能让水流大一点、急一点，一来 看看水压，二来试试排水速度。用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一 胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(约高 2cm)。然后 约好楼下的业主在 24 小时后查看其家厕卫的天花。管道，指的是排水/污管道。犹 其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看 看水是不是顺利地流走。 13．拉闸断电不可少。验电线，除了看看是否通了电外， 主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。 电 闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后 户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分 支线路。14．卫生间插座规矩多 。卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施 卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座洗手盆的上方不应有插座。15． 开关接口 拉一拉 。检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口， 用力拉一拉， 看是否虚设。 16． 检查合同书中所列的各各房间的各种插座是否齐全。 法律界人士还提醒购房者：在办理入住手续时，应要求开发商提供该房产项目的竣 工验收备案表，并查看所购的房屋是否在该表的范围内；购房人要仔细验收房屋， 确信没有质量问题再办理入住手续；如果发现房屋有一般质量问题，应立即找开发 商或建筑商，要求其对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好 该问题后再办理入住手续。如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房 的责任，并索要书面凭证。如果发现是严重的质量问题，购房者认为就是修复了也 无法正常居住，就可直接找开发商提出解除合同并赔偿损失。如果协商不成，可向 法院起诉解决，依据新的司法解释，法院应当支持购房人的请求。 强力推荐: 强力推荐:新房检验三十六计 让收房更加简易方便 买房子，最重要的是所购房屋质量要有保证，否则价格再便宜、朝向再理想， 都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼，房屋内在质量如何检查，这里综合有关专 家经验，附上 36 条验查房屋质量的简易方法，均是新楼容易发生的问题。您不妨记 住并逐条检查看一看。关于门：1．门的开启关闭是否顺畅？ 2．门插是否插入得太 少，门间隙是否太大？（特别是门锁的一边） 3．门四边是否紧贴门框，门开关时 有无特别声音？ 4．大门、房门的插销、门销是否太长太紧？关于窗：5．窗边与混 凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。 6．开12关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？7．窗户玻璃是否完好？8．窗台下面有无水 渍？如有则可能是窗户漏水。关于地板：9．地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时是 否吱吱作响？10．地板间隙是否太大？11．柚木地板有无大片黑色水渍？12．地脚 线接口是否妥当，有无松动？ 13．地面是否有裂缝，是否有起砂现象？ 关于顶棚： 14．顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与 房间横梁平行的裂缝， 属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如 果裂缝与墙角呈 45 度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该 住宅有严重结构性质量问题。 15． 看顶部是否有麻点。 这种麻点专业称 “石灰爆点” ， 是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大 的不利影响。 16．顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住 顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。17．特别留意厕所 顶棚有否油漆脱落或长霉菌。 18． 墙身顶棚有无部分隆起， 用木棍敲一下有无空声？ 19．墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？20．墙身、 墙角接位有无水渍、裂痕？21．内墙墙面上有否石灰爆点？关于厨厕：21．厕、浴 具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发， 要仔细观察。22．坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声？ 23．浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当？24．厨房瓷砖、马赛克有无疏松 脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空 鼓，必须砌实。25．砖缝有无渗水现象？26．厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥 尚未清洗？ 27．水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？ 28．卫生、厨房内有否地漏， 坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。29．出水是否通畅， 会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？ 30．您住的房间底下的邻居家是否漏水？否 则您家的日子也一定不好过。 其它： 31．厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周 正，门能否顺利开合？ 32．试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、 闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。30％的火灾是由于电气事故引起的， 这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设 计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于 5 个。增加回路可以保证电线的使用寿命， 减少短路火灾事故的发生。 33．供水管的材质？上海曾发文禁止用镀锌管作住宅供 水管，目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用 50 年。另一个无可比拟的优点13是净化管内水质，铜可以抑制细菌生长，增加水中的铜含量，有益健康。34．试煤 气热水器开关是否妥当？ 35．居室、客厅有否各种管线外露？是否有暖气回水或其 它管线穿过，因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍， 影响整体感。36．自来水水质怎么样？ 业主收房四条紧急应对策略 ■策略一 应对规划设计变更 对于规划、设计变更问题，业主除可按照合同约定与卖房人交涉外，还可就规划的变更（如绿地、会所的减少，楼层的增加，配套设施 的改变等）对规划部门提起行政复议或行政诉讼。 ■策略二 应对开发商单方拟订补充协议 对于入住时，以签订补充协议作为办理入住前提的做法，应该说没有法律 依据及合同依据的，业主完全可以拒绝签订任何自己认为不公平的协议或相关文件， 开发商或物业公司不得以此阻挠业主入住。除双方另有约定外，业主没有义务在收 楼时签订任何补充协议，尤其是没有义务签订由一方拟订的“不平等条约”。 ■策 略三 应对交房时物业费涨价 从法律上来看，如果业主与物业管理公司不能就合同条款达成一致，物业管理合同不能签订，责任应主要在开发商一方，因为开发商没 有按照法律规定，在商品房销售时让业主与其选聘的物业管理企业订立有关物业管 理的协议。业主与开发商之间是房屋买卖关系，业主与物业管理公司之间是委托管 理关系，业主交付了房 款，开发商就有义务将房屋交付给业主。 ■策略四 应对办理入住时程序颠倒至于办理入住时程序颠倒的问题，业主应坚持先验房，后办理手续，并应将验房时 发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签 收，以免留下后患。 收房时所要注意的流程及细节 开发商延期交房对于大多数买房人而言本已是耳熟能详的事情了，如何应对 交房纠纷这一问题，熟悉法规与收楼流程最重要。收房流程严重不合理开发商总是 要求业主先补齐房款(如果面积涨水)、缴纳公共维修基金(房屋总额的 2％)和契税 (房屋总额的 1.5％)、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用，然后方可以办理 入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋，如果房屋有问题交物业14慢慢维修。在业主支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同 约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责 任。无论是依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等 费用均不能作为开发商交付房屋的前提。在交付以前，业主有权先验收房屋，发现 有质量问题，开发商应限期维修，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责 任。收房不应以缴纳各项不应缴纳的费用为前提。收房以缴纳各项不应缴纳的费用 (公共维修基金和契税、产权代办费等费用)为前提，开发商单方为业主收房设置了 义务。而依据法律规定契税、公共维修基金业主必须在办理产权证书时向税务部门 和小区办缴纳，至于产权代办费，业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权 强行向业主收取该笔费用。因此，开发商无在入住时向业主收取契税、公共维修基 金和产权代办费等超出法律规定之外的费用，否则业主有权拒绝交纳，开发商以此 为由拒绝向业主交付房屋的，由此引发的延期交房等法律责任应由开发商承担。其 他问题有：面积误差问题；装修标准不符合合同的约定或开发商承诺的；小区公共 配套和共用设施不健全。购房签约时细化条款在此，律师提醒购房人，由于房地产 开发环节的复杂性，项目延期交房极为普遍，因此签订购房合同时，关于此方面的 条款如入住时间、违约处罚等务求详尽、严谨。商品房合同面积与实测面积存在误 差，买的没有卖的精，这一直是个焦点问题。购房人买房时尤其是买期房时，一定 要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条 款加以防范。签订合同时应明确约定公摊的具体项目。合同约定面积与产权登记面 积发生误差时的处理方式。如规定合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超 出 3％时，购房人有权退房。 收房时必须仔细查看的文件律师告诉记者，在正常交 房过程中，业主应该查看以下文件： 竣工备案表》，这是国家强制要求的。 第一是房产开发商必须已经取得《建筑工程 第二是我们常说的“两书”－－－“质量保证书”和“使用说明书”，这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的，现在 交房时开发商都应提供。 第三是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。 交房拿钥匙时给你九点提醒 提醒 1 业主在收房之前，一定要仔细揣摩购房合同和有关宣传资料（楼书、 广告、宣传册），了解房屋交付时的具体标准，比如房屋的结构如何、房子于何时15交付、交付时应具备哪些条件等等。提醒 2 业主在收房时，应要求开发商提供建筑质监部门出具的房屋竣工验收备案表。开发商发出“入住通知”就算交房吗？当 然不是。开发商应当在交付日的 7 日前书面通知预购人办理交付手续。还应当同时 向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。因此，领到入住通知后，必须认 真核实开发商提供的上述文件，查验备案表的各个分项是否齐全。如果文件不齐全 或根本没有提供该表，应属开发商违约，业主完全可以拒收。 提醒 3 收房时注意房 屋产权是否有问题，业主可以直接到网上或者房产部门查询购房合同是否已签证备 案；仔细核对房屋的具体情况与合同中约定的是否一致。如：合同显示的房屋平面 结构与实际平面结构是否一致。例如，业主在验房时发现屋内有一根立柱，影响使 用，而当初平面图上并没有这根柱子，这样就与开发商发生了纠纷。 提醒 4 对开发商承诺的优惠是否与实际所得相一致， 明确开发商赠送的花园、 阁楼，其是否有赠送的权利。如果开发商承诺把顶楼平台送给顶楼业主，而实际上 顶楼平台的面积已计入公摊面积，开发商无权将其赠送给业主。 提醒 5 对于楼盘造 型、公共配套及相关设施与开发商向业主们承诺的是否一致，开发商有没有挪动、 增设或减少公共设施等等。 提醒 6 合同中规定，双方在实测面积方面存在着正负三 的差额范围，如果开发商交给你的房屋面积大于合同中规定的面积，你必须按照约 定的每平方米单价补齐超出面积的房款；如果小于规定中的面积，开发商应该退给 你相应部分的房款。如果房屋面积误差超过 3％，而业主又不想退房，那么可以自己 承担 3％的部分，其余由开发商承担。另外，业主最好认真查看《面积实测表》，看 看小区和楼层什么地方是需要分摊的面积，做到心知肚明，少花冤枉钱。 提醒 7 在收费方面的“一房清”和“一价清”问题。所谓“一价清”是指房 屋销售价格中应包含与住宅相关的基础设施、公共配套建设费用，如现在受关注较 多的燃气管道工程费、单元电子对讲保安门、水电表、有线电视开户费等等。开发 商在交房时，再额外收取煤气开通费等那就属于违规。 提醒 8 业主收房时，也要检 查小区的外部环境，曾有某业主验房时发现自家窗户外多了一堵墙，这在分户图中 并未标明，但又严重影响了业主的采光、通风，给业主带来了困扰。 提醒 9 开发商在交房时，还存在一个很普遍的现象，那就是延期交付的问题。延期16交付分两种情况：一是在合同约定时间内房屋没有建成并通过质检部门的验收；二 是业主按时验收，发现房屋存在问题，要求开发商整改的，整改时间也属延期。对 于延期交付的处理，一般从合同约定，开发商按延期的时间，按合同约定的比例或 者已付房款的利息支付违约金。 后记交房纠纷暴出“信用危机” 在接二连三的的交房投诉中，不难看出，业主维权意识在提高。而如果想得 更深一点，就会发现，有一些责任是开发商不能回避的。一位业主在交房纠纷现场 这样说：“现在我们业主已经被骗怕了，开发商已经出现信任危机了。” 房地产交 易的种种行为中，都需要开发商与业主之间建立起平等、透明的信息沟通关系。但 在现实的交易活动中这似乎很难做到。 以规划变更纠纷为例，在购房者购房时期，房子还是一个“概念”，而开发商一般都是靠沙盘上的房屋模型给购房者介 绍“这里是运动场，这里是一片绿地……”。然而，在建设中项目规划又发生了变 动，但开发商并未及时向购房的业主澄清相关事实，业主自然会产生怀疑、抵触心 理，甚至会导致拒绝收房的结果。 其实，现在一些房产商已经意识到这种危机给整个房地产业所带来的危害，也开始倡导“做一个负责任的开发商”，从而树 立自己的品牌。解除信任危机、建立起良好的信用机制有利于房地产业的健康发展， 它需要开发商和购房者的共同努力。 碰到问题， 作为一个业主， 何妨拿出一点理性、 客观的心态来评判开发商的行为和产品。对于一些开发商自己都难以预见或难以解 决的问题，多一点理解。 验房须知 温馨提示：选房源、谈价格、入住装修似乎已经成为购房者安家置业的惯性思 维。尽管这&老三样&已经让购房者忙得焦头烂额，但还有一个与购房者入住的后生 活最为密切的工作却始终没有被人们所关注，这就是入住前的&验房&。特别是在毛 坯房时代，当心仪的房屋完全暴露在自己的眼前，开发商就等着你签字拿钥匙的时 候，细细检验一下自己的房子，以免杜绝未来那些&烦心&的不快，似乎显得重要多 了。为了能够让更多的消费者把好这道&验房关&，记者搜集了一些资料，以便提醒 购房者在办理入住手续时要加倍小心，不要草草看房，轻易签字，以致装修入住后 发现问题时开发商找借口推诿责任。 方法之一：大处着眼看&三项& 检查房屋有无裂缝。首先要仔细查看房屋主卧室及客厅靠近露台的地面和顶上17有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横 梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝 与墙角呈 45 度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。其 次要看露台处的两侧墙面是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。最后看承重 墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面并且透到背后，表示该房存在危险隐患，对这 类房屋，购买者一定不能报侥幸心理。 检查房屋有无倾斜。虽然检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测 的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。有时，可在房顶 上用细绳子拴上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。 检查房屋有无渗漏。购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检 查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰等现象，这些都是渗漏的迹象。还应察 看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。验收房屋最好在下过大雨之后， 可在交房之前要求物业公司工作人员一同前往，把厨房、卫生间的水放一放，过两 天再来察看是否会渗漏。方法之二：细部勘查别嫌烦 看&备案&留&两书&。新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件， 以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住 宅使用说明书》。 门窗灵活严又亮。试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之 间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。不过，卫生 间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面 1.5 厘米。 门窗的油漆质量主要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹)，各个门的顶部那面都必须 刷漆，卫生间的门还要刷下边那面。 轻敲各面听空裂。墙面的抹灰、地面装饰面层及其它装饰面层是否存在空裂现 象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到空空&的声音，就是各面层与墙(地)面接触有 缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。 顶层住户查渗雨。如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏 的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的&考验&，要么 施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。 阳台裂缝危险大。一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危18险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝， 很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。 保温不好墙滴水。冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤， 在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。 大开龙头查漏堵。上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注 意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。 暖气支管有坡度。暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的 那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支 管的长度成正比，一般每米相差 1%。 供暖管道要套管。供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接 处， 给管道再套上一小截管子)， 地面的套管应高出地面 2-3 厘米， 地面为初装修的， 应高出地面 5 厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。 拉闸断电不可少。电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室 内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各 个分闸是否完全控制各分支线路。 保险插座护幼童。为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面 30 厘米高的插 座都必须带保险装置。 卫生间插座规矩多。卫生间内的电源插座应是防潮插座有防溅措施 卫生间的 照明灯座必须是磁口安全灯座 洗手盆的上方不应有插座。 厨卫紧邻通风道。厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气 等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。 开关接口拉一拉。检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电 视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。 测量层高是否达到要求。建筑层高为 2.8 米，实际高度不能低于 2.6 米，层高 3 米的实际高度不能低于 2.75 米，住宅层高不能低于 2.8 米。方法三：验房还得学& 维权& 在办理入住手续时，应要求开发商提供该房产项目的竣工验收备案表，查看所购 的房屋是否在该表的范围内；购房人要仔细验收房屋，确信没有质量问题再办理入 住手续；如果发现房屋有一般质量问题，应立即找开发商或建筑商，要求其对有质19量问题的地方予以书面确认加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入住手续。 如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，索要书面凭证。 如果发现是严重的质量问题，购房者认为就是修复了也无法正常居住，就可直接找 开发商提出解除合同并赔偿损失。如果协商不成，可向法院起诉解决，依据新的司 法解释，法院应当支持购房人的请求。 精装修房屋如出现质量问题，也可按上述办法解决。因房屋的许多地方都被装 修掩盖了，不易发现问题，在办理入住手续时，最好找一些专业人员查看，还要注 意使用的装修材料和当初合同约定的是否一致。在入住以后，如果出现质量问题， 不管是房屋本身还是装修部分，只要在保修期内，都可以找开发商解决。 验房须知 16 问 1.售楼广告上的内容，开发商应兑现吗？ 售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。 如果广 告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会 因此而承担责任。如果开发商在这些材料上写得非常明确具体，内容确定，如“送 多少钱的精装修”，“绿化面积达到多少平方米”等等，这些内容将对房屋价格以 及购房人是否买房产生重大影响，即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。 所以，一些重要的广告一定要保存好，如果将来发生纠纷，可以作为证据。 参考法 条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条 2.房地产商承担虚假广告民事责任的必要条件有什么？ （1）房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者 部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。 （2）购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖（虚假）广告，对该广告承诺的内 容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知 广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗 和误导。（3）购房 者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括 财产的、金钱的、精神的。 （4） 损害和虚假广告之间有因果关系。 也就是说， 是虚假广告欺骗和误导了购房者， 给购房者的权益造成了 损害， 即虚假广告与损害之间有因果关系。 参考法条： 广 《20告法》第三十七条 3.什么是建筑面积？ 建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，一部分是分摊的公用建筑面积。 它的计算公式是：建筑面积＝套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。 套内建筑面积包括三个部分：套内使用面积，套内墙体面积，阳台建筑面积。它的 计算公式是：套内建筑面积＝套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套内墙 体面积包括两个部分：一部分是公用墙体面积，一部分是非公用墙体面积。公用墙 体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非公用墙体水平投影面积全部计入套内 墙体面积。 公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部分的建筑 面积。分摊的公用建筑面积是指每套 （单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面 积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担 责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼 公用建筑空间原始设计的使用功能。分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建 筑面积分摊系数 参考法规：《建筑面积计算规则》 4.公用建筑面积的分摊原则是 什么？ ①公用建筑面积的分摊以幢为单位。 分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑 面积，与本幢不相连的公 用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。②为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢 楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。 多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商 品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。③公用建筑面积分 摊后，不划分各套商品房分 摊的建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。 参考法规：《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》 5.哪些公用建筑面积可以分摊？ 整幢楼的以下公用面积可以分摊：①大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、 电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水 泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道，变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收21机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及 其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。②套与公用建筑空间之间的分隔墙及外 墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。③计算建筑面积的房屋，层高（高 度）均应在 2.20 米以上（含 2.20 米，以下同）。 参考法规： 《商品房销售面积 计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》。 6.哪些公用建筑面积不能分摊？ ①仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、 单独具备使用功能的独立 使用空间。②售房单位自营、自用的房屋。③为多幢房屋服务的警卫室、管理（包 括物业管理）用房。 7.面积变了，购房者可以退房吗？ 经有关部门批准以后，商品房的面积可以变更，但要在 10 日内通知购房者。在 接到通知的 15 日内，购房 者可以作出退房的书面答复。在此期间内未作书面答复的，视为同意变更。 开发商没有在规定的期限内通知，购房者有权退房。如果退房，开发商要承担违约 责任。 参考法条：《商品房销售管理办法》第二十四条 8.面积误差比的公式是什么？ 面积误差比＝产权登记面积－合同约定面积 合同约定面积 ×100％ 参考法规： 《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》 9.处理房屋面积纠纷的原则是什么？ 合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原 则处理： （1）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算， 买受人请求解除合同的，不予支持； （2）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及 利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的， 面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面22积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小 于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖 人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 参考 法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条 10.买房一般要交哪些税？ （1） 印花税。（2）契税。（3）证件印花税。 参考法条： 《北京市人民政府关于修改北京市契税管理规定的决定》第一条、 第二条 11.买房一般要交哪些费？ （1）房屋所有权登记费。（2）公共维修基金。(3)综合地价款。（4）证件工本费。 12.收房时还查看哪些文件？ 《商品房面积实 测技术报告书》、《物业管理公约》。 13.室内环境检测报告一般由开发商提供吗？ 2002 年 7 月 1 日以后开工的项目，开发商必须提供室内环境检测报告。2002 年 7 月 1 日以前开工的项目，如果在合同中约定了以室内环境检测合格为交付条件 的，开发商也要提供室内环境检测报告。 14.开发商什么时候算交房？ 当商品房已经竣工，并且达到交付使用条件以后，开发商会书面通知购房者办理交接手续。 在进行交接的时候，开发商要提供一表两书（《建设工程竣工验收备案表》、《住 宅质量保证书》和《住宅使用说明书》）、《商品房面积实测技术报告书》、室内 环境检测报告和《物业管理公约》。当购房者认为房屋符合约定，并且在《房屋验 收交接单》上签字以后，开发商就完成了房屋的交付。如果开发商提供的文件不全， 购房者有权拒绝接收房屋，由此产生的延期交房的责任由开发商来承担。 15.何种质量问题可以退房？ 经有关机构检测后， 确实发生房屋主体结构质量不合 格或者房屋质量严重影响房屋正常使用的情况，购房者可以要求退房，同时可以要 求开发商承担违约责任。 16.“不交费就不给钥匙”合法吗？ 有些购房者在收房时会遇到这种情况，开发商 要求购房者在领钥匙之前还要交一些杂七杂八的费用，否则就不给办理入住手续。 购房者要清楚，有些费用不是由开发商来收取的。①契税：契税是在办理房屋交易 时由购房者向税务机关缴纳的。如果购房者没有委托开发商代办，开发商就不能代 为收取。②公共维修基金：此项基金只能用于住宅共用部位、共用设施设备保修期 满后的大修、更新、改造，一般由开发商代收，但是开发商把交纳公共维修基金作 为交付房屋的条件是没有法律依据的。 ③面积测绘费收取原则为 “谁委托， 谁付费” ， 购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，费用应由开发商交纳。2324
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